牺牲利润补土储 开发商再掀抢地潮

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“压力很大，我更焦虑，我每天都加班。”关于最近的工作和生活条件，十大房地产投资中心的投资总监王峰告诉《经济观察报》。

他的压力和焦虑来自公司强加的投资指标，也来自最近竞争激烈的土地市场。今年2月以来，南京、杭州、合肥、苏州等热点二线城市的土地市场尤为火爆，合肥、南京的单日土地销售额超过120亿元；苏州土壤拍卖日投资超过100亿元；杭州的土地市场每天吸引73亿元，扫除了2018年下半年土地市场的阴霾。

四线城市的一些土地市场也迎来了久违的热潮。3月7日，浙江省江山市的一片土地开始拍摄。经过219轮的激烈竞价，底价8412元/平方米终于创下新高，升水率达到51.3%；3月11日，融创以7.08亿元的总价和31.2%的溢价，在安徽省阜阳市经济开发区获得了一处商住用地。该交易的底价为4920.49元/平方米，成为阜阳的单价之王。

王峰负责的区域也在此次征地浪潮中收获了浙江省的一块土地。这块地理位置偏远的土地也吸引了两个开发商投标:“有一种明显的竞争感，这在以前可能是真的。这是一片无人关心的土地。”

然而，在热点城市，王峰的公司在最近的土地市场几乎一无所获:“反正这么多的地块，我们去拍摄，基本上没有拍摄，毕竟不是每一片土地都是非常激进的，我们可以免费。”

世茂地产副董事长许世坛开玩笑说，土地拍卖已经是一项体力活动:“南通海门的一块土地被拍了6个小时。然而，世茂在一个小时内就结束了拍卖，因为一个小时后的价格已经超过了我们的授权价格。”

赚取利润和攫取土地

近年来，大城市土地市场的地价不断上涨。据中央参考研究所的数据显示，第一季度300个城市的住宅用地交易平均底价为4179元/平方米，同比增长4.9%，同比增长17%，平均地价为14.6%，同比增长8.1个百分点。

在楼市限价令等调控措施没有明显放松的背景下，现阶段高地价征地意味着未来会牺牲部分利润，这也考验了房企的交易能力。

在3月26日的业绩会议上，许世坛直言不讳地表示，最近市场有点混乱:“我们监控了数十块土地，其中许多土地被定价为土地王，甚至超过了去年和前年的最高值。自去年10月以来，许多土地的价格下降了10%甚至20%，但本月又全部回升。”

许世坛还承认，自3月份以来，土地市场竞争激烈:“我记得，在最热的时候，100块土地只能买10到15块，今天可能连10块都买不到。”

很难得到土地的原因在于世茂对利润的需求:“目前，很多地方估计都是负利润。当我们拍摄土地时，我们希望毛利至少为25%，净利润为8到10个百分点。今天拍摄的南充是中西部的一个四层城市。我们已经计算出利润为负3个百分点，这已经很疯狂了。”

许世坛在四川南充的本地拍卖会是3月26日的一场拍卖会，吸引了数十家房地产企业，如碧桂园、融创、红星美凯龙、中良和金科。经过一个多小时的竞争，阳光地产以19.32亿元赢得了3块地。

刘鹏是一家新上市的中小住宅企业的投资推广总监。他也非常关心最近的土地市场。他的公司不久前在合肥和杭州取得了收益，但他们都合作收购了土地。

刘鹏说，最近的地价确实有点高，但一定要分地区、分具体地块:“这要看价格限制的严格程度，不一定亏本，可能是微利，拿了土地后会有亏损。每个房地产公司都会有。”

为了收购土地，许多房地产企业降低了土地收购利润率的红线。王峰和刘鹏都对《经济观察报》表示，今年他们的内部征地标准有所降低，尤其是对项目净利润的要求有所降低。然而，他们拒绝透露具体的降价幅度。

王峰透露，去年第四季度，他所工作的房地产企业严格控制了土地投资。首先，他要求减少四线城市的土地和投资土地。开发商控制土地投资的手段之一是提高项目净利润的目标要求。

春节过后，情况完全不同了。“现在的核心是要求征地和增加商品价值。因此，项目利润率指数降低。”王峰说道。

对于目前土地市场的动荡，一些房地产企业选择观望。杭州的一家大型开发商今年在杭州报名参加了几次大规模的土地拍卖，但心态非常平和，最终结果一无所获。“现在地价这么高，我们绝对不会抢。登记就是去现场看看。”该房地产公司杭州公司的一名中层人士表示。

