楼市回暖？真相是什么

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今年春天，房地产市场比想象的更加复杂。

在过去的两周里，“深圳八千万豪宅”、“广州新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断传来，好像“小阳春楼市”已经到了，“金、银、四”就要到了。

然而，三大房地产企业行动一致。2月的最后一天，恒大宣布全国所有房子都可以打九折出售，媒体报道碧桂园开始大规模人事调整，部分部门决定裁员50%。与此同时，万科的于亮在内部邮件中再次高喊“直播”，表明宏观形势比想象中更加严峻。

与市场的热望相比，该局的房地产企业更加谨慎。这是什么意思？

01

折扣、裁员和生存

有很多事情要一起看。

2月25日，万科周刊曝光了于亮的内部邮件。于亮在题为《聚焦融合，整合升级基础磁盘》的内部邮件中指出:

不要期望“触底反弹”。宏观形势与过去不同了。今年和明年之后会变得更好。我们需要做长期的准备。

万科一如既往的谨慎。去年9月，万科因为“生存”而陷入舆论漩涡。这一次，它只是换了一种表达方式，核心仍然是如何在新的宏观形势下更好地生活。

就像万科一样，恒大和碧桂园从年初开始就一直在不断前行。

2月27日，恒大召开全集团营销会议，会议除了延续“全员营销、全员售房”的模式外，还声明国内所有待售住宅均可享受10%的折扣(受备案价格影响的价格除外)，商铺可享受20%的折扣。

虽然这是例行公事，但每年都会有类似的活动，所以没有必要过度解读。但对任何商品来说，打折的目的不仅是为了创造势头，也是为了快速收回资金。

房地产的特点是三高一低(高周转率、高负债、高杠杆和低成本)，支付就是一切，现金流就是一切。

2月28日，据来自蓬江的新闻报道，碧桂园开始了大规模的人事调整，地区和员工不断流失，一些部门决定裁员50%。

碧桂园回应称，此次调整是碧桂园总部组织结构的正常优化，而不是裁员。

当然，只要市场销售不下降，土地收购和储存的规模不缩小，裁员是不必要的。但是，如果市场形势进一步紧张，裁员将是最终的无奈选择。

事实上，自去年下半年以来，许多房地产企业一直在“优化人员结构”。

02

三个主要指标:房地产市场是冷还是暖？

房地产市场一直是投机的热门市场。

所谓的“南京三千人劫屋”只是某个平台组织的一个常规商业活动，已经用了七年，没有任何新意。

“燕郊一夜之间飙升7000元”只是一套房子价格的调整，带有很大的炒作成分。

深圳8000万套豪宅供不应求，这一直是富人的游戏，与全国房地产市场无关。

市场复苏了吗？除了关注开发商的真实动向，更值得关注的是销售数据、土地市场和二手房三项指标。

先看销售数据，下降趋势没有逆转，但一些一线和二线热点城市已经复苏。

根据CICC的报告，1月和2月中国商品房销售面积同比下降10%，明显高于去年第四季度2%的降幅。考虑到销量仍处于较低水平，买家情绪尚未恢复，四线城市面临基数偏高的问题，3月份的跌幅预计将进一步扩大至10%以上。

从土地市场来看，这只是一个局部现象，整个中国土地市场的热情还需要恢复。

根据最新的全国土地市场交易情报，2019年1月，全国300个城市的土地出让金总额为3266亿元，比上个月下降39%，比去年同期下降15%。去年同期，300个城市的土地出让金同比增长43%。

与此同时，全国许多省市下调了土地销售收入预期。四川预计2019年土地出让收入将减少38.2%，重庆预计政府资金(其中90%为土地出让金)将减少33%，浙江预计2019年政府资金收入将减少20.9%。

看看二手房，一些一线和二线城市正在复苏，但市场仍处于底部。

易居房地产研究所的报告显示，2019年1月，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华等10个城市的二手房交易量为5万套，同比增长0.5%，同比下降6.4%，仍低于2012年以来的月平均交易量(5.6万套)，二手房交易量仍处于低位整理趋势。

2月份的整体数据还没有出来，但与北京和深圳一些房地产的“阳光”营销相比，二手房的平均价格和交易量并没有明显反弹。然而，北京、厦门和燕郊的市场在过去很长一段时间里一直在调整，现在确实已经稳定下来。

房地产市场的稳定意味着底部已经到来；它能否见底，超出了炒作本身的能力。

03

两项政策:触底反弹的可能性有多大？

“楼市小春天”是一个典型的人工概念。那么，今年房地产市场有望见底吗？

如果房地产市场想要触底，前提是它已经触底。这里的底部包括市场底部和政策底部。市场底部不容易判断，但政策底部无疑已经触及。凯冯军在《2019年房地产市场何去何从？阅读这份经过分析和预测的分析就足够了。

