国有房地产开发商五年业绩:高层管理重回增长轨道

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介绍

在行业调整周期中，中央企业和房地产开发商表现出较强的抗风险能力和逆势发展潜力。

52岁的严建国的头发开始变白了。这是他回到中国海两年后。

两年前，他在危险面前被任命。之后，他的努力和辛勤工作终于得到了认可。3月23日，严建国迎来了一个重要时刻:中国建设集团在深圳宣布，他将接管中海集团，中海集团的所有五家上市公司都将由他领导。

很难想象仅仅在四年前，继孔庆平之后，严建国还会在郝建民主政府的中国和海外董事会中占有一席之地。那时，他从中国海去了龙湖。

在过去的五年里，中央企业的房地产公司发生了大规模的人事变动，许多高管的人生轨迹像一个跳跃的电子一样起伏不定。

更多人的命运已经改变。一个多月前，吴向东离开华润置地，唐勇成为董事会主席。今年早些时候，保利地产前明星经理于颖搬到了融创。另一家知名的中央企业房地产开发商招商地产的前高管林少彬曾被监禁。

五年的风风雨雨，变化频繁，一些老面孔退出，一些新人空降，上级还是扶正，进入2019年3月，中央企业房地产开发商人事、组织结构初步确定，集体进入超活跃期。

这些在房地产市场成长起来的备受尊敬的国有房地产开发商，在新管理层的手中和重塑的权力结构下，会讲述什么样的故事？

可以预见，在房地产的白银时代，经历过市场和人员优化的央企开发商不仅会在传统开发业务中寻求更大的增长，而且在下半年的新线运营中也有更大的优势。但与此同时，他们仍然需要足够的智慧来跨越体制和时代的潮流。

五年的动荡

在当今这个伟大的时代，一个人的命运可能看起来微不足道，但它有时暗示着这个时代的背景。《蝴蝶翅膀》在中央企业房地产公司人事上的兴衰大概是以宋林的故事为基础的。

2014年4月17日，中央纪委宣布，华润集团原董事长宋林涉嫌严重违纪，正在接受调查。

2014年11月9日，吴向东辞去华润置地董事长职务。2015年4月，吴向东低调归来，但再也没有担任主席。

作为万科当时的最大股东，华润在宋林倒台前后也开始经历风浪。当时，于亮主席警告野蛮人入侵，开放了商业伙伴制度，修建了护城河。此后不久，围绕财富和权力的长期争端爆发，最终导致大股东的更换。这是另一个故事。

几乎与此同时，中国建设部的人事变动频繁。2013年接替孔庆平出任中国海外董事长的郝建民，在2014年领导了中国建设部和中信等多个房地产平台的整合。2015年3月，中海地产收购钟健地产。后者的负责人陈毅加入了中海，但7个月后他选择离开。

在此期间，中海地产的高层管理人员不断离职，关于郝建民董事长独断专行的谣言时有传出。令人震惊的是，2016年11月15日，中海宣布郝建民因工作变动辞职。

大约20天后，原中国海运副总经理严建国从龙湖返回，成为中国海运总裁。2017年5月8日，他将再次担任董事长。

与华润和中海相比，另一家中央企业房地产开发商的人事变动也引起了外界的关注。业内传言，原投资地产的两位高管内讧，导致两位都下台。

公开信息显示，2015年8月25日，时任招商集团副总经理的林少彬因涉嫌受贿被拘留。两天后，招商局房地产公告总经理何建亚被免职。

招商局房地产(后来改组为招商局蛇口)开始有频繁的人员流动。据《21世纪经济报道》的统计，在过去的四年里，招商局的数十名中高级管理人员相继流失，留下了原招商局房地产公司的大量驴岗和区域。

保利房地产(现更名为保利发展)是少数几个在过去五年中没有经历大规模人事动荡的大型国有房地产开发商之一，但变化是不可避免的。

2016年12月13日，朱明新辞去保利地产总经理职务，由副总经理刘平接任。大约一年后，保利的明星经理于颖辞职并加入了宝能。今年年初，保利也有数名高管离职和调任。

应该指出的是，过去五年来，房地产行业的整体人员也发生了巨大变化，但其中大部分是由于中高级管理人员的更替，而不是中央企业董事长和总经理的变动。

伴随着人事动荡，中央企业和房地产开发商在过去的五六年里排名普遍下降。例如，保利从第四名下滑至第五名，中海从第五名下滑至第七名，华润置地在2016年跌出前十名，并于去年重返中国，长期以来投资促进一直徘徊在第14名。万科也连续三年失去老板的职位。

