深圳法拍房激增背后：投资客开始离场

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中国住房报记者翁晓琳在深圳报道

深圳法国拍卖行正在成为买家的新战场。去年12月，位于深圳南山区深圳湾裕景东方花园的一套191平方米的房子刚刚以1349万元的起拍价售出。由于该小区同一户型的挂牌价格达到2200万元，两者之间的巨大差价吸引了290人投标，最终以2794万元的价格售出，升水率为107.05%。

深圳买家一向很聪明，大量的竹笋出现在法国拍卖行，吸引了很多买家的目光。市场参与者推测，深圳拍卖行数量的整体增加意味着投资者开始撤离，但从长期来看，长期投资价值仍然存在。

市场不景气，一些投资者切断供应

购房者萧武最近密切关注着深圳的法国拍卖行。“我看中的华侨城的豪宅，普通的200平方米需要2000多万元，才1589万元。我以前从周围的中介那里了解到，一些买家将房子抵押给银行或小额信贷公司，然后在拍卖房子之前无法归还资金。”

《中国房地产报》记者还去了后海区和蛇口区的二手房商店了解到，确实有业主因为供应中断而拍卖了他们的房产。“这些业主大多是投资者。由于私人贷款、商业贷款或司法没收，资金缺口太大。为了生存，他们不得不‘断臂’。”一名中间人透露。

这也使得法国拍卖行在深圳的数量变相增加。根据阿里拍卖行的数据，2018年上半年，深圳的拍卖行数量仍然不多，在100到140家之间。8月份之后，深圳的法国拍卖行数量开始直线上升，三个月内甚至超过了200家。这种趋势持续到今年。截至1月23日，已有184家拍卖行，平均每天增加8家。

此外，诸葛对阿里拍卖市场数据的研究报告显示，2018年深圳拍卖行数量也在去年底达到了一个小高潮，11月售出161套，12月售出128套。网上拍卖市场非常火爆，去年12月的升水率达到了22.07%。

原因是随着深圳楼市调控的深入，房地产市场的短期预期为负，很多业主手中的二手房的上市价格也一路下跌。尤其是投资者，一旦资本成本得不到严格控制，他们就无法摆脱它，而且他们经常不得不感到沮丧。

根据深圳壳牌研究中心的数据，2018年深圳售出了7.3万套二手房。受政策和房贷利率的影响，去年第四季度二手房成交量较“7.31”新政前下降约40%，月平均成交量不足4000套。

米德兰地产全国研究中心主任何倩茹对《中国房地产报》记者表示:“由于深圳楼市整体处于吃紧状态，买家主要是观望，任何房子的转让周期都变得更长了。此外，银行贷款的收紧也让投资者很难卖出。不过，投资者长期看好深圳楼市，但要有足够高的资产溢价，持有时间可能会更长。”

深圳中原董事总经理郑树伦也告诉记者:“7月31日新政后，楼市明显回落，成交量大幅下降，客户观望情绪尤为明显。买房时，他们更注重价格。在正常情况下，只有性价比高的房子才能出售。投资者通常以盈利为目标。过去两年，深圳房价涨幅有限，短期投资者难以获利。拍摄的价格不会明显低于市场价格，拍摄的难度会增加。"

多方投资者开始撤离

深圳投资比例之所以高，是因为深圳买家把买房的杠杆作用发挥到了极致。根据深圳壳牌研究院的数据，2014年深圳二手房市场贷款购买比例为87.3%，2018年上升至92.3%。

中国房地产报记者了解到，除了通过正规渠道进行住房抵押贷款外，在流动性宽松的背景下，为了控制不良贷款和增加利润，银行(特别是中小银行)大力扩大住房抵押贷款和个人银行账户担保的信用贷款。

特别是，许多购房者通过“增加抵押贷款”来买房。也就是说，如果抵押财产处于抵押状态，可以先通过“二次有证抵押”的方式还清原贷款，然后再对增值财产进行二次抵押，这样可以获得更多的贷款金额，多余的钱可以用于房地产投机。

此外，仍有许多投资者将“高评价、高贷款”发挥到了极致。一手合同以低价提交，二手房出售时以高价估价。买家通常可以从银行借出高额资金。许多投资者甚至可以零首付买房子，并继续投资。

根据官方数据，利用银行外“杠杆”投资房地产市场的购房者比例在5%至10%之间。然而，从2017年到2018年，资本进入房地产的多重政策受到严格控制。

2017年9月，深圳市发布了《关于加强房地产抵押消费贷款和抵押贷款风险控制的通知》，其中消费贷款不超过5年，包括过去以房屋抵押的住房消费贷款，也从30年压缩为5年。；在审查中，如果借款人的信用信息显示在过去3个月内有消费贷款记录，将被视为首付贷款，并拒绝再融资。

去年3月底，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划和国土资源委员会联合下发文件，要求深圳市住房实际交易价格、网上合同价格(转让价格)与银行贷款评估价格保持一致。目的是减少“阴阳合同”生存空，减少金融风险和打击房地产投机者。

深圳壳牌研究院相关负责人告诉中国房地产报记者:“监管在一定程度上提高了购房者的成本。特别是，持有红利的业主比例在下降，抵押贷款余额比例在上升，这反映了业主持有红利的压力越来越大。”

随着许多投资者在年底离开，深圳的投资者比例开始下降。根据深圳中原研究中心的数据，2018年上半年，深圳的投资者比例达到26%，与2016年和2017年持平。截至2018年底，深圳的投资者比例已降至23%。

供应中断的浪潮还没有大规模到来

值得注意的是，虽然深圳投资者开始离开市场，但大规模的供应截止潮尚未到来，业内人士对深圳楼市未来走势仍持乐观态度。

何倩茹告诉《中国房地产报》记者:“从目前观察到的情况来看，主要是前期使用较高财务杠杆的买家无法承受月供。他们原本打算暂不出售，但由于去年房子不容易出售，资金链被打破了。”

特别是2018年底，深圳的信贷环境开始逐渐放松。中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行已将首笔住房贷款的利率从15%下调至10%。北京银行和招商银行早前调整了抵押贷款利率。

郑树伦告诉《中国房地产报》记者，“虽然银行资金紧张，但仍能满足按揭贷款的需求。尽管2018年上半年资金紧张，但房地产市场有明显的回暖趋势。自10月份以来，基金逐渐放松，流动性有所增加。利率也有所放松。”

同时，深圳的经济发展潜力依然充足，粤港澳大湾区等有利条件继续吸引许多人来深圳定居。

研究中心指出，与其他一线城市相比，深圳对定居的要求较低，去年上半年进一步放宽了定居条件。深圳也增加了对毕业生定居的补贴，吸引了大量毕业生定居，深圳的注册人口迅速增加。

“深圳房地产绝对是一个高质量的目标。虽然深圳目前处于调整阶段，市场成交量和价格都在下降，但从长期来看，长期投资价值仍然很高，对深圳房地产持乐观态度的人并不多。”郑书伦指出。

来源：人民视窗网