三月“抢购”:三大房地产公司业绩逆转

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《21世纪经济报道》记者王赢实习生陈晖在北京报道

2019年第一季度，房地产市场在春季以一场不确定的纠纷告终。与2018年相比，2019年第一季度的政策水平生动而丰富。由于城市的政策，房地产市场的未来方向变得更加不确定，从坚决抑制房价的快速上涨到防止房地产市场的急剧上涨和下跌。一些房地产公司认为，2019年应该更加谨慎。一些住房企业也认为，2019年将是稳定的一年。

3月份的查封是2019年第一季度房地产市场的关键词。《21世纪经济报道》的记者观察到，各种住房企业在第一季度不遗余力地进行这种抢购。资金链很紧。住房企业毫不犹豫地以价格换取数量。一些大型住宅企业坚持促销要打九折。还有一个习惯是小心谨慎。房地产企业紧紧抓住市场窗口，坚持以25%的毛利率销售。这足以表明，尽管放松管制之风正在频繁吹起，但活在当下、放弃幻想是目前房地产企业最大的认知。

3月份房屋销售回升

最近，一些房屋公司宣布了他们的第一季度销售结果。根据该机构的统计，与2018年第一季度同比增长近50%相比，2019年第一季度房屋销售增长明显放缓。

4月3日晚，碧桂园发布了3月份的销售业绩。3月份，公司股东权益合同销售额为451.3亿元，同比增长2.16%。前一年3月，股权合同销售额为1201亿元。到目前为止，三大房地产巨头都已经宣布了第一季度的销售结果。中国恒大3月份销售额大幅增长。恒大3月份的合同销售额达到549亿元，同比增长11.2%，环比增长155%。恒大3月份的累计销售额约为1196亿元，同比下降26.1%。万科3月份实现合同销售额573.7亿元，同比增长13.2%，而3月份为1494.4亿元，同比下降3.1%。

应该注意的是，碧桂园去年6月以来发布的数据不包括合资企业的销售业绩。然而，根据中国指数研究院的统计，第一季度碧桂园的总销售额约为1700亿元，低于2018年同期的1879.7亿元。可以看出，三大房地产巨头的销售业绩在第一季度都出现了下滑，但在3月份却呈现出回暖趋势。

第一季度，住房巨头的销售额下降，而一些中小型住房企业作出了巨大努力，以抓住财产。4月3日，世茂房地产发布业绩数据显示，今年第一季度合同销售额为407.7亿元，同比增长24%，其中3月份合同销售额为192.1亿元，同比增长22%。此前，中国奥林匹克公园宣布第一季度合同销售额为187.3亿元，同比增长约38%。荣鑫中国第一季度合同销售额达到253.5亿元，同比增长13.42%。富力地产前三个月出售了248亿元股权，同比增长约3%。此外，也有一些小型住房企业的数据大幅下降。根据中国金茂发布的数据，该公司今年1月至3月的合同销售总额为283.3亿元，同比下降26.7%。

背负债务压力的太和集团在第一季度努力攫取收入。据统计，太和集团第一季度销售额为263亿元，排名第22位。根据太和官方数据，在2019年第一季度，从春节后第一周的15亿元到2月份的50亿元，太和北京在90天内攫取了100亿元。其中，北京太和四合院二期、北京太和金夫四合院等项目受到了市场的特别关注。用价格换取数量的决心是显而易见的。春节后的第一周，太和北京四合院二期就接待了1500多组顾客，一天最多接待800多名游客。今年第一季度，北京太和黄金大厦接待了6000多名游客和近2万人。15天内，它实现了20亿元的总业绩。

对此，中指研究所在《21世纪经济报道》中告诉记者，一季度住宅企业整体销售业绩保持平稳增长，内部分化更加明显。每个阵营都根据自己的战略发展要求表现出不同的业绩增长。超级阵营控制了速度，保证了增长的质量。第一个阵营保证了规模的稳步发展，中型企业试图扩大增长率以赶上前沿阵营。然而，第一季度受到春节的影响，春节通常在1月和2月表现出相对较低的水平，而在3月表现出同比增长。2019年2月同比下降幅度大于2019年2月，主要是因为销售时间短，以及春节期间回头客温度下降。对三线和四线住房企业的影响略高。3月份同比增长显著，主要是由于传统的升温节点和住宅企业加快推售步伐，以及急于收集一季度业绩。

减速和分化

据上海易居房地产研究所副所长杨红旭分析，总体来看，一季度住宅企业新房销售面积同比下降，而新房销量同比略有上升。从不同月份来看，1月和2月房地产市场降温，全国新房销售面积同比下降3.6%。降温区域主要集中在中西部三、四线城市和二线城市，住房周转率明显下降。最终结果是，恒大、碧桂园等在弱势二线城市、三线、四线城市分布较大的房企销售增长率在今年第一季度有所下降甚至下降，而在一线、二线城市分布较大的房企销售增长率在今年第一季度将有所好转。三月迎来了房地产市场的春天。假期过后，住房需求反弹，房地产市场从2月份开始复苏。

第一季度的分化可能会继续。记者在《21世纪经济报道》中发现，2019年，房屋公司对未来的土地收购会有不同的判断。这意味着市场格局也将改变。

具体来说，万科的判断是，中国房地产市场仍有20点左右的城市化率空。然而，如果城市化的第一阶段以农民在城市工作为标志，那么城市化的第二阶段已经开始，即城市化。例如，粤港澳大湾区、长江三角洲、京津冀和中心城市都市区的一体化。还有很多机会。例如，粤港澳大湾区有四个中心城市，香港、澳门、广州和深圳，每个城市都有不同的特点和能力，这在世界上是罕见的，所以有机会。然而，恒大认为1234线划分城市布局的方法已经过时。决定市场的标准是净人口流入和工业支持。目前，恒大进入的228个城市中，有净流入人口和产业支撑。恒大认为，重返一线城市的时机已经成熟。目前，恒大66.2%的土壤储存在一线和二线城市，33.8%储存在三线城市。碧桂园董事会主席杨国强在业绩发布会上直言不讳地表示，从长远来看，他对三、四、五线城市的房地产市场持乐观态度。龙虎表示，他们将继续坚持第一条和第二条路线。低能耗城市不是龙湖的目标市场。曾经坚持一、二线的荣创，未来可能发展成为三线、四线城市。融创中国董事长孙宏斌表示:就规模而言，3、4条线的城市肯定会去，但这取决于3、4条线中的哪一条，例如，广州周边的一些3、4条线可能比2条线好。因此，第三和第四行肯定会去，但差别很大，所以我们需要选择。我们将去浙江和广东的大部分地区。

2019年，新屋销售市场将继续低迷。尽管一些东部市场将会反弹，但该国大多数城市将继续降温。根据易居研究院年初的测算，2019年与2018年相比将出现7%左右的负增长，交易总额基本持平或略有增加。然而，市场集中度仍将提高。市场份额最高的住房公司仍将保持最高的增长排名，其市场份额将进一步增加。在住宅企业的城市布局选择上，目前龙头企业的基本共识是优先考虑一、二、三线城市的布局，而行业龙头企业对中西部薄弱的二线城市和三、四线城市保持较为谨慎的态度。因此，今年住宅企业的城市布局与去年大不相同，一些二线城市的土地市场再次繁荣起来。杨红旭总结道。(编辑:张行)

来源：人民视窗网