北京二手房换手率最高的小区是“长”？

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根据壳牌研究院的统计，在2018年二手房成交量超过100个、成交率前10名的社区中，位于丰台科技园的中海御景春位列第一，2018年成交率为7.6%，比第二名高出3.3个百分点，平均成交率为51674元/平方米，比2017年上升3.3%。柏林爱乐二期以4.3%的成交率位居第二，平均成交价格为53930元/平方米，较2017年的57782元/平方米下降了6.7%。为什么这两个住宅区成为北京最热门的二手房交易区？《新京报》记者访问了该网站以了解真相。

中海御景春|周转率7.6%

限价房五年来首次进入市场，大多是小户型。

已经达到销售条件五年了。

中海御景在春季大量销售二手房的一个重要原因是，其产品的性质是限价房，可以在2017年上市交易五年。此外，绝大多数建筑都是小型单位，许多业主将小型单位用于大型单位。

说起这个项目，我不得不翻出9年前在北京地产界引起轰动的当地国王诞生的历史。2010年1月21日，中海地产以59.7亿元的总价格收购了丰台区第六环甲住宅项目的土地，地价达到194.8%，相当于17153元/平方米的底价，成为当时的北京新王。据资料显示，该地块规划总建筑面积为348，037.9平方米，其中将建设约5万平方米的限价房项目。限价房项目现在是中海御景春，而纯商品房的另一部分是中海9号住宅的高端项目。

2012年3月，该项目获得了预售许可证。主体单元面积为41-50平方米和60平方米。平均销售价格为8000元/平方米。住宅数量超过1000栋。由于该项目为限价房项目，五年内不得上市交易，五年内可按市场价出售，但土地收益金按房屋核心价格与房屋原值之差的35%支付。2017年，该项目将刚刚超过五年，可以上市交易。

一位出售中海御景春房的房地产中介销售人员表示，该住宅区相对较热的主要原因是，它刚刚建成五年多，而且有许多小户型公寓，小业主正在向大业主转变。大多数顾客是单身或新婚的年轻人。总价格低，支付压力小。

根据壳牌研究院的数据，该项目2017年的平均交易价格为5015元/平方米，2018年为51674元/平方米，同比增长3.3%。截至2019年2月27日，中海御景春自开盘以来共售出172套二手房。2019年1月，售出了10套，过去30天售出了211套。

周围设施齐全，一些购房者是在总部基地工作的年轻人。

中海御景二手房春季销量大的另一个重要原因是交通顺畅和配套设施齐全。

北京南部的二手房，如丰台区和大兴区，在20世纪80年代和90年代大多又旧又小，历史悠久，建筑古老，居住条件差。然而，中海御景的春季建筑年龄只有8岁多。提供物业服务的公司是中海本身，刷卡进出，更适合有生活需求的年轻人。但是，由于地块较小，小区内只有两栋高层住宅楼，公共空之间绿地较少，没有地下车库，停车位紧张。

然而，弥补这一不足的是完善的周边设施和便利的交通。据了解，中海御景泉位于西南四环路外的丰台科技园。距西南四环路的入口——科丰桥仅两公里。附近有一条地铁9号线。离社区最近的车站是丰台科技园站。步行距离约1.1公里，离郭公庄站约1.4公里。

住宅区周围有浓厚的商业氛围。除了大量的商人，丰台王勇孟了市位于住宅区的北侧。这里有各种各样的购物、超市、电影、餐饮和娱乐设施。丰台万达广场毗邻丰台科技园地铁站。

在配套教育方面，中海御景春靠近丰台八中(中海校区)，是一所公立高中。丰台八中附属小学位于西边约1000米处。社区西南500米是一个世界公园，一个国家4A风景区，占地800亩。

更重要的是，丰台科技园高科技产业的快速发展和基础设施、公共服务和生活设施的逐步完善，有利于促进该地区就业和住房的平衡。丰台科技园以六泉路为界，北面是企业总部基地，聚集了大量企业。

据上述房地产中介销售人员介绍，在中海御景春买房租房的人中，有一部分是在总部基地工作的年轻人。《新京报》记者段文平

柏林爱乐乐团|周转率4.3%

平均交易价格下跌6.7%，所有举措都旨在改善。

产品的多样性吸引了迫切的需求和变化。

柏林爱乐乐团位于朝阳区常颖区，紧邻朝阳北路。柏林爱乐乐团以其多样化的产品吸引了各种新的买家。据该建筑附近的中介销售人员介绍，柏林爱乐社区共分四期，共有51栋建筑，包括9栋塔楼和42栋板楼，各类公寓的开放空间从49平方米到216平方米的四居室不等。据报道，整个柏林爱乐社区以其多样化的公寓类型而闻名，在28号和29号楼也有复式公寓类型。

柏林爱乐乐团二期拥有第四期中最大的数量和最复杂的公寓类型。根据家庭链接，柏林爱乐乐团二期有16栋建筑和2445个家庭。庞大的基数和多样化的家庭群体也成为支撑高流失率的重要支撑。

推销员说，在柏林爱乐乐团，房子的单价相差很大，所以很难给出整个地区的平均价格。然而，总的来说，第一阶段和第二阶段的平均价格比第三阶段和第四阶段便宜，因为第三阶段和第四阶段在年代上相对较新。

小区东门距地铁6号线长营站875米，距黄区站1.1公里。值得一提的是，柏林爱乐乐团距离首都国际机场和国际贸易圈只有30分钟的路程。

该区距龙湖长营天街1.3公里，华联长营购物中心对面。常颖公园位于住宅区以北1.3公里处。此外，2018年6月29日日报批准的朝阳医院东院区建设项目计划位于距常颖地铁站仅200-300米处。

在支持教育方面，中德双语幼儿园位于柏林爱乐社区。在住宅区的南边是北京中德学校，它采用九年制。

社区环境需要改善

尽管柏林爱乐乐团交通便利，配套设施齐全，公寓类型多样，但仍需改进。记者发现，小区内一些步道的水泥地面有点旧，走廊的墙上印着各种小广告。在路边的绿化带可以清楚地看到宠物的排泄物。然而，这些看似无关紧要的细节很容易让社区的整体印象大打折扣。

针对上述现象，附近另一家中介的资深经纪人表示，柏林爱乐的整体物业成本相对较低，因此可用的物业服务相对有限。根据链家的说法，柏林爱乐第一期和第二期的物业费是每月每平方米1.7-1.8元，第三期和第四期的物业费是每月每平方米1.98元。此外，住宅区一期和二期竣工较早，不可避免地导致配套设施老化。

据记者观察，相对较新的第三期和第四期确实比第一期和第二期的整体环境要好。然而，柏林爱乐51栋建筑的分布相对集中，各相之间没有明显的界限，导致单相建筑的私密性降低。

此外，居住区没有实现人车分离，地面停车位在一定程度上挤压了人行道和车行道之间的空空间，使得一些建筑之间的道路有些狭窄。

如果柏林爱乐乐团要改进，那么演奏者也要改进。这位资深经纪人表示，在刚刚得到满足的前提下，很多人开始对位置、社区整体质量和生活舒适度提出更高的要求。

但是，总的来说，柏林爱乐在常颖地区的综合条件相对突出，销售情况相对乐观。许多购房者是国际贸易圈的白领。高级探员告诉记者。壳牌搜索数据显示，截至2月28日上午7点，柏林爱乐乐团在过去90天内售出46台，在过去30天内观看了735次。《新京报》记者虞照

来源：人民视窗网