不安的房客，焦虑的房东

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进入2019年，房东集体抵制个人所得税租金扣除的消息被置之不理。一直“躺着收钱”的房东们突然陷入集体焦虑。一夜之间，世界变了？

愿景中国

《中国经济周刊》记者李永华|北京报道

责任:曹旭

(本文发表在2019年第2期《中国经济周刊》上)

进入2019年，房东集体抵制个人所得税租金扣除的消息被置之不理。一直躺在地板上收钱的房东们突然陷入集体焦虑。一夜之间，世界变了？

让我们从一个小故事开始。不久前，某地方财政部门负责人在内部会议上汇报全年财政工作后，向与会领导提出了一个难题:如果2018年全年财政收入目标没有完成，2019年的任务会更重。要完成上级下达的财政收入目标和税费减免目标，我们该怎么办？

房东的焦虑隐藏了答案。

税收抵免

从租金中扣除个人所得税并不复杂。

从2019年1月1日起，租户们开始欢迎新的租金扣除个人所得税的政策，这在大鹏是一个和平的气氛。新的个人所得税扣除方法规定，纳税人可以按照一定的标准金额进行扣除。具体标准如下:

直辖市、省会城市、计划单列市和国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元；除第一款所列城市外，户籍人口在100万以上的城市，扣除标准为每月1100元。市辖区的登记人口不超过100万的，扣除标准为每月800元。

这样的新政策自然很受欢迎。房客们一个接一个地下载个人减税应用，填写减税信息，享受每月节省的几十或几百元。

然而，一位每月租金5000元的北京朋友说，他放弃了租金扣除。你为什么不吃你面前的肉？

你的蜂蜜，你的砒霜。一些房东声称，一旦房客要求减免租金，他们要么提高租金，要么取消合同退房。

多年来，我国绝大多数房东从来没有收取过租金来申报纳税，这并不意味着租金收入不需要纳税。事实上，如果你想诚实地全额纳税，这是一大笔钱。

租金收入应该缴纳多少税？在最近屏幕上闪现的一篇文章中，一位房东计算了一张账单:你拿着我的信息去申报一笔税款减免，几天之内税务部门会通知我开一张发票。仅房产税一项就需要360元(全部租金是3000元乘以12%)，这还不包括增值税和附加税等。你可以通过申请房屋租金的特别附加扣除来节省100元。我至少要存500元。

真的是这样吗？

根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，个人租赁房地产所得属于财产租赁所得，固定税率为20%。从2001年1月1日起，个人出租住房收入的个人所得税将暂时降低10%。在房产税方面，2005年国务院颁布的《房产税暂行条例》规定，房产税税率为租金收入的12%。

个人所得税和房地产税是相互独立的。此外，还涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城市土地使用税等。名义上，房东不得不承担很高的名义税负。如果是这种情况，在房东的信息进入税收系统后，就没有地方为租金收入纳税了。

但是真正的情况是什么呢？现阶段，各地普遍实行简单综合的租金征收率，大多在5%左右，有的地方低至3%。3000元/月的租金足以支付90元的税。

信息

既然现在没有多少税要交，也没有说一定要交，为什么房东还这么不安呢？

真正让他们辗转反侧的是个人信息。租金可以从个人所得税中扣除。租户必须主动申报和上传房东信息。

细看条例，享受房屋租金特别附加扣除的纳税人应填写主要工作城市、租赁房屋的所在地地址、租赁的起止时间、出租人姓名、身份证件的种类和号码或出租人单位的名称和纳税识别号码(社会统一信用代码)等。

做好信息工作是对个人征税的基础。

自2014年新一轮财税体制改革开始以来，我国已开始建设以高收入者为重点的自然人税收管理系统，加快税收信息系统建设，将所有征管数据集中到税收系统，目标之一是将征管系统与个人收入和财产信息系统互联。

毫无疑问，这是一个巨大而困难的项目。自然人纳税人数量众多，难以管理。自古以来，没有人愿意披露自己的财产信息，也没有多少人愿意自愿纳税。

一些从事税收筹划的人士告诉《中国经济周刊》记者，客观地说，个人所得税扣除细则可以收集大量信息。据了解，系统中的部分公务员已经开始下载个人税务应用程序来填写相关信息。有人说，这比官员公布的财产信息更加详细和完整。

