房地产欢迎“第二次机会”？未来大约有100个城市是“有希望的”

本篇文章2594字，读完约6分钟

《21世纪经济报道》记者张小玲实习生邓春荣从朱雷、深圳、广州报道

中国的城市化进程已经到了中期，并最终确定了方向。

4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》)，放宽了在城市群大都市区落户的朋友圈子。该文件还首次提到了城市的萎缩。

许多评论家认为这是二次城市化的开始。这也是对当前真正城市化进程的制度确认。资本市场对此反应敏感，4月9日房地产类股飙升，万科涨幅超过6%。

城市化是中国房地产业的开端。在过去的30年里，随着城市化进程，房地产业务已经扩展到了数百个城市，其中一些已经达到了第5线。但与此同时，一些城市的房地产公司也遭遇滑铁卢。

早在2015年，万科高级副总裁谭华杰就指出，中国已经进入二次城市化阶段，即城市群和都市圈发展阶段。对于住宅企业来说，这是第二次伟大的历史机遇。

保利发展还认为，中国已经开始了核心城市向外围扩张的二次城市化进程。城市群和都市圈已经成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

二次城市化进程中的房地产必然不同于以往。增量市场的规模已经见顶，房地产企业必须挖掘存量，转变经营方式，同时发展+经营。

在此期间，可能有大约100个城市具有上述两种类型的业务发展潜力。例如，泡利提出了100座城市发展的理论，即100座城市的动态布局。

城市化2.0

如果一级城市化要把村庄变成城市，二级城市化要把城市变成城市带。“重点任务”提出进一步推动城市群发展，促进现代都市圈发展。

这份文件是以前NDRC文件的进一步发展。早在2月21日，国家发展和改革委员会就发布了一份文件，首次在国家层面界定了大都市区的概念。指以辐射驱动功能强的特大城市或大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城市化形式空型。

谭华杰认为，从单一、独立的点状城市向相互联系的城市带转变是第二阶段城市化的主要模式。

在二次城市化的浪潮中，划分1234线的标准不再适用，取而代之的是都市地区和城市群的崛起，统称为城市带。

那些未来无法融入城市群的人将成为萎缩的城市。易居研究所智库中心的研究主任严跃进说。

就融合而言，人口是第一位的。保利认为，人口规模的拐点正在逼近，人口分布正走向零和博弈，未来高质量的人口将进一步聚集在城市群中。这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国的城市格局。

人才竞争决定了未来城市格局的变化，这也是城市开始人才争夺战的内在逻辑。

许多业内人士预计，在新的NDRC文件发布后，这种放松将在一些受欢迎的城市实行，这些城市在抓住人口战争方面更有优势，如杭州和深圳。

与人口平行的是工业。如果核心城市的工业资源不能共享和转移，也有成为一个萎缩城市的危险。

根据国内一些学者的研究，在过去几年中，全国约有100个城市持续收缩，主要表现为连续3年或以上的常住人口减少。

《重点任务》提出，中小城市要瘦身、强体，改变增量规划思维惯性，严格控制增量，盘活存量，引导人口和公共资源向城市集中。

深圳综合开发研究所旅游与房地产研究中心主任丁松表示，城市萎缩是世界城市化的规律。在城市化的后期，将会出现人口大量外流的小城市、部分城市、经济和技术薄弱的城市。

丁松表示，萎缩城市的房地产市场也将萎缩，未来房价可能大幅下跌。

住宅企业的商业布局也避免进入这样的城市。我们现在选择进入的城市都需要人口和支持产业的净流入。中国恒大地产总裁夏海钧表示，一、二、三、四线城市的简单划分已经不再适用。

聚焦100个城市

随着房地产行业洗牌的加剧，如何在第二次历史机遇中获得更大的蛋糕份额成为开发商必须思考和面对的问题。

3月5日，保利发布了2018-2019年房地产行业白皮书，提出城市的生命周期就是房地产的生命周期。自2018年第四季度以来，房地产已经进入了15万亿元之后的高峰期。未来将有大约100个城市具有房地产开发潜力。公司将持续关注100个城市的动态调整。

保利划定的城市包括，以胡焕庸线东南为重点的一、二线城市，以及仍将主导高峰期的珠江三角洲、长江三角洲和京津冀三大城市群。然而，在南方强北方弱的格局下，北方对少数大城市的集聚效应更加明显，南方城市的总体分布机会优于北方。

不仅保利，而且大多数主流住宅企业目前都有100个以内的城市布局，集中在城市群和大都市地区。

在过去三年里，万科有意将重点放在70-80个城市。我们现在可以前进或后退。万科董事会主席于亮表示。这也表明万科不会以太多的增量进入城市。

到2018年，新城开发将覆盖77个城市，大部分土壤储量集中在长江三角洲地区，占50.2%。

3月11日，新城董事长王振华在演出会上透露，他将为粤港澳大湾区打造一个更大的蛋糕。策略是与大湾区一些成功的城市改革和老改革公司相结合。

第一次进入1000亿俱乐部的阳光城市，也以战略城市群为重点，在福州地区深度培育的基础上，拓展长三角和京津冀地区。

在3月15日的业绩发布会上，阳光城市副总裁徐爱国表示，我们将重点投资一线和二线城市，关注一些经济相对发达、规模较大、人口吸纳能力较强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。

老牌房地产企业在选择进入城市时大多很谨慎。招商局蛇口有60个城市和地区。截至2018年底，长江三角洲占土地储备的29%，粤港澳大湾区占28%。海洋房地产分布在全国45个城市。京津冀城市群2018年表现突出，销售和土地储备占42%，在所有城市群中排名第一。

中信建投证券指出，特大城市和特大城市将从人口集聚效应中受益最大，大城市和城市群人口在城市总人口中的比重将进一步提高，这将为一线和二线城市房地产市场的需求侧提供长期稳定的支撑。

严跃进认为，如果住宅企业继续关注白城市，有两个原因，一是核心城市产业稳定，人口净流入，有发展潜力，增量到顶还可以做存量经营。其次，选择一个城市进行投资也需要更多的时间和金钱成本。企业会选择深入挖掘他们进入的城市。

目前，住宅企业非常重视针对城市群的销售和土地储备统计，这也表明了他们对城市群发展机遇及其背后的市场需求的关注。阎跃进说。

关于二次城市化能力，于亮认为二次城市化仍有20点空左右。

中原地产首席分析师张大伟表示，中国的房地产不可能快速发展到城市化的70%-80%。张大伟说，户籍的城市化率比实际城市化率低16%，这证明房价已经制约了城市化率的发展，房地产已经进入了存量时代。

来源：人民视窗网