谁推高了三线和四线城市的房价？

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本专栏由中国经济周刊和侠客岛联合制作。

这是经济科的第51篇文章

密切关注房地产行业的岛友们，预计不会错过最近几天房地产股暴跌的消息。

6月26日上午下跌超过8%的碧桂园，仅在四天内市值就损失了800亿元。同一天，中国奥园、雅居乐和新城发展控股公司股价下跌逾6%，中国建材下跌近6%，融创中国下跌4.81%，中国恒大下跌2.73%。

为什么房地产股票集体暴跌？

关于棚改项目的一条消息是关键:棚改项目的审批权被收回到CDB总部。所谓棚户区改造，是指为改善贫困家庭的住房条件，对城镇危房进行改造。

那么，棚改项目审批权限的提交与房地产有什么关系呢？棚户区的货币化安置真的推高了三、四线城市的房价吗？三线和四线城市的房价还有上涨空间吗？

这件事有很多要考虑，所以我们应该仔细考虑。

例子

如果你说10，000字和10，000字，最真实的情况是相关的人已经说了。首先，让我们看看2017年初一家房地产公司在中部三线城市的广告。

今年，全市已确定3040万户目标，征用430万平方米，计划投资265.17亿元，安置15万人！什么？我觉得30，400，000和150，000人只是数字，与我自己无关。那么让我们谈谈去年发生的事情。2016年，棚户区推动房地产存量超过7000套。

是的。这是号码！是否觉得今年会有大量寮屋居民再次加入购买大军？你觉得房价会再次改变吗？亲爱的我建议你，买房子的时候不要犹豫观望，一定要买。

顺便提一下，这个中心城市，在2017年搬迁了15万人，人口刚刚超过100万。

不用说，棚改对当地房地产市场的意义已经很明显了。

故事可以从2014年开始。

该市的一位居民告诉[经济科]三、四年前，住在水边的这座城市的房价只有3000到4000英镑，平均月工资也是一样的。生活非常舒适，压力也不大。许多房子已经建成，不能出售。人们并不急于购买它们。房价下跌了一段时间。

由于房地产存量高，土地无法出售。依赖土地融资的地方政府必须抓紧时间。有多紧急？

一个故事可以证明这一点。

去年年底，一位刚刚从中部某县离任的官员私下告诉《经济学人》(Economic ke):债务太多，2016年卖了两块地，今年又卖了一块地，老板(指的是县委书记和县长)几乎是忧心忡忡。除了医院，该县没有抵押贷款，所有其他可以抵押的资产都抵押了。如果他不能再次出售土地，抵押土地的价格就会下跌，银行就会催收债务，政府就会拖欠贷款，那么他就有大麻烦了。

这不是一个城市的问题，而是整个国家的普遍现象。

奖赏

我该怎么办？

我们必须清理库存，然后出售土地和新房子。否则，业务将无法继续。问题是，谁来付账？当地居民的家庭没有办法赚更多的钱。那么，钱从哪里来？谁将撬动支点？

棚户区货币化安置的目标宽松政策(PSL)如期出台。

2015年，国务院启动了棚户区改造三年计划，要求积极推进棚户区改造货币化安置，缓解和消化存量商品房。棚户区的变化规律逐渐转向货币化安置，也就是说拆迁后，没有现金给房子，拆迁户会自己买房子。

恒大集团首席经济学家任泽平认为，棚户区改造是一石三鸟的计划:棚户区改造不仅能改善民生，改变城市面貌，还能创造住房需求，刺激房地产投资，是未来五年支撑房地产业发展的核心变量之一。

中国社会科学院金融研究所房地产研究中心主任毫不掩饰地表示，棚户区改造的初衷是将房地产脱销。

从以前的实物安置到货币安置是关键，而PSL是核心环节，这被许多地方政府视为最大化的法宝。

如何操作它？还是以上述中心城市为例。政府计划一批棚户区改造项目，向政策性银行申请专项贷款，CDB通过PSL获得央行资金。获得贷款后，当地政府将通过货币安置向棚户区居民支付补偿，棚户区居民将很乐意用安置资金购买新房，如上述大型广告公司。

