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从时间上看,2018年全国房地产市场可谓“冰与火”,上半年热闹,下半年冷清。即便如此,一直处于高水平的中国房地产市场仍在创造新的高峰。

根据国家统计局21日发布的数据,2018年中国商品房销售面积和销售量分别达到17万亿平方米和14.9万亿元,均创历史纪录。商品房平均销售价格约为8736元/平方米,其中住宅平均价格约为8544元/平方米,比2017年上涨930元/平方米。与此同时,商品房销售面积继续减少,库存规模降至57个月来的最低点。

买房还是赚了? 2018年全国住宅销售均价涨了930元

这房子没有降价?

根据国家统计局公布的2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况,2018年商品房销售面积为171,654万平方米,比上年增长1.3%,增速比上年下降6.4个百分点。尽管销售领域大幅放缓,但销量仍保持两位数增长。2018年,商品房销售额为149973亿元,同比增长12.2%,增速比上年下降1.5个百分点。

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“在如此严格的购房政策和相对悲观的市场预期下,2018年房地产销售数据继续保持正增长。最大的原因是城市化的步伐仍在加快,购房需求依然强劲。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

数据显示,2018年房地产销售增速明显高于销售面积增速。58住房研究所的首席分析师张博认为,这不仅与房价上涨有关,还受到一些二线城市高供需带动的成交量上升的影响。

按销售面积划分,2018年中国商品房平均销售价格约为8736元/平方米,同比增长10.7%。严跃进表示,这是自2010年以来最大的同比增幅。

商品房包括住宅、办公楼和商业用房三种类型,其中住宅所占比例最大。2018年,住宅销售面积和销售量分别占商品房销售面积和销售量的86%和84%。单独计算,2018年中国住宅、写字楼、商业和商业建筑的平均销售价格分别为8544元/m2、14387元/m2和11151元/m2,分别比2017年的平均价格高930元/m2、844元/m2和828元/m2。

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▲东部和东北部地区商品房销售面积呈负增长,中西部地区销售明显增长。图片来源:国家统计局网站

在分区域方面,中国东部和东北部的销售区域出现负增长,分别同比下降5%和4.4%,而中部和西部地区分别增长6.8%和6.9%;销售额方面,东部和东北部地区同比分别增长6.5%和7.0%,中部和西部地区均出现两位数增长,分别达到18.1%和23.4%。

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中原地产首席分析师张大伟对中信经纬表示,从全国来看,房价上涨仍是主流,尽管分化趋势仍在继续,特别是中西部地区销售面积增幅远远超过全国市场平均增幅,三线城市成为本轮房价上涨和销售面积增加的集中区域。

上升趋势难以维持

2018年,全国房地产开发投资超过12万亿元,比上年增长9.5%,同比增长2.5个百分点。严跃进认为,上述数据明显好于预期。尽管有各种降温趋势,但这表明企业心态依然良好。同时,新开工住房面积达到20.9亿平方米,增长17.2%,增长速度令人振奋,这与企业在金融压力下加快发展有关。

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但是一些数据已经显示出下降的迹象。2018年,房地产开发企业征地面积为2.9142亿平方米,同比增长14.2%,1-11月增速下降0.1个百分点,同比下降1.6个百分点。根据中原地产研究中心的数据,2018年50个大城市的平均楼面价格为2277元/平方米,比2017年的2627元/平方米下降了13.3%,这是土地价格多年来首次大幅下降。

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资金方面,房地产开发企业收到16.9万亿元,比上年增长6.4%,增速比上年下降1.8个百分点。其中,国内贷款、个人住房抵押贷款和利用外资均呈负增长;自筹资金55831亿元,增长9.7%;存贷款55418亿元,增长13.8%。

“自筹资金、存款和预收账款增长迅速,表明更多的房企开始采取‘高周转率’策略,以提高资金利用效率,同时加强预售资金的返还,以降低财务成本。”张博说。

尽管商品房的销售面积和销售量在2018年达到了历史最高记录,但展望2019年,一些专家认为这种上升趋势难以持续。据张博介绍,2019年房地产市场可描述为“两降两稳”,即“销售下降、增速下降、土地稳定、信心稳定”。在“有房无房”的预期下,今年商品房销售面积将有所下降。

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“从市场趋势来看,交易领域已经连续几个月明显放缓。尽管房屋企业在年底销售迅猛增长,但交易面积仍明显下降。如果楼市调控政策在2019年保持不变,市场将发生重大调整,转折点已经出现。”张大伟说。

经过近两年的去库存化,中国商品房销售面积已降至5.2亿平方米,同比下降11.0%,库存规模降至57个月以来的最低水平。严跃进表示,去库存化即将结束,这将在一定程度上支撑房价。随着2019年供应量的增加,库存可能会触底反弹。

来源:人民视窗网

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