房地产税落地还需等几年 地产投资高收益机会在局部领域

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在今年的全国人大会议上，政府工作报告对房地产税作出了新的部署:“房地产税法的立法调查和起草工作必须加紧进行，以确保其如期完成。”“按时完成”将在哪一年发生？港美资本创始人陈龙认为，这至少需要几年时间。

从实施房产税的国家来看，美国、瑞典和德国在开征房产税后，房价都有下降趋势。市场担心这是否也将成为空房地产市场的长期受益因素。陈龙指出，空在中国房地产市场的最大利润是，中国的“房地产作为一种资产类别，其定价已经过高。房产税是引发房价下跌的导火索。”赛亚资本(Saiya Capital)董事长罗卫东认为，中国房地产市场的真正长期利润空来自中国城市化的完成和人口规模的可能缩减。

房产税将导致居民的资产被重新分配

红色周刊:谁是房产税覆盖的主要目标？

王胜(沈万洪源战略家):应该征收房地产税，而不是财产税。从理论上讲，房地产税是一个完整的税收体系，其征税对象包括“房地产”和“不动产”，征税范围涵盖“交易”和“持有”，征税依据应以从价计征。

《红色周刊》:今年的政府工作报告将房产税的表述从“稳定”改为“稳健”。这是否意味着房产税将尽快实施？

郭彦洪(方正证券战略首席分析师):短期登陆仍存在一些困难。首先，目前房地产税法的相关法案仍处于起草阶段，从立法到调查，再到征求意见，需要很长时间。此外，中国税法的实施时间比其他法案要长。例如，2008年纳入立法计划的《税收征收和管理法》的修订直到2015年1月才完成，历时七年。同年，《增值税法》也被纳入立法计划，但迄今没有取得明显进展。

《红色周刊》:如果开征房产税，会对房地产企业和居民产生什么影响？

郭彦洪(方正证券战略首席分析师):税收是供求之间的一个楔子，但这个楔子是局部的。开征房产税对供求的影响是不平等的。具体的影响取决于市场力量，即转嫁成本的能力。如果将房屋交易中的代理费比例作为工具变量，一线城市、人口净流入城市和经济发达地区的房地产市场作为“卖方”市场，是核心资源，受影响较小。第三，四线城市、人口净流出城市和经济不发达地区转嫁成本的能力较弱，因此税收会侵蚀租金，从而影响房地产资产的现金流量折现法价值。

同时，房屋租赁市场也面临上述问题。此外，如果房地产税率的设计是为了贯彻“一城一策”的政策，城市之间的税率差异也会影响居民资产配置的决策，不同城市之间会有竞争。由此可见，房产税的开征将导致居民资产的重新配置，这一过程将带来未来资产的重新查询。

房地产投资机会将变得稀缺

红色周刊:从瑞典、美国、丹麦、德国等实施房产税的国家的经验来看，房产税实施后房价都有不同程度的下降。房产税是中国房地产业长期受益的空因素吗？

罗卫东(赛亚资本董事长):我认为短期内会有动荡，但长期来看影响不大。根据我的观察，这些国家房价的稳定与当地的人口结构有关。首先，这些国家都是老的发达国家，已经完成了城市化。第二，这些国家的人口在很长一段时间里一直保持稳定，甚至在减少。房屋供求相对平衡，所以房价稳定。这与房产税抑制房价几乎没有关系。例如，英国也征收财产税，但英国的房价是世界上最高的。

从长远来看，即使受到房产税的影响，它也会被城市化的推进部分抵消。中国的城市化还没有完成。过去，有许多房子没有住宅区和电梯，房屋的升级换代还在继续。我不认为房产税是中国房地产对空最大的好处。我认为房地产最大的长期利益是城市化完成后人口的减少。

陈龙(港美资本创始人):我认为，从长远来看，房产税的实施将导致房价的全面下跌。然而，一线城市和核心资源将相对抵制下滑。中国太大了，无法与非欧洲小国相比，一切都取决于当地市场的供求关系。房地产越稀缺，其下跌的阻力就越大，其背后的规律总是“稀有的东西很贵，而许多东西很便宜。”

在我看来，中国房地产的最大利润空不是房地产税，而是房地产作为一种资产类别被高估了。房产税至多是一根导火索，可能引发中国房价下跌。开征房地产税是合理的。当一个国家的主要财富集中在一个行业时，这个国家分享这个行业是合理的(比如增加税收)。

红周刊:根据部署，房产税最迟可能在2023年出台。这是一个享受五年奖金并上车的好机会吗？

罗卫东(赛亚资本董事长):说到底，中国的房价问题是由中心城市中心区的住房严重短缺造成的。然而，中国的城市化还远未完成，住房短缺仍然是一个长期的问题。以深圳为例，每年新增婴儿20多万，但每年新增待售房屋只有2-3万套。我认为只要他们有自己的事情，他们就能尽快上车。

陈龙(美港资本创始人):我很难判断房产税是否会引发房价下跌，以及未来几年房价将如何下跌。然而，显而易见的是，中国的房价作为一个整体一直处于高位。从长期来看，它一定是一个回报率低于平均水平的资产类别，但房地产领域的专业投资者也可以找到回报率较高的本地投资机会，如顶级城市的顶级住宅(富人的追求)，如成功从工业城市向服务城市转型的城市核心写字楼市场(大量服务企业已经迁入)等。

从投资的角度来看，我认为这比较困难。无论是投资性房地产还是房地产公司的股票，上车后都有可能不会上涨。但是，如果我能选择上述的本地投资机会，还是有赚钱的机会。

[编辑:张静]

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来源：人民视窗网