与此同时，碧桂园、恒大、融创等民营开发商如火箭般崛起，恒大从第七名升至前三名，融创从前十名垫底升至第四名，碧桂园从第六名升至第一名。

这个团队最初是这样决定的

仿佛暴风雨中的海水经过几个转弯后已经消退了。2019年3月，中央企业开发商的人员和组织出现稳定迹象，初步形成新格局。

尽管吴向东选择了离开，华润置地的管理被铁三角正式控制。唐勇的替代者等于0+并且主席缺席了4年，张大伟担任副主席，李欣担任总统。

当主席没什么特别的。3月26日，在香港演出会上，唐勇说:他看起来很平静。2018年，华润置地递交了一份令人骄傲的成绩单，销售额上升至第九位，租金收入接近100亿英镑，在内地上市的房地产企业中排名第一。

接手中海集团五家上市公司的严建国，几乎获得了中央企业和房地产公司领导的最高权力，这也意味着他在中国建设部得到了高度认可。

他将负责中海集团的五家上市公司，这有利于协调和推进发展和运营，也有利于满足下半年房地产重组的需要。一位来自中国和海外的知情人士表示。

在经历了亏损和许多高管的引入之后，招商局蛇口的管理变得更加清晰。3月10日，招商局蛇口区今年第一次月度业务分析会议的总经理徐勇军带领最新的领导班子出现，所有新的领域都一直出席。

目前，蛇口招商局董事会由董事长孙、执行董事朱宗盛、执行董事徐勇军、董事刘伟组成，独立董事3名，其中朱宗盛为代表，刘伟为招商局集团代表。

知情人士称，孙将在几个月后退休，徐勇军可能会接任董事长，但一切仍不明朗。

根据记者的调查，保利发展的董事长宋广菊现年59岁，即将退休。保利还面临人员流动。然而，保利内部人士预计，接班人可能正在挑选过程中，并相信交接将是稳定的。

战略管理集团联合创始人黄立冲认为，中央企业的人事变动与中央部委的人事变动直接相关。此外，在过去，中央企业和房地产开发商的氛围更倾向于私营企业，他们的管理相对松散，这使他们相对精力充沛。但也存在一些问题，整个管理层被清洗了。新人进来，老人离开是正常的。

深圳知名房地产研究员徐峰认为，中央企业不一定是人力资源，而是资源。人事变动不会停止，但目前相对稳定。

关于制度的争论

一位前国有房地产开发商在谈到他的前雇主时仍然感到遗憾。他认为，人事动荡和纠纷影响了中央企业开发商的业务发展。

在徐枫看来，人事变动取决于变动的程度和效果，企业本身应该接受变动。人事动荡不一定会影响战略，但会影响实施。

她认为，过去五年中央企业的保守规模与人事动荡有关，但更深层次的因素是体制。

黄立冲还指出，过去的2013-2017年是中国金融杠杆的五年。在这种环境下，房地产价格持续上涨，私人房地产公司更加激进和大胆，P2P金融产品比中央企业和国有企业更具侵略性。国有企业受制于责任制和激励机制，在这种情况下他们不敢增加杠杆。

而且，客观上这段时间的融资成本相对较高。按照国有企业的机制，通过高成本融资进行高风险扩张是不可能的。因为扩张是成功的，个人可能没有任何好处；扩张失败有很大的压力和责任。因此，国有企业的特点导致了在增加杠杆时市场的保守性。

一位将工作从中央企业转移到私营企业的开发主管深受感动。十年前，他建议他的前雇主，一家国有房地产公司，在广州珠江新城拿走大量土地，但遭到拒绝。之后，他搬到了三家私营企业，并带领其中一家利用过去三年的环境，冲进了1000亿英镑的俱乐部。

