稳楼市需先稳预期

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在当前的房地产市场政策中，我们应该把握哪些主要方向？首先，稳定预期强调保持政策力度，并以更符合市场规则的方式引导房地产市场的长期自我监管。第二，稳定预期没有得到全面严格的控制。相反，我们应该优化房地产市场的供给结构，重点稳定需求。第三，稳定预期不是静态的。因地制宜、分类调控将是分阶段的政策方向。

几天前，国家统计局发布了2018年12月70个城市的房价数据。数据显示，一、二线城市新建商品住宅和二手房销售价格累计同比平均涨幅比上年同期有所下降；三线城市新建商品房同比累计平均价格涨幅与去年同期持平。

应该说，这一数据与2018年的整体市场感觉和趋势是一致的。今年年初，市场更关心的是2019年房地产市场的发展，而不是2018年的数据汇总。

在这方面，全国住房和城乡建设会议明确提出了2019年房地产市场政策调控的目标——稳定土地价格和住房价格。不难看出，“稳定”仍然是房地产市场监管的基调。

在宏观经济不确定性不断增加的背景下，房地产市场作为关系国计民生的重要行业，涉及众多上下游产业，不会出现剧烈波动，不会引起恐慌入市或出逃，或者是主要的政策考量。

如何稳定是问题的关键。事实上，纵观过去几年的楼市调控，总的来说，稳定始终是政策调控的一个重要目标。就最终效果而言，大升、小降、高调整的总体趋势并未得到根本扭转。在过去的2018年，由于这一轮调控周期较长，同时实施了多项政策，如同时出租和出售、共享房产，以及经济增长和转移的宏观环境，市场预期呈现出象征性的分化。

可以看出，真正影响市场走势的是预期，而在中短期内，这种预期主要是指对政策调控力度和方向的预期。

那么，我们应该把握哪些关键方向来稳定当前的房地产市场政策呢？

首先，稳定预期强调保持政策力度，并以更符合市场规则的方式引导房地产市场的长期自我监管。

应该注意的是，自2018年底以来，房地产市场政策的趋势一直在微调。山东菏泽“限购令”的取消被视为放松严格管制政策的“第一枪”。结合近期以广州为代表的楼市“限价令”的低调放松和商品房贷款利率持续上调的终止，市场普遍预期楼市调控正在低调放松。

应该注意的是，销售限制、购买限制和价格限制等政策对市场有威慑作用，在市场稳定后退出是不值得过分解释的。然而，与此同时，这一举措很容易被视为影响市场预期的政策风向标。因此，取消购买限制和销售限制等行政指令性调控政策，应伴随更多层次的中长期制度安排。例如，辅之以广泛的供给，高金融门槛的非急需住房购买，甚至扩大其他补充住房渠道，我们可以避免预期的变化调控下的政策叠加效应，进而引发新一轮的房价上涨，我们也应该避免加强市场的预期不可持续的调控房地产市场。

第二，稳定预期没有得到全面严格的控制。相反，我们应该优化房地产市场的供给结构，重点稳定需求。

事实上，住房市场分为不同的层次。豪华住宅、俱乐部和中小型住宅面对不同的群体。不仅市场对价格变化很敏感，更重要的是，人们的收购意识的边际效应也有显著不同。

因此，上述会议还提出，中心任务应该是加快解决中低收入群体的住房困难，完善城市住房保障体系。其中，人口流入量大的一、二线城市主要是提供更多的公共租赁住房，同时因地制宜地开发共有产权房；棚户区改造要继续推进。

值得注意的是，安全不仅需要强调供应，还需要强调实质。一个不可避免的现实是，热点城市的公共租赁住房往往位置偏远，配套设施不足，导致供应效率低下，使其成为热点城市的“鸡肋”，而不是有益的补充，以减轻购房压力。

另外，在商品房市场上，“小户型隐性歧视”也是客观存在的。许多社区以更高的总价推出大房，而小房大多位于定位不佳、位置不佳或户型结构不合理的“剩余材料”区，导致小房价格“隐性成本”高；此外，小型公寓成本的平均单价往往更高，这实际上给急需的需求带来了更大的压力。

因此，在传统意义上，除了交易量和交易价格等宏观指标之外，为急需的住房提供和设计适应性住房产品也是住房市场实际幸福程度的客观反映。

第三，稳定预期不是静态的。因地制宜、分类调控将是分阶段的政策方向。

客观地说，不同地区、不同家庭、不同年龄的人对自己需要的东西有不同的标准。从实际情况来看，很难将四线城市的人均住房面积与一、二线城市的人均住房面积统一起来。虽然在过去的两年里，四线城市的两天去库存和抑制热点城市房价飙升的模式已经改变，但总的来说，坚持城市特有的政策和分类指导，巩固城市的主要责任的大方向没有调整。

地方政府的权力也是责任。上述会议强调，要加强市场监测和评估，切实把稳定土地价格和房价的责任落实到行动上来，这实质上是对地方政府的一种约束。一些地区长期依赖土地融资是房地产市场监管中遇到的障碍之一。以经济结构转型、培育新动能等高质量发展为目标，取代以单一gdp为基础的评估体系，房地产市场能否稳定将成为新一轮政策评估体系中的一个环节，这将从根本上推动地方政府转变对房地产的态度。

简言之，稳定楼市是稳定经济和民生的重要一环。然而，如何稳定不是一个口头目标，也不是一个指标的实现，而是中长期体系的建立和完善，人民满意度的提高，区域评价体系乃至发展势头的变化。

来源：人民视窗网