[经济周刊]房地产巨头们“无法生存”了吗？

本篇文章3174字，读完约8分钟

哭着喊着“活着”的万科，其账面现金在2018年飙升至1598亿英镑。今年1月至8月的征地数量仅次于碧桂园。

本专栏由中国经济周刊和侠客岛联合制作。

这是经济科的第65篇文章

2018年，娱乐业似乎被房地产和金融抢走了。BLACKPINK一个接一个地走上舞台，匆匆离去。

最新的主角是万科的前中国房地产第一兄弟，其新推出的电影名为“现场”。当然，如果你生活得很好，当电影上映时，你可以把你的名字改成《王者归来》。众所周知，在娱乐圈，改名可以吸引更多的粉丝。

故事的梗概是，万科召开了一次内部会议，会上，万科高层官员声音嘶哑，强调万科未来三年的最终目标是生存。毕竟，瘦骆驼比马大。作为前房地产老板，万科真的走到了这一步吗？

让我们看看大岛叔叔为你写的电影评论。

主角

话说，自从和田姑娘退出江湖，成为一个手机品牌的代言人后，万科已经有一段时间没有当老板了。在那之后，城市改变了它的旗帜，房地产市场真的很忙了一段时间。

房地产市场的最新一轮变化始于2014年。据说万科做了一个超大规模的测算模型来推断当时中国房地产的走势，得出的结论并不乐观，全国有太多的房子可以住。同年6月，万科董事长于亮宣布告别黄金时代，迎来白银时代。

万科的判断没有错。2014年，货币供应吃紧，房地产市场的库存很高，鬼城萦绕心头，到处都可以听到打折和降价的声音。逃跑的开发人员躲了起来。因此，万科的战略已经从一个高调的战略转变为一个相对稳定的战略，土地收购不那么积极，开发进度较慢。顺便说一句，今天不同不朽者使用的高周转率人工制品曾经是万科的强项。

在2015年，宝能将能够跨越一个粗棒。争夺控制权的生死斗争将不可避免地打乱万科的步伐。不过，老板不玩，有些大胆敢玩。碧桂园、恒大、融创已经开始疯狂囤积土地的模式，已经深入到三四线城市，甚至五六线城市，甚至更大的乡镇。然而，万科以自信的姿态，仍然在一线和二线城市戒备森严。

预计在同一年，情况突然发生变化，三年温室改革计划出台，货币化安置水平空诞生，各地区高水平企业存量消化1 空，到2017年底，许多地方叫嚣存量不够，剩下的房子只能卖两三个月。

当热销时，价格会上涨。敢于增加杠杆、囤积土地、高周转率发展的兄弟们已经发展起来了。一些以前不为人知的年轻一代喊出了年销售额1000亿元和3000亿元的口号。没有跟上形势的小开发商消失了。

没有老板的江湖太混乱了。到今年上半年，混乱有些令人失望。施工现场安全事故频发。业主维权和退房潮再次出现。高周转率和高杠杆模式突然停止播放。

这时，已经沉默了很久的大哥突然走出来，摇摇他的胳膊，喊道:"活下去！"

听了这话，我仔细地感受了一下，所有的英雄们突然发现，大哥就像非洲草原上的狮子，假装不小心打了个盹。为生存而哭泣的万科，2018年账面现金飙升至1598亿英镑。今年1月至8月的征地数量仅次于碧桂园。

假装哭泣？

业绩飙升，手头有这么多钱，2017年底的净负债率只有8.8%。万科活着的时候会向谁哭泣？

于亮表示，万科判断该行业在2012年进入了一个转折点。这只是一个预测，不知道真正的转折点何时会出现。今天，转折点真的到来了。

风向变了。不炒房和炒房的魔力并没有放松。购买、销售和经营都有限制。一系列的限制已经到来。于亮说，在这个转折点上，我们相信一切不会发生的事情都在发生。

今年6月，中国房地产协会会长胡志刚警告说，目前的形势只会让那些能够活得好的人和那些将死的人活下去。

作为首都的晴雨表，北京市统计局发布的最新数据显示，今年1-8月，北京商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积266.3万平方米，同比下降22.7%。

根据9月28日在湖南长沙发布的内部会议纪要，市场已经转冷，房价已经下跌，个人房产已经开始打折，造成恶性循环，甚至出现信访。销售放缓，黄金、黄金和白银的销售节奏没有走上正轨。早些时候，长沙住房和建设委员会的官员说，他们没有想到市场会变得这么快。