另一位央企内部人士也告诉记者，近年来市场上有很多收购机会，但央企不敢像民营企业那样高价收购，否则可能导致利益转移和国有资产流失的交叉审查。

此外，恒大、碧桂园、阳光城等民营企业以及万科、金地在过去几年引入了高股权激励、后续投资和合作伙伴制度，极大地促进了规模的增长。然而，中央企业普遍缺乏类似的激励机制。一位中央企业的房地产经理曾在股东大会上说，中央企业管理人员的工资太低。

以保利和招商局为例，它们近年来一直试图引入股权激励，但对私人住房企业的激励微乎其微。

后续的投资与合伙人制度不可避免地存在所谓的利益冲突和小股东对权益的侵害。对于私营企业来说，这一体系也存在缺陷，当市场下跌时会带来风险。深圳一家房地产公司的董事长向《21世纪经济报道》指出。

中央和国有企业很难有这样一个机制，因为很容易被其他没有受益的人说三道四。根据黄立冲的说法。

然而，他们也指出，中央企业的稳健性有利于防范风险，并在一定程度上保持了战略的稳定性和连续性。

中央企业追求稳定和长期的发展，可以跨越每个经济周期。接近泡利的人说。

严建国表示，中海集团始终把净利润的稳定增长放在首位，注重利润水平的稳定提升，兼顾规模和效益。

重新开始

现在运气越差，下次就越好。

权力结构趋于稳定的中央企业将于2019年开始再次行使权力。根据中学的数据，今年第一季度，在房地产企业的销售排名中，保利的发展超过荣创，达到第四位，仅比恒大第三位少98亿元。华润置地冲到第八位。

他们在规模和行业排名上更具侵略性。保利提议回到前三名。蛇口去年排名第12，今年的目标是进入前10名。

如果扩大到整个国有资产，拥有深圳国有资产背景的万科可能会超过碧桂园，重回第一。这意味着前10家住房公司将被重新排名。

事实上，中央和国有企业在2018年开始浮出水面。这与财务成本有关。房地产业最重要的竞争之一是融资成本。根据黄立冲的分析，在国家降低杠杆的背景下，许多住宅企业根本没有面临增加或减少杠杆的问题。他们根本无法获得融资。与此同时，国有企业和民营企业的贷款成本和资本成本之间的差距越来越大。

对于融资成本低的企业来说，他们可以坐拥大量的房地产获得良好的回报。成本高的公司可能会亏损或倒闭。

财务结果显示，中海、华润、保利、招商局和万科的综合融资成本在5%以内，华润和中海的综合融资成本更是不到4.5%。

在民营住宅企业中，几乎只有一家龙湖能够与之相匹配，2018年龙湖的融资成本为4.55%；碧桂园、荣创等其他大型民营房企的融资成本一般都在5%以上，而恒大的融资成本高达7%以上，这与该公司发行多只美元债券有关。

此外，中央企业的净负债比率一般很低，从30%到40%以上不等，杠杆空，以扭转并购周期。

在面向未来的竞争中，中央企业和国有企业也有更强的获取土地和资源的能力，也就是说，他们可以获得更便宜的资金和土地。

甚至可以避开土地市场的规则，不需要公开竞拍土地，而是直接与当地政府合作，比如投资蛇口在蛇口的旧地改造，华润在南山的深圳湾综合运营项目，都是与政府合作。

记者注意到，近两年来，中海、招商局等中央企业与集团的合作更加紧密，协调发展。中海依靠中国建设集团工业新城项目获取资源，招商局利用招商局的深水港布局发展邮轮产业。

在行业调整周期中，中央企业和房地产开发商表现出较强的抗风险能力和逆势发展潜力。

记者发现，几乎所有的央企都进入了几十个一线、二线城市，加上少数三线城市，它们都在主流城市群和都市圈。这些城市在最新一轮房地产市场复苏中遥遥领先。

在未来的经营中，中央企业获得资源的能力和扩大规模的可能性也将超过私营企业。

黄立冲说，中央企业未来的战略是紧密跟随国家政策，做政策鼓励和要求的事情，追求较少的商业利益，这可能会降低他们的回报。

私人房地产开发商也感受到了压力。除了房地产开发的主营业务外，越来越多的商业地产、长期租赁公寓、物流仓储等。空操作已被添加以挖掘新的增长点。

碧桂园、恒大、融创、宝能都开辟了新的产业，介入新能源汽车、文化旅游、机器人等领域，意在保持下半年地产的江湖地位。

来源：人民视窗网