[经济周刊]全国土地销售收入飙升了43%。谁蒙着眼睛跑来跑去？

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本专栏由中国经济周刊和侠客岛联合制作。

这是经济科的第54篇文章

7月13日，财政部定期发布的数据似乎没有引起太多关注。今年上半年，地方政府收到土地出让金2694.1亿元，同比增长43%。在房地产调控的浪潮中，为什么土地市场如此火热而不是降温？

谁在疯狂卖地？谁在瞎跑？谁在递最后一个包裹？

突然增加

不出所料，从资金量来看，一线和二线城市吸纳资金的能力很强，比如杭州，今年上半年就吸纳了1485亿元。然而，在一线城市房地产冻结之后，北京的土地收入比去年同期下降了25%。上海、广州和其他城市也在下降。主要力量来自大量被忽视的三线和四线城市。例如，广东省佛山市在半年时间里已经赚了571亿元，昂首阔步地进入了全国前五名。

黄河和长江两岸的省份纷纷涌现，土地出让收入超过100亿元。例如，今年上半年，湖南省岳阳市土地出让金同比增长10倍。

根据凯里的数据，今年3月，三线和四线城市的商业用地成交额达到2260亿元，同比增长123%，远远高于一线和二线城市的总和。

除土地出让金外，与土地和房地产相关的税收增幅也相当可观:契税为2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%。房产税达到1484亿元，同比增长6.9%。城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。仅耕地占用税就达801亿元，同比下降31.7%。

这些项目合计9799亿元，加上土地出让金26941亿元，共计3647亿元。此外，地方政府的其他总收入为4462亿元。在公布数据之前，没有必要谈论土地财政的重要性。

在当前的土地政策下，地方政府是一级土地市场的唯一卖家。谁是去三线和四线城市加入的买家？

住宅企业

[经济报道]7月2日《谁推高了三、四线城市的房价》手稿发表后，网民们纷纷抱怨房价被房产公司推高了。

然而，房地产公司不会带这样一个罐子。一些开发商在私下聊天时对《中国经济周刊》记者表示，在过去两三年里，一、二线城市的调控力度不断加大，限制了地价和房价，市场表现不佳。还有就是那次倒霉的抢购，两年前拿了高地价，今年政策来了，限制销售价格，一个项目三年做下来没有钱赚。

去三、四线城市是大型住宅企业的普遍选择。多年来，大型住宅企业一直在积极收购三、四线城市的土地，并取得了可观的利润。恒大长期坚持三线、四线城市。徐老板建造的同样设计的房子遍布全国。保利地产2017年进入的24个新城市中，超过90%是三线和四线城市。一些房地产公司还要求各地区的公司进驻其管辖的0+白族地级市及其下属0+白族县级市、县城和发达乡镇(人口在10000以上的城镇)，声称覆盖了345线沿线的所有城市。

面对经常声称投资了数百亿美元的黄金大业主，三、四线城市自然会排队欢迎他们。《中国经济周刊》的记者惊喜地发现，世界各地的欢迎词似乎都是用同一篇文章。你相信吗？请看来自不同地方政府官方网站的新闻。

湖北公安:非常欢迎恒大集团来我县投资。全县上下将通力合作，努力把项目落到实处，实现企业与政府的双赢合作。

广西上林县:热烈欢迎恒大集团来我县投资，承诺政府将不遗余力地将项目落地，推进项目对接合作，实现企业与政府合作共赢。

在河南一个国家级贫困县，恒大当地项目经理的绘画风格是:希望政府相关部门做好各项基础工作，实行一站式集体办公，抓紧时间完成项目区拆迁和水、电、气、通讯等基础设施建设任务。

县委书记这样回应:县委相关部门要首先提高认识，解放思想，积极介入，与恒大集团共同做好项目建设的各个环节。第二，我们必须认清形势，承担起使命。要强化职能，集中力量，建立阵容强大的指挥部门。县委办、政府办、发改委、政法委、住房和建设、国土、电力、水利、卫生、教育、交通等相关部门的主要负责人。都是会员。

一位三线城市的前营销总监告诉《中国经济周刊》，这些房地产公司有大量的项目，无论是投资促进还是刺激当地房地产市场，政府都大力支持它们，经常设立专门的项目办公室为它们服务。在许多地方，它们是顶级项目，它们获得的优惠条件无法与小企业相比。

形势极其严峻。大老板们搬进来，自然会动摇当地的房地产市场。品牌下沉本身会带来一定的溢价效应。该消息人士透露，大型企业有明显的优势，往往以高价收购土地。例如，如果他们以高价取得一小块土地，他们将直接提高区域土地价格，但事实上，当他们取得大块土地时，他们将非常有利。当然，这只是它揭示的小窍门之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，有各种各样的意见，没有共识。

数量和价格一起上涨。据中国指数研究院(China Index Research Institute)数据，2017年，三、四线城市50家代表性住宅企业的土地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%。

