恒大研究院副院长夏磊：未来20年 房地产仍是中国经济增长动力

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3月20日，主题为“2019，一切为了生活”的广东省房协2018年年会暨第四届中国(广东)县房地产发展论坛在佛山高明美路虎森林度假区隆重举行。

？？在第四届中国(广东)县房地产发展论坛上，恒大地产研究院副院长、房地产行业首席分析师夏磊发表了《2019年房地产市场展望:是延续传统周期，还是打破长期机制？》主旨演讲。

房地产对中国经济的意义是什么？在她看来，中国房地产是中国经济的最佳引擎。增长的三大驱动力来自消费、投资和出口。然而，消费相对稳定，出口由外国决定，只有投资最终掌握在我们自己手中。投资由三部分组成。政策只能刺激和调整基础设施和房地产。然而，在过去的十年里，我们的基础设施是有效的，这也是积极财政政策的保证需求，但房地产可以刺激。未来20年，房地产仍可能是中国经济增长的驱动力。

？？此外，她还从八个维度分析了中国房地产市场:

？？首先是经济增长。在过去的66年里，从1952年到2017年，尽管房价上涨，但房地产是在经济增长的背景下发生的，房地产行业分享了经济增长的红利。虽然经济总量在增长，现在已经达到美国经济总量的60%，但美国和日本的人均国内生产总值和国内生产总值仍然很大。人均国内生产总值不到美国的1/6。如果我们考虑到人均国内生产总值的持续增长，我们的房地产业仍然有一个持续的发展。居民的收入水平也应该从长远的角度来考虑。房地产的第一个持续驱动力是经济增长。

？？第二，驱动力是城市化。国际商务的著名曲线是诺森曲线，可以与世界发达国家相媲美。1920年，美国的城市化超过了70%。中国的许多问题都是由经济发展和城市化不匹配造成的。未来中国的城市化进程中仍有一个非常大的development/きだよきだきだよききだだ〤。

？？第三，人口规模和结构。我研究了从1952年到2017年中国出生率的变化。这条曲线非常惊人。中国的出生率正在下降，这实际上是生育意愿的下降。中国人提高了他们的教育水平。研究证明，他们的教育水平越高，就越不想要孩子。

？？第四，婚姻状况的变化。2013年左右是中国婚姻的高峰期。2013年后，结婚登记数量正在下降。2013年后，许多专业人士表示，这是中国房地产史上的一个大事件，不可能再有了。但是婚姻是需要的，离婚比婚姻更需要。让我们看看离婚率数据。2002年后，中国的离婚登记数量有所增加，婚姻状况的变化为房地产业贡献了大量生产能力。

？？第五，家庭小型化。自1981年以来，中国小城镇的家庭数量逐年减少。我们最近对英国的房地产状况进行了一项调查。英国的家庭数量正在增加，近半个世纪以来，房价一直在持续上涨，所以英国所有的孩子都回到了父母身边。中国是前三四代人的单一家庭。

？？第六，提高住房质量。我们的住房质量令人担忧。一项对中国住房的调查显示，城市中仍有25%的方形房屋、19%的砖房和其他建筑，9%的房屋建于1979年之前。中国的住房质量亟待提高，这也是中国房改的推动力。

？？第七，提升住房消费。事实上，在过去的三年里，由于住房消费的升级，第三条和第四条线路卖得很好。首先是观念的更新。1978年的改革开放和1998年的住房改革得以实施。首先，卖房子就是房子；第二，购买商品房；后来，买了一套质量好的房子，所以这些概念也逐渐更新。

？？第八，消费品牌升级，购房需求是从无名开放到品牌开放的提升。

？？正因为这八个因素，我们对中国房地产的未来充满信心，也做了具体的数据计算。结合城市更新等因素，2019年将有14亿套商品房，这是一个非常庞大的天文数字，所以中国的房地产在未来十到二十年仍将是一个好的轨道。

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来源：人民视窗网