在严格的控制下，领先的住宅企业依靠什么来实现市场繁荣？

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每一位记者吴若凡和每一位编辑魏

2018年，全国房地产销售额创下近15万亿元的新高。与此同时，1000亿住房企业的数量已经扩大到30家，住房龙头企业的市场份额进一步增加。根据中原地产研究中心的统计，截至3月27日，已有42家上市房地产企业发布了2018年度报告，其中70%的利润有所增长。

值得注意的是，2018年，涌现出一批发展迅速、增长惊人的住宅企业，如新城控股、中粮地产、阳光城、金茂等。，今年他们的表现都取得了快速的进步。

例如，新城控股最近发布的业绩显示，2018年实现合同销售额2210.98亿元，达到销售目标的122.83%，销售额同比增长74.82%，首次跻身行业前10名。

那么，在监管最严格的2018年，这些领先的房地产企业依靠什么实现了业绩的巨大增长？

为此，《国家商报》的记者特别关注了新城控股，试图分析其2018年销售额同比增长70%以上，位列十大住宅企业之首的深层次原因。

焦点1:如何判断市场趋势

在今天的市场上，光有勇气是没有用的。对大趋势的预测将决定企业的命运。企业必须首先对大趋势有一个清晰的预测。例如，如果受到严格控制的一线和二线城市坚持下去，一方面没有土地供应，另一方面没有房价上涨，就必然无法从中获得绩效增长。因此，他们只能通过出售项目来生存。一位与新城控股关系密切的内部人士告诉《国家商报》，新城控股2018年的业绩增长得益于战略判断。

截至2018年底，新城控股已进入国内98个城市，包括上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、Xi安、成都、宁波、长春、常州等。全国有461个项目正在开发或已经完成。

上述人士表示，新城实施了以上海为中心、长江三角洲为核心的战略布局，向珠江三角洲、环渤海地区和中西部地区延伸。

它揭示了新的城市正在寻找机会通过一个全国性的布局进入城市。例如，它综合考虑了当地人口和消费者市场满意度等投资模式，并着眼于市场、人口和商业模式，以决定是否进入市场和展示哪些产品。例如，在三线和四线城市，新城位于当地的商业中心。许多商业综合体进入城市后，许多合作品牌将首次进入城市，当地消费将升级。

记者了解到，目前在省会城市和一线城市有34家新城市企业，在地级市有44家。此外，新城还位于北海、钦州、汉中、延安和泰安等副城市。

例如，安徽在许多地级市都有大量人口，山东也是如此。例如，临沂有1000多万人口。通过市场调研部门和第三方机构的联合分析，发现这些城市在年龄、消费水平、男女比例、品牌偏好、消费水平等方面都有0+的商业服务。因此，已经进行了土地收购，并且以后的操作也是基于这些大数据的商业智能操作。新城控股的一名内部人士表示。

它告诉记者，在许多新城市，新城市做的第一件事就是一个综合体，而这是许多开发商没有的。新城商业综合体拥有大量配套的住宅建筑和少量可销售的商铺。这部分现金流可以平衡大企业的成本，而好的项目可以覆盖70%~80%的成本。

焦点2:如何实施战略

就新城控股目前的扩张模式而言，显然仍是由业务驱动的。

上述知情人士表示，新城内有住宅开发部门和商业开发部门，在对当地区域市场土地和地方政府进行全部调整后，将通过商住合作来抢占当地市场份额。

具体来说，业务可以成为一项深度投资，进行投资和扩张，熟悉当地市场，随后的住宅团队将重新进入并开始深入挖掘，以不断提高其市场份额和声誉。在其看来，通过发展商业，促进小区的商业环境，还可以有效提高住宅物业的速度。

对于新城控股的住宅+商业合作模式，民生证券认为商住合作征地可以有效降低土地成本，这也是新城控股普遍选择商住地块的原因之一。这样做的逻辑是，从发展的角度来看，它更注重获得商业和住宅用地，并通过协同效应实现项目收入的优化和可持续性。

通过商业和住宅合作，新城可以在一些不熟悉的市场中相对快速地建立品牌熟悉度。例如，在江西省南昌市，当新城进入城市时，它首先进入商业，对当地市场进行了彻底的调查并建立了联系。当然，它也为企业建造了许多配套的住宅建筑。住宅建筑和商业完全开放，实现相互驱动。知情人说。

事实上，业内人士指出，从各地区的商业运作来看，五岳广场同质化倾向比较严重。虽然它能有效保证落地速度，但与同一地区的文化特征和文化组合不够接近，缺乏自己明显的商业标签。

然而，根据数据显示，新城的业务中有许多运营良好的综合体。例如，上海青浦五岳广场作为其首个商业综合体，在18至24个月内完成了从征地到全面开业的过程，目前运行良好。另一个例子是武进五岳广场，目前正处于成熟阶段。它将在2012年开业时盈利，并在2016年赚取超过1亿元的租金和管理费。

如果说房地产是一种急于扩大规模的行为，那么商业是未来表现的增长点。接近新城的人士告诉记者，对于已经入城的城市，王振华主席将亲自主持每周一次的“一城一策”例会，甚至研究某个城市的某个区域进行区域判断。对于可行的地区，提倡深度开发，多占土地，增加市场份额。

在住房方面，新城的投资逻辑是从省会城市的副省级城市向周边地区扩张，从而深化培育，增加市场份额。例如，在长三角地区，新的城市包括南京公司、苏南公司和苏州公司，它们相继进入并培育了大都市周围的核心城市。

安居客房地产研究院首席分析师张博认为，以商为跳板有一个优势，即能满足地方政府建设市中心商圈的需求，并能熟练操作五岳广场的品牌影响力和运营能力，能大大提高成功率和对落户当地的支持。

焦点3:如何加速

如果商业和住宅企业都参与进来，它们将不得不面对外部对周转率的质疑。

据《国家商报》记者估计，2018年新城控股总资产周转率为0.211，存货周转率为0.336，均明显高于2018年的0.073和0.107。

不过，接近新城的人士强调，高周转率是资本的高周转率，而不是建设项目的高周转率。从公司的角度来看，有必要建立一个评估指南，同时提供足够的人力和物力给予大力支持。

不同于住宅建筑，一些住宅企业将结合商业地产开发。一方面，自给自足的大型商业地产可以保证企业的长期发展；另一方面，它也有利于融资。上面写着。

值得注意的是，新城控股2018年的还款率高达92%，处于行业领先地位。

标准化对于实现高周转率尤为重要。

记者了解到，新城控股已将其产品标准化至80%，以解决设计缺陷，避免产品质量和缺陷。同时，解决工程质量的平衡问题，控制施工，控制标准和工期，提高施工进度。新城按照8:2的比例划分标准化和创新，以符合当地城市的特点和需求。

对于2019年，新城控股表示，目前公司已经进入行业前10名，当达到一定规模时，必须对产品质量、合理负债和产品服务的改善有更高的要求，以改善平衡。因此，今年我们将反对简单的规模理论，做好区域培育和品牌落地，即提升知名度和美誉度。

如果该地区的品牌不能保持同步，公司将很难在该地区实现深度培养并获得溢价和政府支持。这是非常重要的，平衡已被列入小组的议程。上述新城控股内部人士表示，虽然进入前10名后企业增速可能会放缓，但小幅增长带来的规模绝对值非常大。

来源：人民视窗网