谁买的？

然而，无论是卖土地还是卖房子，都不能仅仅依靠卖家的叫卖，而是必须有人去买。否则，2014年前后，人们可能会陷入滞胀甚至滑坡的状态。

6月底，CDB收紧贷款的消息震惊了房地产市场。市场普遍认为，棚户区的货币化和重新安置，再加上新增货币发行等因素，推高了三、四线城市的房价，特别是棚户区向三、四线城市的货币化。公共数据:截至2017年底，CDB共发放棚户区改造贷款3.4万亿元。今年5月1日，棚改贷款总额为4369亿元。

作为回应，文章“谁推高了三、四线城市的房价”被反复思考。

面粉很贵，面包自然会涨价。根据易居中国的数据，易居中国监测的三、四线城市的新房平均价格在5月份达到了10350元/平方米。在房价涨幅居前10位的城市中，除Xi外，其余都是三线和四线城市。

中国房地产协会的数据显示，5月份二手房价格超过1万元的城市数量上升至69个，所有房价超过1万元的新城市都来自三线和四线城市。

但是，当三、四线城市的房价都不好意思说的时候，我们还有五线城市、六线城市、七线城市和八线城市来支撑地价和房价吗？

现实是，近年来三线和四线城市居民的收入与房价并不匹配。齐飞用六个钱包买了一栋房子，为祖孙三代人的口袋支付了0+的费用，并透支了未来20到30年的收入。在那之后，曾经让我们高兴的高储蓄率已经成为过去。

据统计，中国居民杠杆率已从2015年底的39.9%快速上升至2016年底的44.8%。2017年，新增居民贷款达到7.13万亿元的新高，占当年贷款总额的52.7%。海通证券首席经济学家蒋超表示，居民债务占居民收入的90%以上。

众所周知，其中绝大多数是抵押贷款。即使是所谓的消费贷款和现金贷款也经常以变相的形式流入住房市场。

这意味着普通人再也负担不起高房价，同时，他们也挤压了他们的消费能力。根据国家统计局的数据，今年5月消费品零售总额为3035.9亿元，同比增长8.5%，为2003年以来的最低水平。如果形势恶化，内需扩大，消费升级就没有基础。

更可怕的是，超高的房价也降低了企业的生存空。不久前，华为将其研发基地从深圳迁出，这被视为高房价挤出市场的迹象。就连华为也是如此，更别说其他企业了！

即使在房地产公司，高风险也潜伏在色彩鲜艳的表演制服下。例如，2017年底，恒大的净资产负债率达到183.7%，有报道称万科总负债超过1万亿元。截至今年一季度，130家上市房地产企业整体负债率达到79.42%，房地产企业杠杆率达到历史最高水平，远远超过国际公认的企业债务安全线。

警告

警惕甚至警告的声音越来越多，信号也越来越清晰。

两个月前，国务院副总理刘河说了几句俗语:做生意要有资本；借钱，必须偿还；投资必须承担风险。

今年年初以来，全国政协常委、原中国金融办副主任杨伟民多次警告，核心观点是房地产投机泛滥，危害实体和广大人民群众，已成为最容易引发风险的定时炸弹。

前央行副行长吴晓灵在7月份表示:没有多少日子可以陶醉在泡沫中。对每个国家和每个人来说，为退潮做准备是一个现实。

政策已经调整。此前，CDB方面曾表示，将首先收回棚改项目的审批权，新项目的审批将基本暂停。

7月12日下午，住房和建设部就棚户区改造问题举行了专题汇报会。在商品房存量不足、房价上涨压力大的地方，棚户区改造安置政策要有针对性、及时调整。因地制宜推进房改货币化安置，商品住房存量较大的，可以继续推进房改货币化安置。进一步合理界定和把握温室改革的范围和标准。我们不会采取一刀切的方式，设定不同层次的目标，也不会盲目借钱创业。

6月29日，万科董事会主席于亮忧心忡忡地表示，如果十年后万科成为一家房地产公司，那将是非常悲惨的。我现在在想，全国各地的公司都已经去掉了房地产这个词。

7月初，CCCC控制的绿城内部文件要求尽一切努力为受价格限制政策影响的项目获得预售许可证。对于不受限价政策影响的项目，应努力将原计划2019年至2018年的住房供应提前。无限制价格基本上是指三线和四线城市。也有许多企业在努力赶上进度，缩短开发周期，加快房屋销售。

几年前，时任中国国家金融办公室主任的刘和在他的著名著作《两次全球重大危机的比较研究》中引用了加尔布雷斯的一段话，该书获得了孙经济学奖:当经济过度繁荣时，没有人不相信泡沫会继续扩大。人们找不到理由让自己变得理性，而是找到理由让自己相信风险的正确性。

经典中引用的经典自然应该被阅读和思考。

温/《中国经济周刊》记者

编辑/独孤九段

来源：人民视窗网