红星美凯龙：手握“压舱石” 求索家居新零售

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对上市公司年度报告进行系统、专业的审查和全方位的查询，已经成为沪深两市日常监管体系的主要方式之一。风数据显示，截至5月21日，沪深两市已有400多家上市公司收到了交易所的年报询证函。5月23日，国内主要零售商红星美凯龙也收到了上海证券交易所关于公司2018年年报后审计的询证函。

与许多选择推迟回复询证函的上市公司不同，红星美凯龙在5月31日完成了回复“提交”。在长达28页的回复中，红星美凯龙详细回答了上海证券交易所提出的问题。

一位熟悉a股监管的专业人士指出，年报查询越来越成为交易所的常规监管手段。对于投资者来说，更重要的是要关注上市公司在收到询证函后是否能够及时回复，以及回复内容是否清晰可靠。

“道碴石”完全暴露

就红星美凯龙收到的年报询证函而言，上海证券交易所关注的是公司持有的投资性房地产。根据财务报告，截至2018年底，红星美凯龙的房地产总投资面积为688.82万平方米，账面价值为785.33亿元。根据回复，红星美凯龙的投资物业分布如下:

照片:红星美凯龙2018年投资物业分布

根据会计准则，投资性房地产是指为出租或资本增值或两者兼有而持有的房地产。对于红星美凯龙而言，投资性房地产公允价值的变化受宏观经济增长趋势、人均可支配收入水平、家居装饰和家具行业消费环境等因素的影响。

随着京、沪等一线城市的房地产进入存量时代，核心区土地稀缺，成熟的投资型房地产或带装修空房的旧房项目供不应求。根据美国商业地产咨询公司cbre的数据，2018年，中国商业地产领域的外国投资激增68%，超过850亿元人民币。外资继续增持一、二线商业地产，这间接证明了红星美凯龙目前持有的房地产资产的稀缺性。

上市公司持有投资性房地产并不少见。据价值线研究所统计，2019年第一季度，共有1726家上市公司持有投资性房地产，约占a股上市公司总数的一半，其中生物制药、电子、计算机等高科技行业上市公司较多。

作为家居零售业的龙头企业，不难理解红星美凯龙持有投资性房地产。红星美凯龙持有的投资性房地产基本上用于自营家庭购物中心并赚取租金。据年报显示，截至2018年底，红星美凯龙在全国范围内的购物中心已达308家，其中自营购物中心80家，委托购物中心228家。2018年，红星美凯龙自营商场收入同比增长11.6%，达到77.09亿元。

秋锁家居鑫零售

除了收取租金或资产增值，投资性房地产也是红星美凯龙融资的“垫脚石”。众所周知，民营企业在融资时有足够的抵押品是非常重要的，也是银行和其他金融机构的“定心丸”。也许，这是许多上市公司愿意持有投资性房地产的重要原因之一，不管它是否与房地产有关。

根据批复，红星美凯龙持有的价值594.93亿元的投资性房地产已用于抵押担保，贷款179.53亿元，资产证券化产品融资61.68亿元。抵押担保获得的贷款和融资金额仅占投资性房地产总额的31%。如此低的比例不仅表明公司是审慎的，也可以从另一个角度理解，公司的后续融资空的空间仍然不小。

事实上，在财务管理方面，红星美凯龙始终坚持谨慎的做法。为了保证良好的现金流，在a+h两个资本市场平台建立后，红星美凯龙通过发行债券、资产证券化产品和银行贷款获得发展资金更加顺畅，成本更加可控。从2018年年报来看，红星美凯龙目前的现金流相当充裕。截至2018年底，红星美凯龙的账面货币资本达到85.28亿元。其中，红星美凯龙业务活动产生的净现金流达到58.58亿元。

作为家居零售的领导者，红星美凯龙在探索新的家居零售的同时，也在探索位于一、二线核心位置的商业区和商店。去年，我们与腾讯联手，今年与阿里巴巴结盟，以期保持4万亿人民币的国内市场领先地位。

去年下半年，红星美凯龙与腾讯联手推出imp全球家居智能营销平台，这是一个专为中高档家居品牌设计的超精准、全场景、一站式家居装修全周期营销服务平台，也是最大的客户获取平台。

Imp全球家居智能营销平台拥有十大武器:360幅用户肖像、海底雷达扫描、全球精准互动、人员社会裂变、品牌立体展示、内容个性化制造、数据营销、成员定制营销、用户全周期管理、终端数字化管理。它可以通过准确的分析、有效的访问和高质量的内容带来高转换率，进而用更少的人、更少的钱、更专业的方法实现在线和离线

借助这个平台，红星美凯龙在2018年实现了惊人的160亿元的销售额。今年五一节，imp的全球家居智能营销平台为红星美凯龙赢得了78亿商家销售额。

近日，红星美凯龙还与阿里巴巴签署了战略合作协议，双方将在新零售店建设、电子商务平台建设、物流仓储配送和安装服务商系统、消费金融、复合格式、支付系统和信息共享等七个领域开展深入合作。

红星美凯龙在《战略合作协议》中表示，通过与阿里的战略合作，可以将阿里在新零售领域的先进经营理念和技术支持引入其家具、建材和家居商场的主营业务运营中，从而提高运营效率，进一步推动行业的线上线下业务融合。

总之，面对技术的变化和市场的变化，红星美凯龙手握“压舱石”，寻求新的家居零售。

来源：人民视窗网