[经济周刊]谁推高了一线和二线城市的租金？

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本专栏由中国经济周刊和侠客岛联合制作。

这是经济科的第57篇文章

如果你赶不上房价，你能赶上房租吗？这可能是2018年夏天最令人担忧的问题。

是的，对于年轻的城市流浪者来说，最近全国各大城市房租的飙升就像是当今的一个奇迹。

据统计，在过去的一年里，中国13个一线和二线城市的房租上涨了20%以上。增幅最高的是成都，增幅最高的是30.98%。深圳紧随其后，增幅为29.68%。重庆、Xi、天津、合肥等二线城市都超过了北京，而北京和广州的增幅都超过了20%。

租金的快速上涨令人震惊。尽管飞涨的房价带来了许多社会问题，但相比之下，房租飞涨的严重性可能比那些付不起房租的人的退缩还要严重。但是，如果他们租不起，那就真的很大了。

变化

让我们把注意力集中在北京。

在北京，越来越多的白领住在六环路外，许多刚毕业的大学生选择和两三个人合住一个房间。当然，也有一群人哀叹北京只有一个地下室，没有梦想，直接回到他们的家乡。

今年的毕业季节，对于年轻人来说，房租像脱缰的野马变得更加难以忍受。

壳牌研究院真实数据的一组数据显示，2018年7月，北京的租赁营业额环比增长19.2%，月租金为每平方米91.5元。东城区和顺义区分别增长10.5%和10.7%。新奥洋房、三益寺北、成华园三个社区环比增幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除了每年毕业季节的正常运营之外，还有什么因素导致了北京房租的飙升呢？

租赁机构认为，大麻主要在供应方面。

根据壳牌研究所提供的“北京房租上涨的真相”报告，北京最近集中力量清理和拆除不符合消防安全的非法公寓、集体出租屋和分房，导致市场中低端出租屋供应减少。与此同时，对黑人中介主要房东的打击导致一些非法住房供应被清除，上市住房供应总量下降。此前，低端住房的租户不得不转向其他类型的收费更高的产品，需求方的增长推高了这些产品的租金。

这不是没有原因的。2017年，北京将拆除5985万平方米的违法建筑。2018年，北京计划拆除超过4000万平方米的非法建筑。2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障性住房销售面积为267万平方米，合计1142万平方米，不到当年拆迁面积的1/5。

供应量明显减少，政府的各种政策性租赁住房未能及时跟上。供需突然失衡，租金将不可避免地上涨。

但是我们能简单地把租金的异常上涨归因于供给的不平衡吗？

首都

资本是一种令人不安的驱动力，不容忽视。

在中央政府倡导租购并举后，长期租赁市场成了资本吹捧的空气出口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自由公寓和新公寓等大型租赁企业的赛马圈地也正式进入白热化状态。

在一定程度上，争夺住房、推高房价已经成为常态。一栋原租金6500元的房子，在蛋壳和免费公寓等长期公寓遭到猛烈抢劫后，被强行提高到9000元。这并不新鲜。

事实上，就在舆论开始骚动的前几天，自由之家的管家还多次推荐朋友圈中的一个房源成功签约，推荐者可以获得1000元的奖励。

我家族集团的前副总裁胡景晖指出，为了扩大规模，以免费和蛋壳公寓为代表的长期租赁公寓的经营者正在以高于正常市场价格20%至40%的价格争夺住房，人为地抬高了房价。此外，这些长期租赁公寓已被重新装修，N+1租赁模式加剧了租赁价格的上涨。

他认为，在这波租金上涨中，这些长期租赁企业贡献了三分之一的权重。

说完这些话后，胡景晖离开了我的家人。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济周刊》采访时表示，根据他的调查，同一个住宅区和同一个公寓类型的装修差别不大，但中介管理的房子比未管理的房子贵22%。在市场上，很难找到非中介或非公寓房。

这些租赁公司大多以低价囤积房屋，打包后以高价出租，赚取租金上涨的差价。在这种情况下，一些中介公司倾向于发布数据，显示该地区市场价格较前一时期上涨了10%。对市场来说，这是对价格上涨的预期。