事实上，市场只是在回归常识。今年5月，在全国政协关于完善系统性金融风险防范体系的专题会议上，国务院副总理刘河用通俗易懂的语言讲了四句话:做生意需要资本，借钱需要偿还，投资需要风险，做坏事需要代价。

会前，CPPCC全国委员会豪华专题研究小组给出的第一个结论是，房地产市场已经从总供给转向总供需平衡，结构性区域矛盾日益突出。供需形势和新的矛盾变化进一步积累了潜在的风险。

我想大家都知道刘和这四个字是什么意思。因此，万科于亮视销售收入为生死线。如果达不到6300亿的还款目标，我们所有的业务都可以停止。恒大的新目标是降低负债率。乡村花园开始怀念过去色彩淡雅的日子。融创孙宏斌的最新声明是安全第一。

前20名的房地产公司也发起了一波更名浪潮。保利房地产更名为保利发展；龙狮绿色房地产采用龙狮绿色集团有限公司作为其中文第二个名称。时代地产简称时代中国；龙湖房地产的全称由龙湖房地产有限公司变更为龙湖集团控股有限公司

如果加上2016年的变化浪潮，即恒大地产更名为中国恒大集团，海洋地产更名为海洋集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团，K2地产更名为石榴集团。目前，在排名前20位的房地产公司中，世茂地产和华润置地的名称中也有明显的房地产词汇。

价格

拥有最佳头衔的房地产分析师任泽平认为，房地产周期着眼于长期人口、中期政策和短期金融。

不管哪一个，似乎都不太好。金融去杠杆化，房地产是防控的重点。清华大学的韦杰教授透露，为了防止房地产市场的风险扩散到金融机构，他们正在切断:首先，主要机构原则上不再接受住房抵押贷款的调整，即使不得不这样做，也将大大降低，比例非常低。第二是土地抵押制度。只有用自有资金购买的土地可以抵押，并应抵押20%的土地价格，以严格控制风险爆发点。

取消预售制度的谣言在午夜唤醒了许多老板。根据孙宏斌的说法，在预售制度下，开发商拿别人的钱玩。本质是超高杠杆。一旦预售制度真的被废除，那就等于是釜底抽薪。

由于恐慌，当局很快驳斥了谣言。然而，中国的智者总是提倡诸如知之甚少、润物细无声之类的东西。刮风的时候，人们必须思考清平的尽头。

政策是什么？在前几轮经济刺激中，房地产是推动经济的主要力量。然而，尽管今年的经济形势紧张，外面还是有人在捣乱，任志强关于夜壶的话还是没人记得。上半年，棚改的货币化政策收紧，决策者的最新立场是坚决遏制房价上涨。显然，依赖房地产刺激经济的想法已经被放弃。

人口呢？一线和二线城市的人口仍然是净流入，但国家正在调整空之间的分布。熊安新区和大湾区都是千年大计，需要人口分流。四、五、六行，哪里够？

我该怎么办？

自称拥有业内最佳研究团队的万科再次发起价格战。2008年，万科推出泡沫理论，率先降价。2014年，银价将会降低。现在呢？万科厦门发布了一项房地产销售的50%折扣。尽管这不是真正的50%折扣或销售损失，但信号是可怕的。

对此，业内一些资深人士分析称，万科一直敢于发动价格战。当然，打折的不仅仅是万科，它被认为是行业的领头羊。最近，一些城市报纸转载了整版房地产广告，员工内部价格等活动也悄然复苏。仅在几个月前，茶叶的价格就超过了10万元。

为什么我们敢于降价并迅速降价？现在监管措施仍在陆续出台。这个国家的决心和态度非常明确。我们必须尽快装运货物。措施和价格必须比其他企业领先一步。

以上段落摘自万科高管2008年的内部讲话。那么，降价后呢？

一些数据透露出一些消息:万科今年1月至8月的土地收购仅次于碧桂园，其净负债率从2017年底的8.8%升至今年上半年的32.7%。

下一个问题是，如果我们今年成功募集到6300亿元，万科会像当年一样在房地产市场复苏前夕触底吗？或者，房地产市场还会有春天吗？

温/中国经济周刊记者

编辑/雪山狐狸

来源：人民视窗网