4500亿国内债+200亿美元海外债到期 房企偿债高峰来了

本篇文章1845字，读完约5分钟

最近，房地产市场相对平静，但房地产企业已发行债券融资。此外，2019年将有一个小的债务偿还高峰期。房地产行业今年注定要发生很大变化，这值得关注。

房地产公司正忙于发行债券

2月18日，豫州房地产(1628.hk)有限公司(在港上市)成功发行2024年到期的票面利率为8.5%的美元优先债券，发行规模为5亿美元。这是豫州地产自2019年初以来第三次成功发行债券。此前，价值5亿美元的债券分别于1月15日和1月28日发行。

风能数据显示，禹州地产今年已经在海外发行了15亿美元的债券，利率在8.5%以上，成本也不低。目的是对现有债务进行再融资，这表明今年房企对资金的需求更大。

禹州房地产加速发债只是房地产企业海外发债的一个缩影。今年，房地产企业的融资仍然很忙。风能数据显示，今年不到两个月，内地房地产企业在海外发行了37只债券，总额达136.75亿美元，折合人民币已超过900亿元。去年同期，内地房地产企业仅发行了25只海外债券，累计融资120.88亿美元，这表明今年无论是数量还是规模都有不小的增长。

海外融资正成为住宅企业的重要渠道。今年以来，华润置地(1109.hk)、世茂、融创中国(1109.hk)和碧桂园(1109.hk)等大型房企也相继发债。对于许多大型房地产企业来说，发行周期往往很长。例如，华润置地将于下周在香港证券交易所发行美元债券，发行期限为10年，但发行利率并未大幅提高，仅为4.125%。

利率成本并不低

虽然住房企业发行的债券越来越多，但中小住房企业的利率并不低。根据wind数据，在2019年以来房地产企业发行的海外债券中，当代地产(1107.hk)和法明集团(0846.hk)的票面利率最高，分别达到15.5%和15%，其次是利率超过10%的7家。华润置地在香港证券交易所发行的5.5年期债券利率最低，票面利率仅为3.75%。

整体利率在7%至10%之间的公司有23家，占比最大，已成为内地房地产企业海外发债的主要成本区间。可以看出，各房企海外发债利率存在较大差距。

住房企业融资困难的状况没有改变

房地产企业积极发行美元债券的一个主要原因是国内企业债券的融资状况仍然无法解决。1月23日，澳源集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券终止，公司债券发行计划为10亿元；1月18日，合肥京泰富发布的200亿元资产支持计划暂停。

去年12月12日，国家发改委在网站上发布了《关于支持优质企业进一步提升公司债券服务实体经济能力的通知》。许多媒体认为，住房企业，特别是大型住房企业，可以再次发行债券。然而，在发行债券的目的中，它们对房地产投资施加了负面限制，不能用于房地产投资。房地产债券只能用于房改和租赁，这意味着限制金融业进入房地产领域。这给mainland China房地产企业筹集资金造成了很大困难。

债务到期日

随着前几年的大规模发行，预计2019年将迎来一个小小的赎回高峰。就国内债券而言，不考虑今年发行的债券期限不到一年，将在发行当年到期。风能数据显示，2019年将有719笔房地产债券到期，预计偿还总额将达到4567.21亿元。其中，地方国有企业和民营企业需要偿还的规模较大，均超过1200亿元。其他各种性质的企业还款金额不大，不到400亿。

展望2018年，共有669笔房地产企业债券到期，还款金额为4341.42亿元；2017年，房地产企业仅偿还债券350只，偿还金额1428.94亿元。相比之下，可以看出，近两年来房地产行业的偿债额增长迅速，2019年与2018年相比持续增长。虽然速度不快，但这无疑是偿还债务的一个小高峰。

在海外债券方面，房企积极筹资，这与金融压力不无关系。特别是中小住宅企业在资金实力、品牌和规模上处于劣势，融资成本较高，需要警惕资金链问题。

从目前已发行的海外债券来看，偿债规模将从2019年开始迎来高峰。风能数据显示，2019年至2021年三年间，房地产企业海外债券的到期规模超过200亿美元，成为近年来最大的还款规模。其中，2019年到期规模为205.06亿美元，相对较大。

据业内人士分析，由于海外发债成本较高，且大多数房地产企业在海外发债的业务主要在中国，因此海外募集的资金仍需转回中国。同时，美元被叠加起来提高利率，所以当国内债券市场顺利发行时，房地产企业更倾向于选择国内市场。房地产企业海外发债也反映了国内融资的困难。随着到期债务的增长，住房企业拓宽融资渠道的多元化在资本市场上仍将频繁再现，值得关注。

来源：人民视窗网