对此，国家税务总局研究所的特别研究员杨默如在接受媒体采访时表示，这一设置类似于营业税改征后的产品税与进项税之间的关系。当上游纳税人开具发票并完成其纳税义务时，下游人员可以实现其扣税。这样，下游企业依法抵扣会增加上游企业的实际税负，但会形成衔接、监督和控制的关系，从而完善国家税收征管体系。

事实上，在营业税改增后，上下游企业之间的增值税链条已经逐步建立，税收围绕环境征收，并在不同层次上抵扣。一个小企业主告诉《中国经济周刊》，没有避税空。如果你想减少税收收入，下游企业将有更少的税收减免。他们不会这么做的。如果你想花更多的钱，付更少的税，这意味着你想从上游企业赚更多的钱，而他们也不会这么做。

根据杨默如的说法，个人所得税的租金扣除是相似的。过去，如果税务机关想获得房东出租房屋的信息，他们可以说高射炮被用来打蚊子。但现在他们已经开始了大量的租户，每个人都成了自发的收税人，所以事情会很容易处理。

与生活困难的租户相比，获得财产收入的房东是否是税务机关关注的高收入群体？

直接税

在过去，像房租这样的税源就像水坑一样，不会被地方税务机关看不起，也不会费心去收集和管理它们。

国家税务总局2005年发布的《关于加强出租屋税收征管的通知》明确指出，出租屋尤其是私房具有多方面的特点，隐蔽性强，征管难度大，税务机关缺乏有效的信息来源和控制手段，出租屋税收征管基础工作相对薄弱，税收征管漏洞较为普遍。

这并不是说房东逃税仅仅是因为他们不想收税，而是他们收税不好，而且收税成本太高。如果你想去房东那里收税，税务员可能要跑好几趟才能找到人，光靠税务员的工资是不值得的，更不用说看着别人的脸了。没有必要以牺牲自己为代价来伤害别人。

将来，情况可能会有很大变化。上述税务规划人员表示，在大数据+人工智能时代，有了大量的租赁数据，过去不收税的问题不再是问题。互联网上流传着一些地方已经吃了食物和汤。社区电网中心已发出《个人住房租赁纳税通知书》，逾期不缴纳者将受到处罚。

除了征收和管理困难之外，税务机关长期忽视租金收入等税源的另一个原因是缺乏征收直接税的习惯。中国一直采用以间接税为基础的税收结构，个人面临的直接税比例很低。

这种税制结构给企业带来沉重负担，不利于经济转型升级，也不利于税收调节财富分配的作用。2014年6月，中共中央政治局批准的《深化财税体制改革总体规划》提出优化税制结构，逐步提高直接税比重。

最新的个人所得税改革措施也明确表明，应减轻低收入者的税收负担，加强对高收入者的税收征管。

作为财产性收入的一部分，如果全面加强征收和管理，房租税的蛋糕有多大？根据《2018年青年租房大数据报告》，预计到2023年，国内住房总租赁面积将达到83.82亿平方米，租房人口将达到2.48亿。粗略估计，这个数字似乎很惊人。

当我悄悄地收了房租，躺在床上数钱的那一天，那艘船死了？根据国家税收制度的相关来源，目前没有计划对租金收入征收明确的税收，国家税务管理局无权决定是否征收。

现在不征税并不意味着以后不征税。现在少征税并不意味着将来少征税。房东更担心的是，房客已经申报了信息，却没有自己缴税。如果税务局来检查税收呢？到那时，除了纳税，还会有罚款和滞纳金吗？

毕竟，在2018年，向企业支付了10年的社会保障金，这在许多企业中引起了恐慌。《中国经济周刊》的记者曾经听说，一些企业主因为这个原因坚决地取消了他们的企业。

当然，恢复社会保障的简单粗暴的方式已经停止。不应过于轻率地推进房租税。即使大规模推出，也会有相应的缓冲措施和过渡期。

事实上，焦虑不仅限于房东。可以预见，随着我国财税体制改革的不断推进，为了保持宏观税收稳定，同时大规模减免税费，减轻企业负担，增强经济活力，人们将不可避免地要优化税收结构，完善直接税征管体系，提高直接税比重。人们将越来越多地面临直接税带来的税收负担的痛苦。

改革可能会很痛苦。然而，新一轮财税体制改革是一项关系到国家治理体系和治理能力现代化的改革，是一项长期的制度创新。

2019年第2期《中国经济周刊》封面

来源：人民视窗网