住房企业融资“输血”促进海外融资

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2月份，住房企业融资仍是焦点，融资方式更加多元化，不仅仅限于企业债券、短期融资、资产证券化，还包括大量海外融资。其中，短短五天内，住宅企业海外融资计划已突破30亿美元。机构数据显示，2月份房地产企业海外融资计划接近90亿美元。

然而，从金融当局不断命名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力有望下降，短期偿债压力将加大，再融资渠道仍是房地产企业勇敢进入的关键。

国内融资收紧，房地产净融资只有43亿元。

春节过后，融资活动继续从领先的住宅企业向小型住宅企业转移。

2月23日，碧桂园2019年发行58亿元企业债券的情况进行了更新，以回应交易所的意见。然而，在此之前，碧桂园的资产支持系统项目也有了新的进展。2月20日，状态改为反馈，发行金额为12.5亿元。

2月25日，深交所披露的信息显示，万科资产支持计划进展顺利，状态变为“已接受”。据悉，万科平安证券计划发行17.37亿元人民币作为购房的最终资产支持计划。

2月27日，金地首次发行2019年超短期融资券，金额30亿元，其中9亿元用于补充10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。

同一天，美的地产公开发行了2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。

融资似乎是持续的，但国内融资的规模仍在缩小。据国鑫证券信息，截至2月26日，2月份工业债券融资净额较1月份大幅下降。具体来说，房地产业2月份的净融资为43亿元，比1月份下降了137亿元。房地产行业的净融资仍然疲软。

ABS的释放也不平稳。根据WIND的数据，1月份发行的资产支持证券总数为94只，而2月份只有13只，是一年中最低的一个月。然而，去年11月和12月发行的资产支持证券总数超过100个。随着整体规模的缩小，房地产行业的资产支持比率不可避免地会大幅下降。一些业内人士认为，从数量的角度来看，资产支持证券的发行数量已经显著下降，这可能与更严格的审计有关。

根据同策研究所的统计，1月份不到半个月的时间里，六家房地产资产支持机构被暂停。随着住房企业资产证券化集中支付的到来，警惕风险、关注基础资产质量成为审计的重点。

2月份，海外融资计划接近90亿美元

在国内融资不畅的同时，越来越多的房地产企业开始关注美元债券发行人的再融资能力。春节过后，从2月11日到2月15日的五天时间里，住宅企业的海外融资计划已经超过30亿美元。

2月21日，富力地产的间接子公司发行了8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代房地产宣布，它将发行额外的绿色优先票据，利率为2020年到期的2亿美元的15.5%。此外，和记泰富集团还计划担保美元固定利率债券的国际销售，但债券的本金金额和利率尚未确定。

2月26日，华润置地宣布将于2024年发行375张期限为3亿美元的利息票据，并于2029年发行4.125张期限为5亿美元的利息票据。

同一天，荣信中国、红阳地产和郭蕊地产宣布发行价值7.6亿美元的1.6亿美元优先票据，票面利率为13.5%。

2月27日，禹州房地产向香港证券交易所申请批准发行2024年到期的价值5亿美元的优先票据。

中原地产研究中心的统计数据显示，春节过后，超过25家住宅企业发布了海外融资信息，融资计划已经达到近90亿美元。其中一些企业已经多次融资，如融创、徐汇、融信、凯撒、龙光、华润、华夏、禹州等也进行了密集融资。

中原地产研究中心认为，总体而言，融资成本在6%至11%之间，低于去年。

然而，根据《新京报》记者的观察，尽管个别大型住房企业的融资成本有所下降，但中小住房企业的美元融资成本仍然居高不下。郭蕊房地产公司发行的1.6亿美元高级债券的票面利率为13.5%。然而，当代购房者1.5亿美元债券的票面利率高达15.5%。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，从现在开始，住宅企业对融资的渴望更大了。在考虑付款问题之前先获得资金是一种常见的心态。目前，住房企业的融资主要是提前偿还债务，以获取资金为导向。然而，一些融资成本很高，这是一个潜在的负担。

融资环境还是宽松？

大量高利率的海外融资与住房企业的现状有关。

根据中原地产首席分析师张大伟的分析，房地产市场有望在2019年进入调整期。住房企业更加重视资金链的安全性，这体现在征地预期更加谨慎。越来越多的住宅企业正在抓紧窗口期，加快融资，以应对未来的债务偿还高峰。

从融资公告的内容来看，债务再融资仍然是住房企业融资的主要目的。为此，住房企业债务违约也成为人们关注的焦点。根据风能信息，截至2月28日，房地产行业有6笔34.9亿元的违约债务，占2.62%，但数据显示，仍远低于制造业的41.05%。

光大证券分析师刘晨表示，从美元债券的到期规模来看，2019年至2021年股票债券的到期压力相对较高。

2月27日，中国证监会主席易会满首次出席国务院新闻办公室的新闻发布会，他提到要防范和化解股票质押、债券违约、私募基金等关键领域的风险。

前两天，中国保监会强调将继续密切关注房地产金融风险，继续对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款执行审慎的贷款标准。中国央行还表示，将加强对房地产金融的审慎管理。

从金融当局的态度来看，住房企业的融资环境不会放松。

不过，中信证券认为，尽管由于2月份春节，融资增幅预计不会超过1月份的预期，房地产行业的信贷投放也没有大幅增加，但住房企业的融资成本确实有所下降，微观层面的融资有所松动。许多企业正利用这一窗口积极替代高利率负债。考虑到房地产企业发行债券的需求和供给正在激增，信贷息差也出现收窄的迹象，表明企业未来可获得的资金可能比预期的要好。

严跃进还认为，密集融资实际上是一个相对令人鼓舞的信号。房屋公司以前一直不愿拿地，这实际上与资金压力有关。就融资环境而言，总体形势较为宽松。当然，放松并不是说无限制的放松。预计2019年第四季度住房企业的财务压力将真正得到缓解。

温/新京报记者

来源：人民视窗网