年报风云 | 当代置业轻点刹车

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当代地产2018性能会议现场(刘婷/地图)

编者按:2018年，房地产市场政策出台力度加大，市场成交量下降。它给房企带来了多大的影响？与此同时，行业融资环境继续趋紧。房企的财务状况能保持健康吗？随着2018年年报进入披露期，我们或许可以从这些“体检表格”中窥见企业经营生态。解读乐居金融的“年报”系列，本期推出“当代置业轻轻刹车”。

乐居金融香港王泽红刘婷

“现场已经坐满了，不要增加座位。”

3月12日上午，香港香格里拉大酒店五楼的工作人员正在为会议做最后的准备。经过一周的连续降雨，香港终于放晴，当代地产(01107.hk)新闻发布会如期举行。9: 00整，当代房地产股份有限公司董事长张磊、执行董事兼总裁张鹏、副总裁王强、规划财务中心总经理、公司秘书蓝子健等高级管理人员走进会场，2018年业绩发布会准时开始。

当代房地产副总裁王强宣布了2018年业绩

早在2018年初，当代购房者就设定了320亿的销售目标；现在，我们只有一线希望来完成目标。在新闻发布会上，王强公开表示，当代地产2018年全年合同销售额约为321.57亿元，同比增长约44.9%，平均销售价格约为每平方米10400元。

与销售额的增长相对应，这是可靠的财务数据。业绩报告显示，2018年当代购房者的收入约为93.38亿元，增长约9.8%；毛利约21.71亿元，增长约21.2%；毛利率上升2.3个百分点至23.3%，物业销售毛利率由2017年的19.7%上升至21.8%。不容忽视的是，当代购房者的年净利润约为6.62亿元，同比下降约19.9%。

出于对数据的好奇，200多名投资者来到了会议现场。一个半小时的新闻发布会原本计划缩短到45分钟。商业形势、市场预测和公司发展规划成为新闻发布会的核心议题。

充足的资金无压力地偿还债务

不断上涨的土地价格继续挤压房地产企业的利润。只有扩大规模，才能获得更充裕的资金、更低的融资成本和运营收入。然而，过度的土地储备将不可避免地意味着大规模贷款，这将增加负债，并成为行业的现状。显然，当代购房者遇到了同样的问题。业绩公告显示，当代地产2018年的负债率为81.9%，略高于2016年的68.9%和2017年的83.1%。

虽然81.9%的负债率与业内100%以上的负债率相比只能算是平均水平，但这也成为投资者在新闻发布会上最关心的问题之一。

对此，王强表示，2018年一年内到期的债务为88亿元。年底，美元债务得到优化，足以偿还今年10月份所需的债务。此外，还有3亿元的贷款额度，资金充足。他透露，目前，当代购房者已经提前准备好了资金和还款计划。明年的融资计划可能是260亿元，将根据实际情况进行调整。

此外，为了实现资金的快速回笼，提高资金的利用率，当代地产提出对符合要求的房地产实施“456”方案，即4个月开市，5.5个月现金回笼，6个月再融资。管理层表示，2018年，当代地产将有50个项目在4个月内开业，其他项目将在8个月内开业。

张鹏强调:“2019年，当代置业必须以现金流为先，确保公司整体负债率(在合理水平)。”

当代房地产执行董事兼总裁张鹏致辞

继续征地，确保规模增长

根据历年年报，2015年至2017年，当代购房者的土地储备分别为462.3万平方米、540.3万平方米和649.1万平方米。根据2018年业绩公告，截至2018年12月31日，当代地产及其合资企业和关联公司的土地储备(不包括投资性物业和自用物业)总计约8.76万平方米。这意味着当代购房者的土地储备在2018年增加了227万平方米。

根据业绩公告，当代地产将在2018年坚持稳定平衡的土地收购战略。截至2018年12月31日，当代地产通过私下谈判、政府公开招标、城市改造项目、一级和二级联动土地开发模式及合作，购买了22个新项目的相应地块或相关权益。其中，80%以上的新收购项目位于战略要地京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群和15个省会或优质二线城市。

近年来，当代购房者规模迅速扩大，并不断获得土地。2015-2017年，覆盖面将扩大到更多的一线和二线城市，三线城市的土地储备将在2017年和2018年上半年增加。目前，拥有现代住房的城市位于北京等一线城市；太原、合肥、苏州、长沙等二线城市的可销售资源约占总量的70%。

500亿元的业绩是住房企业规模的分水岭。2018年初，当代购房者提出了三年500亿元的目标。如今，加速征地也显示了他们扩大规模的愿望。

当被问及2019年的土地购买计划时，张鹏表示，2019年，当代购房者计划购买价值400亿英镑的土地，所用金额为25%-30%；此外，2019年，当代购房者将继续关注华南和华中地区，并将关注成都和重庆。

绿色基调保持不变，加深了品牌价值

如果说上半年房地产行业的销售是王道，那么下半年，房企的重心将转向生活，涵盖生活的方方面面，如生活、教育、医疗、养老和度假。在过去的两年里，房企与八仙过海，转型风起云涌。当代购房者以“绿色技术+舒适节能+数字互联生命周期家居”为企业核心竞争力，奔向新的轨道。

“绿色技术是我们发展的核心要素，我们将坚定不移地坚持下去”。在新闻发布会上，“绿色”一次被管理层提出20次。张鹏透露，在绿色科技影响的推动下，当代地产于2017年启动了首个轻资产绿色等待项目，并于2018年收购了5块土地，新建可销售价值32亿元，新建建筑面积38万平方米。2018年，绿色建筑净利润达到74%。

2018年，当代的房屋所有权将发展这个行业。张鹏说:“我们的行业合作分为三个阶段。第一是对外产业知识产权合作。第二是我们正在进行房地产开发，形成我们独特的产品知识产权。此外，我们将形成一个自由的产业知识产权集群。”

2019年，当代居者有其屋的绿色技术发展基调将保持不变。张鹏表示，2019年，当代置业将重点稳步发展。在市场不好的时候增加粘性，在市场好的时候增加溢价。当代购房者相信，当竞争力形成、市场良好时，当代购房者的绿色技术就会成功。

黄金时期依然存在，2019年的目标是360亿英镑

2018年，房地产市场进入深度盘整时期。收紧融资和频繁的政策已经成为常态。过去两个交易日也为2019年的房地产市场定下了基调。当世界稳定时，开发者应该去哪里？

“我们将对2019年持谨慎乐观态度。”在张鹏看来，中国房地产的黄金时期还没有过去，我们对房地产市场积极乐观。接下来，当代的居者有其屋政策将紧随其后，而在哪些城市已经实施了控制房地产的措施，有必要深入探索城市的机遇。他表示:“面对瞬息万变的市场，公司提出投资应更加注重支付，加快速度，降低公司融资成本，优化债务结构，控制债务总额，继续创新产品，建立强大的护城河，这在未来是极其重要的。”

2019年，当代地产的目标销售额将达到360亿元。与2018年的销售额相比，2019年的目标略显保守。管理层解释说，2019年的销售目标是基于公司文件的发展。在新的一年里，当代住房拥有量将保持10%的增长率，并适度增长。“无论是公司战略、战略的实施还是土地储备的控制，我们都完全有信心在2019年实现360亿元的销售目标。”

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来源：人民视窗网