2018年12月，住房和城乡建设部明确表示，有必要稳定土地价格和房价。

在同一个月，中央经济会议指出，有必要根据城市实施政策，给予分类指导，巩固地方政府的主要责任。

2019年2月，中国央行在其货币报告中悄悄删除了“中性”和“货币门”的表述。

这里有三个政策含义:

首先，稳定房地产市场已成为2019年的一项重要任务。如果说过去主要是为了抑制房价的大幅上涨，那么现在的重点是防止房价的大幅下跌。因此，楼市调控不会进一步收紧，但会有持续放松的可能。

第二，楼市调控将向“一城一策”转变。由于不同城市的市场条件不同，房地产市场的现状也大不相同，未来的监管不再是一刀切，地方政府将获得一定的自主权。

第三，广泛的货币正在形成。自2018年以来，已有五轮RRR减债，加上mlf(中期贷款工具)的扩大，tmlf(有针对性的中期贷款工具)和央行票据永久债务互换(cbs)的创建，释放了大量流动性。

因此，房地产市场将逐步稳定，但它是否会走出谷底，反弹，甚至恢复其上升趋势，我们应该把重点放在两个指标:是否限制购买和贷款将放宽，是否货币政策将进一步放宽，以及是否信贷限制房地产将放宽。

显然，如果没有房地产市场监管的大幅放松和资金的持续支持，股市不太可能触底反弹。

04

房地产市场的大趋势:三个判断

然而，万科的于亮对普遍预期见底表达了不同看法。

于亮在内部邮件中说，我们过去听到最多的是“触底”，我们的经历也是触底。但今天的宏观形势不再是这样了。今年和明年之后，情况不会好转。我们需要做长期的准备。

这背后是房地产市场的巨大变化。于亮对此做出了三个判断:

首先是宏观形势。宏观形势不容乐观，“L”趋势尚未见底，一般预计在2020年左右见底。更值得注意的是，“我不知道这个“L”形的十字架还能撑多久，日本已经有20年没有完全出来了。”。

第二，人口状况面临着“少生孩子”的挑战。2018年，中国出生人口为1523万，比2017年的1723万少200万；与2016年的1786万人相比，减少了263万人。这一趋势将会继续。

第三，行业本身也面临挑战。用于亮的话说，一方面，住房全面短缺的时代已经过去，政策层面仍坚持“留而不投机”的基调；另一方面，行业集中度上升，龙头企业之间竞争激烈，企业转型不易。

于亮说:

“我们找不到一个能从房地产中赚钱的行业”。

当然，房地产并非没有机会，这个行业唯一剩下的红利就是城市化。于亮认为，中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持较大规模。(更多分析，请参考“1亿落户城市:中国房地产的最后红利”)

然而，城市化是一个长期趋势，对短期房地产市场影响不大。因此，目前，回归放弃了见底的思路，回归基本上是发言，这是一种务实和谨慎的态度。

05

四个结论

每年3月都是房地产市场监管政策发生变化的重要时期。在这个时间点上，总会有来自各个层面的无尽诱惑，各种人为的流言会像野火一样蔓延开来。

此时此刻，最重要的是保持基本盘，看清脚下的路。

首先，房地产企业的谨慎不是反应过度，而是提前为危机做好准备。不再扩张，而是收缩，不再期待见底，而是以“生活”为要求，这是完美的市场信号。

其次，2019年的重点是防止下跌，目标是稳定房地产市场。换句话说，无论是大幅上涨还是大幅下跌，都是政策所不允许的。毕竟，起伏会直接影响经济本身。

第三，房地产市场是否会触底反弹，重点是三个指标和两个政策。这三个指标是房屋销售、土地市场和二手房交易。这两项政策是购买限制和贷款限制以及货币政策。

第四，着力落实“一城一策”。一城一策将成为2019年楼市调控的主旋律。今年春天，哪些城市可以放松，哪些城市将在高压下进一步收紧，这一点一目了然。

无论如何，买房的时间已经过去了。过去，全国包容性的提高不仅得益于政策和货币的全面宽松，而且与经济发展和收入增长的基本面密切相关。如今，基本面发生了变化，政策空房疲软，金融风险大，而选择楼市的空房自然就少了。

同样，市场也存在风险，因此无论是在股市还是在楼市，投资都应该谨慎。

来源：人民视窗网