接受新型城镇化的上市房企再融资是一个硬指标

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文章简介: 随着房地产调控“去行政化”呼声的高涨，一度沉寂的房地产融资有望再度开启。

随着房地产监管去行政化呼声的高涨，一度沉寂的房地产融资有望再次开放。12月5日，马頔上市后，再融资大门再次打开。万方发展涉及住房的再融资被证监会接受的消息犹如一剂强心针，不仅使其在6日获得了强劲的涨停，也刺激了市场对住房企业宽松融资环境的预期。

然而，接受《金融投资日报》记者采访的市场分析师表示，这种自由化所涉及的房屋再融资并不具有代表性意义。房地产再融资的突破仍可能从旧城改造和经济适用房建设开始。

去行政化带来希望

12月5日晚，万方发展宣布收到中国证监会《行政许可申请受理通知书》。公司此前提交的《万方镇投资发展有限公司发行股票购买资产及配套融资和关联交易行政许可申请材料》经中国证监会审查通过。

值得注意的是，这也是党的十八届三中全会后第一次接受房地产再融资，也一直被许多分析师视为房地产再融资的节点。然而，毫无疑问，去行政化的方向确实给再融资带来了良好的好处。华远地产董事长任志强表示，中共中央三中全会后，大陆可能允许再融资，然后所有房地产企业将向前冲。

然而，这一次万方发展被接受再融资。这真的是打开大门的信号灯吗？华信证券首席策略分析师卢水琪告诉记者，事实上，万方的再融资计划主要是针对企业扩张和重组，并不是一个完整的房地产再融资，因此不具代表性。

万方发展此前的计划也指出，计划收购万方洪升95%的股权、秦皇岛鼎军90%的股权、张家口宏初100%的股权、义乌艺林77.89%的股权、延边龙润51%的股权。所有交易对象均从事一级土地开发业务，重大资产重组总额超过20亿元。

事实上，这不仅仅是万方的发展。此前中国证监会唯一接受的计划是房地产公司马頔证券，最早要到明年才能得到确切答案。这也不同于在再融资计划中扮演旧城改造牌的新湖宝、扮演保障房的杜松证券、北京城建和金科证券。马頔公开募集资金计划显示，募集资金主要用于购买东源地产、国战地产、深圳新润、东银产品建设三方持有的全部股份，而重庆东银集团、华西集团、华西桐城共发行11.79亿股。再融资计划不用于任何具体项目的建设，而是用于资产重组和增强自身实力。

此前，为遏制“土地王效应”，应对住房企业再融资，中国证监会、住房和建设部、国土资源部同意，住房相关企业再融资不得囤积土地或囤积住房，住房企业再融资和资产注入申请将相应收紧。业内人士还指出，马頔的股票再融资计划最初获得批准的主要原因是，它在该政策中发挥了边际作用。

再融资或有条件的自由化

然而，尽管房地产再融资的大门仍在路上，房地产企业的再融资热情并没有因为寒冷而停滞不前。

今年11月2日，首批股票将与一项私募计划和一项公司债券发行计划同时发行，涉及金额高达98亿元人民币。11月13日，广宇发展计划以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能房地产、世纪恒美发行17.31亿股，分别购买其持有的8家房地产公司的股份。标的资产估计价值约为124.84亿元。也是在11月，包括招商局和金隅在内的许多房地产公司已经审核批准并增加了配股计划。

事实上，在新湖宝今年8月1日的住房企业再融资计划的连锁效应下，暂停了三年多的房地产再融资似乎看到了新的希望，并相继抛出了再融资计划。据不完全统计，截至11月底，已有36家房企正式提出再融资计划并投资房地产项目，涉及金额总计1040亿元。然而，尽管再融资之路非常守口如瓶，上市房地产公司仍试图在再融资之路上走得更远，涉及的投资项目也从旧城改造扩展到商品房和商业地产。

一位不愿透露姓名的房地产行业分析师告诉记者，再融资热潮实际上是基于上市公司打开房地产再融资大门的良好预期。为了首先抓住再融资红利，准备是必不可少的功课。在鲁水奇看来，随着调控方向的确定，房地产再融资的可能性也增加了。

对于现金为王的开发商来说，资金链的作用不言而喻。根据领英地产[微博市场研究部对前40家上市房地产公司的监测，今年1月至11月，包括万科在内的40家上市房地产公司共披露融资总额约2080亿元，同比增长85.7%。近年来，随着货币供应量的进一步收紧，上市住房企业对房地产金融化的要求也越来越高，这给融资渠道有限的住房企业的资金链带来了压力。记者还发现，经过梳理，已经抛出再融资计划的中小住房企业无疑占了大多数。

新纪元证券的房地产分析师裴明华在接受采访时说，房地产企业的整体财务状况应该分类。像万科这样的大型房地产企业，资源丰富，股东背景雄厚，融资渠道更多。小型住房企业只能采取信托形式，成本一般在10%以上，融资渠道相对狭窄。再融资的开放对中小住宅企业的资金链更有帮助。与直接融资相比，较低的融资成本有助于调整企业的土地储备，支持企业的发展壮大，获得优胜劣汰和高周转率。房地产分析师也表示。

不过，另一方面，陆水起也指出，即使将来放开房地产再融资，也肯定是有针对性和有条件的。在新的城市化进程中，真正的禁令肯定会集中在经济适用房、廉租房、棚户区改造等城市改造项目的建设上，这种情况不会改变。

来源：人民视窗网