棚改继续房价没戏 平庸往往是小城市的宿命

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在过去的两年里，中国房价的普遍上涨使得很多人开始关注房地产这个话题。与此同时，他们也有一个模糊的概念，那就是每当他们听到“拆改”和“拆”这两个字时，他们似乎听到了房价要上涨的声音。

让我们给这些人泼冷水:暂时忘掉不断上涨的房价。

中国大多数二线和三线四线城市的房价在两年内已经下跌。

原因是什么？今天我们将详细讨论这个真理。

1.棚改的历史

棚户区改造有着悠久的历史，但棚改给人的“房价上涨”的神奇印象实际上是这两三年的事情，因为这两三年的棚改伴随着中国房价的翻番。

我会给你十多年前文章的两段:

2005年8月，曾培炎副总理在大连主持会议，研究棚户区改造问题。最近，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称《若干意见》)提出，要加快棚户区改造，加快贫困家庭住房得到妥善解决。

经过21个月的努力，辽宁省成功完成了5万多平方米棚户区改造任务，原有的1212万平方米低矮破旧的棚户区“消失”，6300多栋宽敞明亮的新建筑(总计1931万平方米)拔地而起，取而代之。截至2006年12月20日，全省14个城市5万多平方米的棚户区已全部改造完毕，120万棚户区居民喜居新楼。

从上面可以看出，工棚改革从十多年前就开始了。多年来，唯一能真正让房价大幅上涨的是2015年后的三年左右。

这是什么原因？首先，我们可以肯定的是，工棚改革和房价的大幅上涨之间没有直接关系。

房价的真正驱动力实际上是钱，而且永远都是钱。棚改只是一种方式。

在2015年以后的几年里，棚改货币化是最重要的手段，大量资金以这种方式进入了当地的房地产市场。虽然近年来房改的速度和效果都很好，但也导致了当地房价的过度上涨，如果房价继续上涨，将对当地经济构成威胁。

在全国房价几乎翻番的背景下，去年下半年停止了棚户货币化安置。虽然名义上没有完全停止，但“垃圾邮件”的钱像以前一样已经基本停止。

关于工棚改革的问题，我们应该明确，任何工棚改革都会有货币因素，核心的区别在于货币的多少。

在过去多年的棚改过程中，主要的两种安置方式是实物安置和货币补偿，但货币补偿的程度和金额并不像前两年那样夸张。

到2019年，中国的棚户区改造和农村地区的拆迁将继续进行，只是它们仍处于最初的回归状态。

毁灭和财富的时代将永远消失。

2.重新认识棚改

所谓的棚户区实际上是过去“先生产后生活”的遗迹。它也可以理解为城市中的农村地区。

这些地方聚集了大量的平房、危房和各种违章建筑，对城市的发展起到了很大的作用，保证了大量人口的住房问题。随着国民经济的好转，这些棚户区正面临着转型的问题。

事实上，这个过程不难理解。这就像一个人在奋斗的过程中可能穿得破破烂烂，不注意个人卫生。当他斗争成功时，他自然会考虑自己的个人形象。

事实上，以上只是对舍改革的一种狭隘理解。

更广泛的理解必须与时代的发展相结合。大致有三个方面:

1.随着我国的快速发展，城市的面积逐渐增加，同时，大量的村庄被拆除，成为城市发展的一部分。

2.在城市化的背景下，随着时间的推移，大量农村人口离开农村到城市工作。为了进一步彻底推进城市化，农村居民通过拆迁上楼已经成为一项非常重要的任务。

3.只有让农村人口进入城市，交出农村土地，土地改革才能顺利进行，未来的农业规模才能落地。

这三点，加上传统意义上的棚户区改造，实际上是近年来棚改的真正意义。从这个角度来看，我们会发现“棚改”的举措其实是非常必要的。未来，农村地区的大量土地价值将被释放，城市化的潜力将被释放，这将具有巨大的社会价值。

近年来，大量的水注入当地的房地产市场，推高了当地的房价，但同时，它也发挥了重大作用，促进城市化进程。

当然，工棚货币化还有另一个重要目的，那就是，它将提振当地经济，消除过去几年房地产市场的库存，为当地经济赢得一个喘息空间。如果没有理由刺激地方经济，工棚货币化就不会诞生，四线城市的房价也不会升到这么高的水平。

3.三级和四级房地产市场的困境

在此次价格上涨之前，许多二线城市和大部分四线城市的价格多年没有上涨。原因并不复杂:2003年，四线城市的实际人口流入速度远远落后于房地产建设速度。

对于小型本地房地产市场来说，供应过剩是常态。不管你怎么买，你都买不起。

许多二线城市和四线城市中的大多数三线城市在短期或中期内很难从大范围的经济中获益，而平庸往往是小城市的命运。因此，当我们从经济基本面看本地房地产市场时，我们看不到任何希望。我们唯一能确定的是工棚改革。

然而，像本轮这样的大规模去库存计划可能太遥远了。

这轮房价上涨透支了未来太多的潜力，当地经济也承受着巨大的压力。因此，自去年下半年(2018年)以来，全国房地产市场开始转向，车棚被改为货币化刹车。稳定房价已成为主要任务，而稳定房价的意义更多的是确保房价不致过快下跌和地方经济崩溃。

我们应该知道，大多数地方经济不足以支撑如此高的房价。四线城市未来几年的主要任务是先稳定房价，然后努力提振当地经济。

在这种背景下，房价的持续上涨意味着未来的自我毁灭，所以这几乎是不可能发生的。

至于未来三四线的房价，目前还没有定论。可以肯定的是，在可预见的未来，房价两年内是没有希望的。

来源：人民视窗网