对于机构租赁企业来说，另一个计划是通过对小业主房屋的征收和改造，形成一个逐渐获得市场分配和定价权的巨人。

这不是猜测。租金是多少？

金融化

面对铺天盖地的舆论质疑，长期租户的反应非常有趣，管理成本高，而且根本没钱。

《自由》的首席执行官林雄告诉《中国经济周刊》:自《自由》于2011年成立以来，北京是唯一一个盈利的城市，而且盈利很少。

如果你不挣钱，却不得不为住房支付高价，你想做什么？

在专业人士看来，这主要是因为长期公寓的自我定位是一个互联网企业，而不是传统的线下匹配的中介。他们的目标是基于互联网的中介巨头。这将不可避免地立即给他们的业务带来基于互联网的流量管理思想:为租户定制各种增值服务，从搬家和维护到沙龙、郊游和聚会，形成社区内的重复消费。

更重要的是，成为高价值互联网巨头最简单的方法就是不惜一切代价烧钱来获得垄断地位和定价权。

然而，更值得警惕的是对合乎逻辑的资产证券化的又一次推动。

目前，新公寓、魔方、蛋壳等长期租赁公寓企业都已推出资产证券化产品。以魔方公寓信托利益资产支持计划为例，第三档的预期回报率分别为4.8%、5%和5.4%。

一些分析师认为，可观的收入是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，这将不可避免地要求租赁公司提高租金。

然而，free首席执行官林雄表示，资产证券化产品的收益并不直接由不断上升的租金收入构成。以自由为例。两个自由发行的资产支持证券以基于租赁情景的消费分期贷款作为基础资产。承租人在租房时签订贷款合同，并按贷款成本的一定比例还款。投资者的预期收入来自贷款成本，而不是房屋租金。换句话说，影响投资者收入的不是租金的增加，而是稳定的资产质量和良好的业绩。

那么，如何评价资产质量呢？

还得回房子里去。毕竟，有了更多更好的住房，资产质量将会更高。谈了半天之后，他回到赛马圈地抬高租金。

管理

在网上引发一场激烈的讨论后，监管部门立即介入。

8月17日，北京市相关监管部门对自由、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的领导进行了集中访谈。

采访中明确要求房屋租赁企业:不要利用银行贷款等融资渠道获取资金，恶性竞争抢占房屋；不得以高于市场水平的租金或抬高租金来抢占住房；不得通过提高租金诱使房东提前解除租赁合同等方式扣押房屋。一经核实，将实施严厉处罚和联合处罚。

效果还有待观察，但租金控制早些时候已经写入政府文件。2018年5月，住房和建设部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，从六个方面对做好房地产市场调控工作提出了明确要求，要求地方政府同时控制房价和租金。

控制租金和增加供应是绝对的原则。

2018年6月，北京市住房和建设委员会发布了《关于发展职工出租宿舍的意见(试行)》，旨在增加蓝领公寓的供应。2017年4月发布的《北京市2017-2021年和2017年住宅用地供应计划》明确表示，北京市计划在未来五年内供应1300公顷土地，建设50万套出租住房。2017年11月，北京还发布了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房的意见》，明确表示未来五年北京将提供1000公顷集体土地建设集体租赁住房。

然而，从计划到进入市场还需要一段时间，因此该政策的效果尚未显现。

目前，高租金已经成为失地农民的沉重负担。

20%被认为是租金与收入的理想比例，这不仅能保证居民的基本消费生活，还能保持租赁市场的稳定发展。然而，据估计，像北京这样的一线城市的租金收入比已经达到45%。

在接受《中国经济周刊》采访时，胡景晖认为超过40%已经是一个相对沉重的负担。在欧美发达国家，三分之一的收入足以支付房租。

飙升的租金必然会挤压其他领域的支出。也就是说，是否花掉这辆马车的灵魂已经成为互联网上的一个热门话题。

对于一线和二线城市的许多年轻人来说，租房是最后的选择。他们不仅买不起房子，如果连房租都占了他们收入的大部分，就不可能刺激内需。

温/中国经济周刊记者胡伟

编辑/雪山狐狸

来源：人民视窗网