土地拍卖市场摇号重现:房屋企业还是处于风险之中？

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现在要抢土地，如果政策不放松，就有风险。

开枪前发生了火灾。4月3日，无锡出售了4套住宅，60多家房地产公司参加了拍卖，包括华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、金鹿、金科、新立等几家已经规划无锡的房地产公司。还有一些房地产公司，如鑫诺、荣鑫和郑融，没有将无锡纳入其战略布局。

荣创最终以24.43亿元在无锡赢得了两块土地。滨湖区土地最高限价达到2.42185亿元，相当于每平方米1.8万元。拍卖将于4月4日上午9:30举行，以确定获胜者。四家房屋企业将参与拍卖。土地市场抽签发生在2017年底至2018年上半年。市场基本面在2018年下半年开始改变，土地价格下跌，彩票不再出现。

在港股内部房市年报的收盘季，包括世茂地产副董事长许世坛、融信地产董事长欧宗宏在内的福建地产商领袖先后提出，如果政策不放松，就会有风险。融创董事长孙宏斌也表示，今年土地市场的风险太大。话音未落。自4月以来，已经发生了几轮泥浆和烟雾射击。住宅公司已经进入市场，尤其是在长三角一体化示范区。

同策咨询数据显示，3月份全国300个城市的土地成交价逐月上升，但同比下降。

同策研究所首席分析师张宏伟指出，最近长三角一体化示范区的土地拍卖非常火爆，包括苏州吴江的地块，那里的底价高于市区。张宏伟认为，住宅企业面临风险，属于长三角一体化示范区的三大区域——吴江、嘉善、青浦。它们是住宅建筑存量最大的地区。现在出售的建筑价格太高，全年实现销售的压力太大。发展企业的资金仍然紧张。自去年第四季度以来，土地市场存在不确定性，特别是“一城一策”稳定土地价格。热土地市场，或触发政策的着陆，今年仍不确定。例如，杭州已经提供了30%的溢价，将不得不制定相关的支持政策。

夺取土地的逻辑

资金水平有所提高，住房企业重返二线城市的意愿明显增强，长三角一体化示范区概念突出。这就是业内大多数人认为本地市场一个接一个繁荣的三个原因。

从已经发布年报的房企来看，手中握有数千亿现金的房企不在少数。在这一轮土地收购浪潮中，融创董事长孙宏斌在业绩发布会上表示，今年的土地收购风险很高，4月3日，他在无锡以22%和79%左右的溢价赢得了两块土地。

进入3月，市场经历了微妙的变化。资本市场融资平稳后，房地产公司开始补充土地需求。回顾土地储备和住房企业的增长率，有必要补充他们的职位。例如，大多数住房企业只有足够的土地储备在未来2-3年内开发。以中国绿城为例。由于该公司之前曾经历过土壤储存故障，2019年第一季度没有销售价值，也没有退款，这直接影响了投资。

但是，为了加快全年业绩，住房企业将在第一季度和第二季度收回土地，这是确保在年底前快速提取资金的最佳选择。

4月2日，杭州主城区共售出4块土地，总价值56.66亿元。金地以17.6亿元的最高限价和21%的自持率赢得了祥符洞单元地块，底价为22277元/平方米，升水率为29.41%。阳光城市以15.71亿元的最高限价和22%的自持率赢得了唐三单元地块，底价为26263元/平方米，升水率为29.73%。

与杭州和无锡蓬勃发展的市场相比，贵阳、成都、绍兴、苏州、常熟等地自4月份以来也采取了土块。有几十家房地产公司参加了拍卖。比较活跃的房地产公司包括金地、融创、华润、阳光城、世茂等。他们在最近的土地市场上都有所收获。

2018年，一手住房市场销售额达到15万亿元的新高，在行业预期的长期调控机制下，未来几年一手住房市场销售额至少将达到10万亿元左右。从住房企业发布的2018年度报告来看，许多住房企业迎来了业绩的一个亮点。他们不仅实现了2018年销售额、利润等重要财务指标的增长，还在降低杠杆率的背景下下调了负债率。

