报道:自2017年以来，北京房价已创下新低，明年初楼市可能难以重现。

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(记者贾轩)12月27日，中国社会科学院金融与战略研究所发布了《中国住房市场发展月度分析报告(2019-12)》，其中，2019年11月，一线城市中，深圳房价创历史新高，北京房价创2017年以来新低。与2017年4月的最高点相比，北京房价在2019年11月下跌了18.5%。随着政策趋势的进一步澄清和房价总体波动的减少，房地产市场可能很难在2020年初迎来另一个春天。

该报告指出，纬向住房指数显示，核心城市的房价继续小幅下跌，可能很难重现这个小春天。深圳在一线城市创下新高，而北京仍在下跌，这使得稳定房价更加困难。第二，三线和四线城市有起有落，一些城市的房价仍然波动很大。核心城市的房租已经迅速下降。一些城市应该进一步消除房价上涨的潜在力量。

首先，核心城市的房价继续小幅下跌，这可能难以重现。

2019年11月，核心城市房价平稳回升，房价波动进一步减小。反映全国24个核心城市房价综合变化的纬向住宅核心指数显示，2019年11月，核心城市房价环比下降0.24%，环比上涨1.9%。这也是自2019年8月以来的第四个月，当时核心城市的综合房价略有下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性明显下降。

二手房成交量继续回落至近三年平均水平，成交量有所下降，但没有降至冰点。2019年11月，10个重点城市的二手房成交量指数为138.39，较10月份下降8.62%，与2017年以来二手房成交量指数的月平均值大致相当。可见，虽然下半年二手房成交量继续下降，但仍在正常范围内。二手房成交量还远未进入无价格、无市场的冻结区。

制图:中国社会科学院金融战略研究所住宅大数据项目组

随着政策趋势的进一步澄清和房价总体波动的减少，房地产市场可能很难在2020年初迎来另一个春天。

2019年初房价出现春天主要是基于以下条件:一是2018年第四季度核心城市房价快速下跌，市场积累了一定的反弹势头；第二，2019年初，住房监管政策进入了一个真正的空时期，市场各方乐观地推测，监管政策可能会转向。目前，这两个条件已经发生了很大的变化。首先，2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确决定调整2020年房地产政策。会议再次强调住房应该用于居住，而不是用于投机的立场，并要求全面实施长期管理和控制机制，以稳定土地价格、房价和预期。2020年房地产调控政策的主线已经相对清晰，通过真空政策预热房地产市场的可能性已经大大降低。第二，在2019年第四季度，房价普遍稳步下降，并没有显示出任何明显的下降，因此市场的累计反弹势头也很小。总体而言，2020年初，整个房地产市场不太可能出现另一个明显的春季现象。

其次，深圳在一线城市创下新高，而北京仍在下跌，这加大了2020年下半年稳定房价的难度。

对一线城市纬向住房指数的监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势已经分化，深圳房价继续自行上涨，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京的房价下跌速度超过了其他一线城市。纬房产指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场趋势的不断分化，深圳房价在2019年11月创下新高，而北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月的最高点相比，北京房价在2019年11月下跌了18.5%。广州的市场趋势与北京非常相似，但波动性略小于北京。自2019年5月以来，上海房价的涨跌幅度相对较小，持续稳定调整的趋势。

如果一线城市的市场分化继续加剧，2020年下半年一线城市稳定房价的难度可能会加大。在最近几轮的房地产小周中，深圳的房价复苏往往领先于其他一线城市，因而具有一定的市场风向标意义。这一次深圳的房价再次上涨，这对其他一线城市的房价预期产生了积极影响。如果深圳房价在2020年下半年继续上涨，其上涨趋势可能会逐渐传导至其他一线城市。2020年下半年，一线城市的房价将更难稳定。如果深圳房价上涨在2020年下半年前回落，一线城市的住房市场预计将保持整体稳定。

第三，在23号线和4号线沿线的一些城市，房价的波动仍然相对较大。

在不炒房政策的背景下，23号线和4号线沿线一些城市的房价稳步下降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少数二线、三线和四线城市的房价在过去一年里下跌了9%以上。市场已经理性回归，泡沫已经缩小，居民买房的负担已经减轻。在二线城市，长沙的房价水平相对较低，过去一年房价下降了约5.99%，从而减轻了居民购房负担。在重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，房价在过去一年已经稳定，并略有下降，房地产泡沫的扩大受到抑制。

一些城市的房价波动仍然相对较大。纬居指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市的二手房价格在过去一年中上涨了12%以上。其中，2019年11月苏州房价环比下降1.74%，短期房价涨幅初步得到控制。

北京周边的房地产市场依然稳定。2019年11月，北京的风向标廊坊(燕郊)房价环比下跌0.54%，同比上涨4.62%。

四、核心城市住房租金迅速下降

住房租金核心指数反映了全国22个核心城市住房租金的总体变化，该指数显示，核心城市的住房租金在8月份开始涨跌后，11月份继续快速下降。2019年11月，核心城市住房租金指数为101.67，环比下降1.35%，同比下降1.08%。2018年同期，核心城市的住房租金也呈现出类似的下降趋势，但2019年租赁市场整体繁荣程度低于2018年。由于11月是租赁市场的淡季，房屋租金相对较快的下降一般是季节性的波动，同时也受到少数经济增长下行因素的影响。

尽管一线城市的短期租金都有所下降，但整体上升趋势没有改变。根据一线城市住房租金指数，2019年11月，四个一线城市的住房租金呈现不同程度的环比下降。北京环比下降1.5%，深圳环比下降1.6%。然而，从过去两年的租金趋势来看，剔除季节性波动，一线城市的住房租金仍呈上升趋势。如果与2018年1月相比，深圳的房租上涨了10.28%，在一线城市中排名第一，而北京的房租上涨了2.86%，在一线城市中排名最后。

(编者:贾璇) (出版编辑:贾璇)

来源：人民视窗网