房地产圈

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温|中国经济周刊-金泰资本集团记者孙

在新年的前半个月，包括凯撒控股(1638。香港)，建业房地产，荣创中国(1618年。香港)、龙湖控股等知名房地产公司纷纷宣布，将发行17只海外债券，总筹资目标为68亿美元。

内地住宅企业发行海外债券(2020年1月1日至1月14日)

数据源:风信息

2019年1月，国内房地产公司在海外筹集了104亿美元。如果与半个月相比，今年的融资额与去年大致相同，但融资利率变化很大。

将2020年以来这些公司的融资利率与2017年和2019年同期限债券的融资利率进行比较，13家公司的融资利率下降，4家公司的融资利率上升。

融资利率降低的公司是融创中国和碧桂园，融资利率提高的公司是凯撒集团控股公司和钟君房地产公司。其中，凯撒集团控股有限公司发行的5亿美元五年期高级债券(编者按:一种公司债券，在破产情况下需要优先偿还)的融资利率涨幅最高，达到2个百分点。

这意味着，大多数公司的海外融资成本已经下降，筹集资金可能更容易，但一些公司的融资成本增加得更快，使得筹集资金比以前更加困难。

碧桂园、融创和凯撒的融资利率涨跌

2020年1月8日，凯撒控股与瑞士信贷、德意志银行、海通国际等机构签订购买协议，以10.5%的利率发行5年期优先债券。2017年6月至11月，公司先后发行了4张优先票据，融资规模总计12.5亿元。融资期限也是5年，利率为8.5%。在过去的两年里，公司的融资利率提高了两个百分点。

与凯撒集团增加控股融资成本形成对比的是，融创中国和其他公司的融资利率正在下降。融创中国将于2020年1月8日发行总额为5.4亿美元的5年期优先债券，融资利率为6.5%。于2017年8月，本公司发行总额为6亿美元的五年期优先票据，融资利率为7.95%。在过去两年里，融创中国的融资利率下降了1.45个百分点。2020年1月8日，碧桂园发行7年期高级债券，融资利率为5.125%。2019年，发行了融资利率为7.25%的同期高级债券，融资利率下降了2.125个百分点。

业内人士告诉《中国经济周刊》记者，融资利率的涨跌是债券发行者和投资者博弈的结果。债券投资者将在风险和利润之间找到平衡。不同的公司有不同的资质、经营条件、偿付能力和信誉。投资者承担不同的风险，要求不同的利率。对于融资公司来说，资质好、偿债能力强的公司支付的融资利率较低，而融资利率较高。

凯撒的借款逐渐增加，总资产回报率下降。

根据公司官方网站，凯撒集团控股公司是凯撒集团旗下的一家上市公司。凯撒集团是一个综合投资集团，拥有20多个集团和专业公司，100多个分支机构，总资产超过2200亿元。除了凯撒控股，它还拥有凯撒罚款(2168。香港)，凯撒卫生(0876。香港)，嘉云科技(300242。南太平洋房地产公司。林爽生物学(000403)。深圳)等。，共有6个列出的平台。

直到2017年，凯撒控股一直专注于房地产开发。其主要业务领域包括房地产开发、商业运营、酒店管理和物业管理服务。其项目资源主要在深圳、广州和中山。2018年，该公司将其业务扩展至体育、健康、科技行业和其他领域。

近年来，凯撒集团持有的贷款额持续上升。2016年、2018年和2019年上半年，公司贷款余额分别为875亿元、1112亿元、1088亿元和1155亿元。数据显示，该公司的贷款额在2018年末短暂下降后，在2019年再次开始上升。

据Wind统计，从2017年到2019年上半年末，凯撒集团的持有净负债比率[编者按:(计息债务-现金和现金等价物)/所有者权益)排名(按净负债比率由低到高排序)一直处于倒数20位，分别排名第8、14和18位。

凯撒集团控股公司逐年提高了需要偿还的债务比例。2017年、2018年和2019年上半年，两年内需要偿还的贷款比例分别为34%、47%和54%。换句话说，在2017年，公司的大部分贷款(66%)将需要在两年内偿还，而到2019年上半年结束时，超过一半的贷款(54%)将需要在近两年内偿还。短期债务压力越来越大，表明短期债务偿还压力越来越大，0+的范围越来越窄。

增加外债融资的总规模非常困难。2019年7月，国家发展和改革委员会(NDRC)要求对房地产企业发行的外债进行登记。房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。这一政策被业内人士解读为住房企业的外债融资将进入股票展期阶段。此外，住房企业发行的外债只能用于借新还旧，只能用于偿还中长期外债。它将限于补充流动性、资本支出和偿还国内债务等支出。

2018年，凯撒集团控股合同销售额增加253亿元，实际营业收入增加60亿元。如上所述，该公司还必须支付巨额贷款的费用。与去年同期相比，该公司2018年的借款成本增加了39亿元。加上其他费用的变化，公司2018年的收入不会增加，年净利润将下降5.35亿元。

此外，尽管借款增加，凯撒集团的总盈利能力正在下降。2017年，公司总资产回报率为1.73%，2018年，在高借款后，总资产回报率仅为1.24%，仅为上年的70%。

融创中国在同期总资产回报率和净利润变化方面具有优势。融创中国2017年和2018年的总资产回报率分别为2.4%和2.47%，领先凯撒控股2017年，并在2018年扩大领先优势。此外，融创中国2018年的净利润也在上升。

根据嘉里研究中心的统计，凯撒控股在2018年和2019年的合同销售权益方面分别排名第37和27位。该中心2019年的报告显示，2019年中国房地产企业销售的100强企业中，前4-10名和前11-20名的集中度增加，梯队竞争加剧，前21-30名的集中度基本持平。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，前30名的住宅企业已经成为住宅企业规模发展的分水岭。

周琦

(编辑:周琦) (出版编辑:何应喜)

来源：人民视窗网