这里提到的政策性银行主要是CDB。公共数据:截至2017年底，CDB共发放棚户区改造贷款3.4万亿元。针对几天前的消息，CDB表示，截至5月底，今年已发放4369亿元贷款，支持继续改革和2018年580万个新项目的建设。

百分比是多少？住房和建设部副部长卢透露，2016年全国棚户区改造货币化安置比例达到48.5%，比2015年增长18.6个百分点。另一个数据:2017年，我国将有609万个各类棚户区改造，投资1.84万亿元。棚户区的货币化安置率将达到60%。

2014年，在三年温室改革计划之前，温室改革的货币化安置率为9%。

影响

它有多有效？

仅在2016年，就有2.5亿平方米的住房可以通过棚户区的货币化安置从市场上购买。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。经进一步测算，2.5亿平方米主要集中在三、四线城市，效果更加显著。

有了这么多钱，股票很快被消化，甚至不得不加快土地供应。

5月初，[经济科]收到《湖南省住房和城乡建设厅关于中心市县商品房清册拆迁周期的函》，显示衡阳市住宅拆迁周期只有5.5个月，株洲市茶陵县只有1.4个月！什么意思?根据当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有房子可卖了。

同样，今年6月4日，湖北省住房和建设局也发布文件，警告住房存量消化周期不到6个月的城市，要做好工作，遏制投机。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都加入了限购行列。

当然，此时的地价并不在吴的阿蒙之下。在湖南衡阳，2017年出售的商业和住宅用地最高单价超过756万元/亩。2014年12月，当地土地的最高单价为261.4万元/亩，三年内上涨近三倍，涨幅惊人。

面粉很贵，面包自然会涨价。2014年，衡阳的平均房价为3880元/平方米，同比下降5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的底价达到3700多元，房价超过7000元/平方米是正常的，这并不罕见。

在这个国家中部的小镇上，担心房子卖不出去，房价也涨到了一万元。

然而，这里有一点疑问。根据定义，城市棚户区是指城市规划区内，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林场棚户区、国有林场棚户区和垦区危房在内，存在大量连片简易建筑、住房密度高、基础设施差、住房年限长、功能不全、安全风险突出的区域。后来，棚户区也扩展到集体土地上的城中村改造。

棚户区是城市的历史债务和伤疤。从2008年到2016年，超过8，000万住房困难的人，相当于德国的总人口，已经搬出避难所，搬进建筑物。这无疑是一个很受欢迎的项目。

在快速发展之后，一位开发商直接告诉[经济周刊，这些年来，城市化进程一直很快，城市棚户区的数量实际上正在迅速减少。一线和二线城市的棚户区并不多。

如果棚户区还不够呢？西部一个城市的经济和信息委员会主任说，有了这样一个好政策，没有必要不可能，没有条件，必须创造条件。

结果，彭盖对群众支持工程的真经在某些地方被歪曲了。例如，有网友报道称，2016年，江西省九江市某区38栋别墅式商住楼(100多户)也将出现棚户区。

诚然，这不是一个孤立的案例。

淡出

然而，奇怪现象的出现也是棚改货币化安置政策逐渐淡出的标志。

2017年，政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚户区货币化安置比例，在房地产清仓方面取得积极成效。这三个句子的顺序和逻辑结构很有趣。相反的解释表明库存清除的目标已经实现。自然，没有必要为棚户区保留货币化和重新安置的手段。接下来迫切需要解决的是高房价带来的风险。

尹中立还写道，三线和四线城市居民的收入水平较低，随着股市下跌的手段被用来刺激购房，金融风险已经逼近。对于房价涨幅最高的三、四线城市，应停止拆迁货币补偿政策，减少或停止棚户区的货币安置。

上述中央城市住房和建设局今年4月表示，2018年比2017年要小。2017年，棚改计划中心城区被征用和拆除的家庭数量为30，440户，2018年，棚改计划中心城区被征用和拆除的家庭数量为13，448户。

中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展部主任徐启元估计，与去年同期相比，2018年第二季度PSL的经济增长率接近0%。

被剥夺了粮食的三、四线城市的房价将会很好。

温/中国经济周刊记者

编辑/雪山狐狸

来源：人民视窗网