如何达到“15万亿后”？专家:房地产市场还有10年的发展时间。

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每一位记者董清之和每一位编辑魏

2018年，尽管出台了有史以来最严厉的政策调控，但作为国民经济支柱产业的房地产业仍迎来了一个亮点。国家统计局的统计数据显示，2018年，全国商品房销售额达到14.9973万亿元，同比增长12.2%。销售额近15万亿元，再创新高。然而，业内普遍认为，在2015年和2016年，当市场处于最佳状态时，销售额将只有8万亿元和11万亿元。

如此高的销售额，市场还有足够的后续动力吗？中国房地产市场会在2019年继续创下新高，还是会迎来一个转折点？2019年房地产市场的新增长点是什么？在严格监管和融资困难的影响下，作为行业主要销售力量的住宅企业如何进一步扩大规模？

2018年，随着房地产调控政策的深入实施，房地产销售创下新高。国家统计局的统计数据显示，2018年，全国商品房销售额达到14.9973万亿元，同比增长12.2%。

在销售额接近15万亿元后，市场是否有足够的后续动力？中国房地产市场能否在2019年继续创造新高？新的增长点在哪里？在稳定地价、房价和预期的调控目标下，作为房地产销售主力军的住宅企业如何实现稳定增长？

近日，许多房地产专家和开发商在接受《国家商报》记者采访时，就15万亿元后的房地产市场走势、市场发展空空间、房地产企业多元化转型等问题发表了看法。

论市场趋势:未来供需都将更加理性

中国房地产协会原副会长朱在2019年度论坛上表示，随着房地产长效机制一系列制度的不断完善，未来中国房地产供需双方将更加理性，市场必将稳步健康发展。形成社会期待多年的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供求格局，更好地解决群众住房问题。

柠檬国际集团执行副总裁兼柠檬商务董事总经理李国华认为，房地产市场正在稳步健康发展，但结构将会发生变化。位置和质量好的房子，设备齐全的住宅区和便利的交通将变得越来越有价值，一线城市总体上仍处于上升趋势。

今年是在稳定中寻求进步的一年，不仅稳定，而且进步。何复华晨(中国)神辉公司总经理李居明表示，从整体经济环境来看，今年的经济至少比2018年要好。从宏观调控的角度来看，该行业的发展前景是光明的。与此同时，它也对今年的整体市场趋势持乐观态度，包括销量和消费者信心的反弹。

预计今年的市场将略有增长，价格将保持稳定。德黑兰控股集团副总裁朱怀玉表示，这将为整个行业提供一个相对稳定的环境。

世通公司首席技术官李振伟指出，不改变中国的主要发展模式，稳定房地产市场是非常困难的。当然，这取决于改革的力度和整个行业的情况。

广东省房地产研究会常务理事韩世通认为，房地产市场能否在2019年创下新高，取决于整体宏观经济形势。从目前来看，支持经济的政策相对宽松。如果政策效果明显，就有可能维持当前水平或达到新的高点。如果这项政策没有效果，那15万亿美元就是最高的了。

关于发展空空间:房地产市场至少有10年的发展时间。

展望未来，中国房地产业仍有至少10年的发展空间。朱指出，原因有三:一是城市化继续推进，中心城市引领城市群发展；二是城市改造，包括棚户区、城中村和旧住宅区改造，任务繁重。第三，新经济模式的发展和对更好生活的日益增长的需求。

前国家统计局局长邱晓华也表示，支撑中国房地产增长的基本因素仍然是一个相当大的数量，实际供给至少在10年后才会超过需求，届时中国房地产市场可能真正经历一个转折点的变化。

中国房地产发展的快速增长期已经结束，但增长期还没有结束。在邱晓华看来，中国房地产销售额每年20%和30%的高速增长时期已经结束。第一，人口已经改变，第二，成本已经改变，第三，政策已经改变，所以过去不会有更多的荣耀。然而，增长期并没有结束，因为中国的城市化、工业化和国际化仍在进行中，中国自身的发展已经从高速向高质量转变，这带来了人们生活质量的提高或调整的需求。

中城新产业董事长刘爱明认为，房地产业可能是未来10年中国经济发展中为数不多的亮点之一，因为它有许多实际需求。

房地产可能仍是未来20年中国经济增长的驱动力。恒大研究院副院长、房地产行业首席分析师夏磊近日表示，他对房地产的未来非常有信心，并做了具体的数据计算。结合城市更新等因素，2019年商品房开发面积将达到14亿平方米，因此房地产在未来10年或20年仍将是一个良好的发展轨道。

然而，韩世通对楼市并不十分乐观。在他看来，目前的高地价和高房价已经带来了巨大的财富，但这不是真的。一旦价格回落，就会出现问题，指望高价格来维持稳定是不现实的。与此同时，房地产市场不能允许崩溃，但仍然没有很好的解决办法，如何房地产价格可以顺利下降。

住宅企业转型:探索适合自己的板块

值得注意的是，2018年，房地产行业有3家企业销售额超过5000亿元，30家企业规模超过1000亿元。

朱表示，今后行业集中度将进一步提高。一些重点企业将变得越来越强大，而另一些将做更多的专业工作。

他建议住宅企业在转型发展阶段要打好基础，保持健康。高负债率和高杠杆率企业应努力降低负债率和杠杆率，实现从规模速度型向质量效益型的转变。有条件的企业也可以延伸到产业链或跨国发展。

韩世通警告称，企业仍在研究快速周转模式，但该市的土地已不再能支撑这一模式。快速周转模式是不可持续的，房地产企业应该为自己寻找合适的行业。

房地产应该关注未来的新发展趋势。邱晓华认为，一是要向高质量方向发展，二是要向绿色和新材料方向发展，三是要向配套服务完善方向发展，做好高、新、全服务工作。把这些事情做好，房地产依然充满春天的气息。

对于房地产从业者来说，我们仍然有很多机会，可以积极探索。厚涂集团董事长林绍周表示，主流房地产企业应该面向高质量的产品，而不是粗制滥造的产品。只有在未来，它们才能作为高质量的产品生存下来。同时，对于房地产企业来说，有了资金、资源和人才队伍，他们就可以加大扩张和创新的力度，可以做很多与内容和运营相关的拓展业务。

朱怀玉认为，市场机会仍在人口多、工业多、资源多的城市。从产品客户的角度来看，机会在于转型升级，以及制造一些差异化产品。

事实上，在去年的市场形势下，行业普遍表现出危机感和焦虑感。下一步是追求更高质量的发展。李菊明表示，现在很多企业都在转型、升级和创新，但这是一个长期的过程，所以要保持足够的耐心。

林绍周补充说，在过去的几年里，对住房企业的需求转化是非常迫切的，但结果不是很令人满意。现在房地产也很难做，那么房企可能真的有机会转型了。每个行业都有自己的规则，住宅企业应该为创新行业做好充分的思想和心理准备。

2018年资金紧张，迫使许多企业放缓脚步。从宏观角度看，这有利于企业为下一轮经济发展做出贡献。根据李国华的分析，因为在放缓之后，企业将有足够的时间、人力和资本来调整其内部结构，集中在更有利的价值领域。这将有助于企业通过实践内部技能、制造优秀产品和开发新技术，在下一波浪潮中提高核心竞争力。

来源：人民视窗网