该合伙人退出了“土地之王”项目，上港集团计划以128亿元的价格出售星光外滩

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美国证券报记者石路

2012年，上海港集团和中国金茂以56.8亿元的价格赢得了海门路55号地块，赢得了上海总价的称号。

六年后，总价值127.86亿元的上海港集团计划在上海证券交易所海门路55号上市。

2017年，在中国金茂以近30亿元的收入退出后，海门路55号项目的所有权益归上海港集团所有。

根据上海港集团10月12日的公告，海门路55号地块所属的上海星外滩开发建设有限公司(以下简称星外滩)目前持有星外滩100%的股权。

北外滩房东卖小孩

10月12日，上海港集团宣布计划以不低于人民币127.86亿元的价格上市并转让100%的上海外滩之星股份。

上海港集团在公告中表示，此次转让的主要原因是为了配合北外滩航运中心的建设和发展步伐，并确保项目建成后商业开发和运营更加专业化。

上海星外滩开发建设有限公司成立于2013年3月，注册资本60亿元。他主要负责上海虹口区海门路55号地块的商业及办公房地产的开发建设。

截至今年6月30日，在建工程的结构已经封顶，仍在建设中。该项目预计于2019年3月31日前完成。到目前为止，星外滩的主要资产都在正常运营。

根据第三方评估报告，以2018年6月30日为评估基准日，星外滩100%股权总资产的账面价值约为108亿元，总负债约为48.55亿元，净资产约为59.5亿元。

公告还显示，星外滩拥有的项目名称为星港国际中心，位于上海市虹口区铁栏桥街88号小区1/1山。项目东至海门路，西至广交会路，南至大明路，北至长治路。项目主体包括两栋50层的办公楼和一个整体的商业平台。地下二层与地铁北侧的12号线地拉那桥站和西侧的19号线(正在规划中)无缝连接。根据虹口区政府网站信息，新港国际中心由两栋263米高的现代超高层城市综合体、三栋24米高的商业裙楼和六个地下地下室组成，成为北外滩的双子大厦。

公共信息显示，该项目总建筑面积为41.61万平方米。地上建筑面积24.38万平方米，地下建筑面积17.23万平方米。

上钢集团在公告中表示，此次出售的资产将按照不低于目标资产的评估价值进行公开上市和转让。交易是否成功还不确定。如果交易顺利完成，预计出售股份(按100%上海外滩之星股份的开盘价计算)将使公司合并财务报表的投资收益增加约15.5亿元，母公司股东应占净利润增加约11.7亿元。

上海港集团表示，该公司不为上海外滩之星提供担保，也不委托上海外滩之星进行财务管理。星光外滩不占用上市公司的资金。出售外滩之星100%股份将进一步促进公司产业布局的调整和资源的优化配置。它将有效保证项目收益，提取资金，降低运营风险，有利于公司的实际运营。

《证券日报》记者注意到，上海港集团在去年完全收回其在上海外滩之星的股份时，并非没有压力，该集团此前曾与中国金茂共同开发上海外滩之星项目。

根据这份半年度报告，上海港集团借了36亿元人民币的5年并购贷款，以支付收购上海外滩之星股份的费用，而开发上海外滩之星项目的贷款比年初增加了28亿元。因此，与去年同期相比，长期贷款增加了76.82%，应付账款增加了39.66%。

上港集团在今年上半年的报告中表示，上港星外滩项目预计投资130亿元，报告期内投资8.6亿元，总计103.75亿元，80%的计划已经完成。这个项目的资金来源是它自己的资金。它目前正在建设中，尚未出售。本报告所述期间没有产生任何收入。

中国金茂中途退出

值得一提的是，上钢集团当年出售的星光外滩项目总成交价为56.8亿元，超过中冶地产2012年11月底获得的南京下关滨江二号地块56.2亿元。它不仅获得了上海市土地总价格王的称号，而且还创下了2012年全国土地总价格王的新高。

2012年末，上海港集团与王维房地产财团(中国金茂港资)以23330元/平方米的底价，21.11%的溢价，拿下了上海市海门路55号的商业大厦。该建筑起拍价为46.9亿元，起拍价为19264元/平方米。

当时的土地转让文件显示，海门路55号地块为商业用地，转让面积为40577.40平方米，容积率为6.0。

上钢集团当时宣布，王维地产是中化集团旗下海外企业中国金茂的全资子公司。中标后，上港集团和王维房地产各出资50%组建项目公司。

公告称，2013年，上海港集团和中国金茂分别完成了第一笔注册资本出资17亿元。同年12月，经上海港集团和中国金茂多次注册资本出资后，双方实收资本达到30亿元，星外滩注册资本达到60亿元。

然而，双方的合作一直持续到2017年底，当时中国金茂以59.98亿元的价格向上海港集团转让了星空传媒50%的股份(当时认购了30亿元)。考虑到发展阶段的投资，中国的金茂以近30亿元的利润退出。

作为传统的黄浦江码头枢纽，上港集团在北外滩历史上拥有丰富的土地储备，并已成为该地区的地主。

惠山地块规划用地面积超过14万平方米，是上港集团和方兴地产在北外滩核心区联合开发的大型商业综合体。海门路55号紧邻惠山地块，惠山地块与惠山地块相连，进一步巩固了上港集团和方兴地产作为北外滩业主的地位。2004年，方兴地产的大股东中化集团和上港集团分别以50%的股权成立了上海银辉公司，并获得了惠山地块的土地使用权。2007年2月，上港集团与方兴地产再次以50%的股权比例成立汇港房地产有限公司，争夺占地面积超过3.5万平方米的汇东地块，底价13，962元/平方米，底价14.65亿元。2008年2月，汇钢地产再次以11.233亿元的底价，1.5万元/平方米的底价拿下惠山中心地块。

受最近房地产市场降温的影响，一些房产的价格可能会达到高点，这是一个更好的出售时机。从实际情况来看，北外滩承载着航运中心的功能和整个虹口的更新与复兴的理念。本质上，高质量区间空的后续升值仍然存在。对于上钢集团来说，应该考虑项目的附加值。上港集团本身并不是传统的房地产开发商。这一转移将有助于公司集中主要业务。易居研究所智库中心研究部主任严跃进接受《证券日报》记者采访时表示。

来源：人民视窗网