年初住宅企业生存调查:销售低迷，资金链紧张，融资飙升2100多亿元

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介绍

随着负债率居高不下，总负债日益上升，销售不畅的房地产企业资金链继续承压。

2018年底，货币政策略有放松，让大多数房地产公司度过了一个美好的春节。但是他们仍然不能轻视2019年。

春节过后，房地产市场逐步走上正轨，但房地产企业销售不畅。根据中原地产的数据，截至2月13日，30家企业全年销售3189.4亿元，较2018年同期的3574.76亿元下降11%。

对于没有理想现金回报的住宅企业来说，资金链仍面临压力。根据其他数据，2019年是房屋公司偿还债务的高峰期，要偿还的债务超过1万亿元。

从今年1月至今，随着紧缩政策触底，融资环境略有放松，住房企业迎来了一段融资窗口期。主流房企抓住机会发行债券筹集资金，总额超过2100亿元。然而，不同公司的融资利率明显不同。

据《21世纪经济报道》记者调查，2018年除万科等少数公司外，住宅企业的还款表现不容乐观。此外，2019年三线、四线市场明显回落，一线、二线受到严格限制，有效销售市场收窄，住宅企业仍面临较大的财务压力。

不引人注目的销售

2019年初，增速自去年第三季度以来有所放缓，住房企业销售总体呈下降趋势。

根据克里的数据，1月份市场交易量明显环比下降。前30名住房企业销售总额3988.6亿元，同比下降19.02%；股权销售总额3365.6亿元，同比下降13.40%。二月初的情况也没有多大变化。

对于2019年销售业绩不佳，华创证券分析，同比下降主要是由于2018年1月和12月基数公用事业销售偏高所致。东北证券认为，目前需求面疲软也是主要原因之一。

长江证券报告称，三线和四线城市受到棚户区货币化进程放缓的影响，其购买力提前透支。购房者回家后热度有所下降，对附加改善的需求自然下降，导致1月份住宅企业销售额下降。

在此之前，春节前后，房地产市场的交易主要是为从三线和四线城市返回的购房者。2019年，大多数三、四线城市的房地产市场开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

中国指数研究院周报指出，春节期间(2月4日至10日)，17个重点监测城市的成交面积环比下降92.2%，二、三线城市的成交面积同比下降约95%。

在整体销售低迷的情况下，房屋企业之间的情况也有所不同。凯撒集团经济研究院院长刘策表示，2019年1月，大型龙头企业受到战略调整的影响，导致销售差异化。

碧桂园、恒大和万科这三大巨头的销售额同比都下降了30%左右，销售额大幅放缓。万科的公告显示，今年1月的销售额为488.8亿元，同比下降28.21%。碧桂园只公布了330.7亿元的股权。中原地产估计，碧桂园同比下降28.1%。然而，恒大1月份赢得431.7亿元，同比下降32.9%。

然而，华润置地、中海、保利等国有央企表现突出。公告显示，华润置地实现合同销售总额约163.9亿元，同比增长46.6%。保利实现合同金额335.91亿元，同比增长6.14%。

与大型住宅企业相比，中型住宅企业表现更好。韩毅智库数据显示，阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小住宅企业的销售业绩整体好于大型住宅企业。

2019年1月，阳光城市实现销售额118.1亿元，同比增长31%。金地签订了价值106.3亿元的合同，同比增长31.02%。中南建设实现合同销售额约87亿元，同比增长34%。

中原地产首席分析师张大伟指出，大量中型基准住宅企业正在积极争夺土地，尤其是二级住宅企业，从500亿冲刺到1000亿，从1000亿冲刺到2000亿，2019年市场将逐渐出现中型住宅企业之间的竞争。

随着负债率居高不下，总负债日益上升，销售不畅的房地产企业资金链继续承压。

抓住融资窗口

1月份的业绩显示，住房企业的寒冬威胁尚未过去，销售收入疲软，核心现金流来源受到制约。

另一方面，一些住房企业仍在积极征地。例如，1月21日，融创中国宣布计划收购泛海控股在北京和上海的两块土地，总建筑面积约为130万平方米。与此同时，一些房地产公司正在进行股权收购和圈地。

土地成本也在上升。东北证券指出，1月份一、二、三线城市的土地交易溢价分别为16.41%、5.68%和11.74%。一线城市的土地市场已经回暖，推高了土地交易和地价。

幸运的是，房地产公司的融资环境最近有所改善。根据中原地产的数据，自1月份以来，房地产企业的融资计划已经爆炸式增长。公布的总额已经超过90亿元，总计超过2100亿元，创下了过去一年融资的月度新高。

据《21世纪经济报道》不完全统计，1月份以来，房地产企业发行的美元优先票据融资公告多达60条，涉及25家上市房地产企业，融资总额超过30亿美元。

仅在2月13日和14日，住房融资计划就超过了35亿美元。时代中国、世茂、荣创和中海分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元和35亿元人民币的融资公告。

总体而言，自2018年底以来，房地产融资环境一直相对宽松。表现为部分住宅企业的资本成本有所降低，特别是国内住宅企业融资的企业债券，与前期相比有所降低。

记者查阅了近期的融资公告，发现国内最成功的债券发行者是具有AA+以上评级的大中型房企。领先住宅企业的企业债券融资成本基本在4-5%左右，但小型住宅企业仍无法掩饰资金链的压力。

例如，今年2月，美的地产发行的最大一笔2+1年期企业债券为30.6亿元，利率仅为5.30%。

越秀金融控股等一些房地产企业共融资6亿元，票面利率分别仅为3.6%和3.58%。1月22日，金隅集团20亿元企业债券上市，最高利率仅为4.07%。

相对而言，海外融资成本大幅上升，汇率波动将叠加。例如，郑融房地产2月12日宣布将发行2.3亿美元的优先票据，利率为9.80%，部分房地产企业海外融资成本达到10%以上。

此外，一些住房企业的评级已经改变。例如，新城控股和融信的评级分别从AA上调至AAA和从A+上调至AAA+。

对于资金不那么短缺的大型住宅企业，要做好未雨绸缪的融资准备，以避免未来资金进一步紧缩，以及反向市场抄底；对于中小住房企业来说，最近的融资宽松可能是一个及时的缓解，即使利率很高，他们将不得不得到更多的钱。

然而，这种放松可能不会持续太久，融资窗口可能随时关闭。深圳一家开发商认为，今年以来，监管部门仍严格控制银行信贷和信托资金非法进入房地产市场，使得房地产企业融资仍相对困难。

龙湖有人指出，今年房企要抓住市场的各个窗口期，如融资、销售、收购等。这需要敏锐的市场意识和超高的执行力。

(编者:黄819)

来源：人民视窗网