市场后赌博

许世坛承认世茂的征地计算模型相对保守。目前地块的利润计算主要是基于对未来价格不会上涨的判断:“但我相信同行的计算都是赌价上涨。"

刘鹏的公司就是其中之一。“地价真的很高。目前的招标和拍卖市场仍需预料。因为住宅价格有限制，所以在计算时应该加上预期售价。”不过，刘鹏也表示，他不敢打赌卖价会上涨太多。

我们敢于押注价格上涨的原因在于政策和市场放松带来的信心。王峰认为，这一轮土地热潮始于年后:“去年底资金紧张，年后资金充裕。此外，销售市场最近有所回升。每个人都希望政策层面放松。坦率地说，这是对市场前景的信心押注。”

他还表示，今年第一季度土地市场的特殊性在于，它是在压制之后爆发的:“去年下半年，大家都不敢拿地，以前是停滞不前，但现在正在加速追赶。例如，你手里有100元，去年只花了10元。现在你必须加快速度，花掉剩下的90元。”

对市场的不同判断决定了房地产企业在土地市场的投资策略。在3月29日的业绩会议上，融创董事长孙宏斌表示，去年10月之后，土地市场发生了变化。第四季度，土地价格变得更加合理。融创开始征地，但一、二线城市征地的窗口期很短。短短几个月过去了，窗口期也过去了:“从现在开始，我们要非常小心地拿地，因为现在很多城市的土地市场正在迅速变热，每块地都有很多人报名，而且地价也很高。所以要小心。”

然而，就在孙宏斌说这话的当天，融创参与了春节后在南京举行的第一次本地拍卖，数十家大型开发商与之竞争，如招商局、平安、绿城、电力建设、金地和龙湖。当日，南京7个地块的总成交价为120.79亿元，融创感兴趣的地块被成都新希望以53.2亿元中标。

3月21日，融创还在合肥参加了一场大规模的土壤拍卖。当日，合肥6个地方共获得124亿元黄金，融创以24.04亿元的总价赢得滨湖区一块土地，相当于17013元/平方米的底价，溢价高达132.65%。

另一方面，在土地市场的冲刺背后，住宅企业需要补足土地储备。王峰透露，他的公司今年第一季度的土地收购指数高于去年同期:“一个非常重要的原因是，由于公司规模增长的迫切需要，许多公司现在面临着巨大的压力，以补充货物。”

“3月份土地收购量的增加是希望其中一些能形成今年的供应量。在预售条件宽松的地方，现在可用的土地今年可以供应。”王峰说道。

刘鹏所在的房企刚刚上市，规模相对较小，规模需求较强。刘鹏透露，该公司今年的投资指数翻了一番，这也大大增加了其投资频率:“所有想开发的房企都要拿土地，我们现在正在全国各地看着呢。”即使你赔钱，你也要卖掉它。先运行现金流。”

在3月20日的小规模媒体沟通会上，绿城中国首席执行官张亚东表示，绿城现在最痛苦的事情就是手头没有货，仓库里没有食物:“第一季度非常痛苦。简而言之，它是缺货的，而且是缺货的。没有营销，也没有付款。”他透露，绿城积极参与了今年杭州的每一次土地拍卖，并非常希望能补位。然而，许多土地价格仍然太高，他们放弃了，因为他们无法解释。

当张亚东抱怨绿城缺货时，绿城参加了杭州未来科技城的地块拍卖。那天中午，张亚东还在问身边的同事:“你们拿到未来科技城的土地了吗？”最后，我得到了一个否定的答案。

3月29日，杭州一口气卖了5块地，一天的土地收入达到73亿元。半年后，绿城终于在大本营收回了一块土地，但付出了封顶和22%自给自足的代价。

随着开发商对土地收购的热情，今年杭州已经诞生了几块有价格上限、可自我维持的土地。4月2日，苏州一片地价为36%的土地要求出售现有房屋。“当你获得土地时，你应该考虑现金流以及何时能够供应。然而，当你观察这几天的征地情况时，似乎每个人都没有太多考虑这些因素，或者考虑以土地为主体，以规模为主体，以及是否愿意补位。在另一个之上。”一直关注土地拍卖市场的王峰表示。

来源：人民视窗网