以世茂为例。世茂在第一季度已经完成了价值1000亿英镑的商品收购。许世坛透露，第一季度1000亿次新采购中的500亿次可以转化为今年的销售价值，而这500亿次采购中的大约200亿次可以在今年内取消。

来自通策研究所的一份报告显示，住房融资已经升温。2019年3月，40家典型上市房企完成融资1024.2亿元，自2017年11月融资1246.18亿元(包括恒大600亿元股权融资)以来首次突破1000亿大关。

报告显示，3月份，40家住房企业的融资总额比2月份增长了85.25%。各种债权融资方式的融资额度大幅上升，增幅最高达到464.84%。双升股权融资账户的绝对值。

杭州双赢房地产营销代理有限公司总经理张慧芳指出，一方面，资金是容易的和乐观的。现在大型住宅企业资金成本低，资金多，所以他们更积极地占用土地。今年上半年，每个人都会更加乐观。另一方面，市场形势已经回暖，许多地方的销售正在蓬勃发展。近半年来，土地价格屡创新高，引起了房地产市场的共鸣和相互影响。

面临风险

事实上，在4月以来的几次土地拍卖中，除了杭州的土地拍卖溢价达到上限和无锡的土地拍卖之外，并不缺少有底价的土地。例如世茂的绍兴地块和红星地产的无锡惠山地块。

事实上，总价格并不便宜，但我们是在计算了账单后才买的。一家以底价收购土地的房地产公司的一名高管在事件发生后向投资者指出，最近市场繁荣，所以该公司不敢以高价收购土地。

他进一步指出，如果土地市场继续这样发展下去，是否会推动房地产市场上涨，是否会引发进一步的监管政策再次下跌，也是大多数房地产企业更担心的问题。因为市场很难稳定，不想面对更多的波动。

土地市场反弹的另一面是住宅市场交易的增加。北京、上海和深圳等一线城市的二手房交易大幅上升。例如，上海二手住宅网络标识数量为25931个，比上个月增长142%，创下2016年10月以来的新高。根据惯例，二手房市场有助于二手房市场。就在无锡拍卖之前，无锡的许多建筑最近都提高了价格，或者采用开价和招揽顾客的方式。上海、苏州和无锡的成交量在3月份创下新高。

记者了解到，为了避免风险，大多数参与此次地球拍摄的房屋都要求他们的合作伙伴一起拍摄土地。合作获取和开发土地的可能性比过去更高。

一个事实是，经过多次对房地产市场的调控，房地产企业的风险意识明显增强。世茂在3月份参与了60多块土地的拍卖，截至3月26日只拍了两块。4月2日，世茂以3.36亿元的底价赢得了绍兴的一处商住用地。这符合许世坛今年对土地市场的判断。

许世坛在与世茂投资者沟通时曾坦言，目前的土地市场再次变得疯狂。据他观察，2019年10月，许多城市的地价下降了10%-20%，但今年3月，地价全部回落。我记得当市场最热的时候，我们可以投资100块地，但只得到10-15块。今天，我们本可以再投资100块土地，却连10块都没有。当然，我认为这可能与计算有关。我们的计算很保守。

通过对一些住房企业的采访，发现一些企业仍然没有增加他们的投资计算基础，但许多住房企业都计算，他们的价格会增加。仍以世茂为例，公司的标准之一是希望该地块的毛利率约为25%，净利润为8%-10%。然而，据估计，许多地块的净利润分别为0-2%和3%。最近，许多住房企业都取得了负利润。如果价格不上涨，他们将获得负利润。

巧合的是，在面对投资者时，融信董事长欧宗红也承认，杭州土地市场今年早些时候已经回暖。虽然荣欣也在2月份拿到了杭州的土地，但如果房价不上涨，过去两个月被房企拿走的土地可能会亏损5%至10%。(编者:陆羽)

来源：人民视窗网