下跌30.7%！为什么长沙房地产市场第一季度“两天冰天雪地”

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《中国经济周刊》记者李永华|长沙报道

长沙市岳麓区引人注目的中环项目售出近14000元/平方米。中国经济周刊记者李永华/照片

4月22日，湖南省统计局发布《湖南省第一季度经济运行分析》，称湖南省第一季度商品房销售面积同比下降10.1%，长沙销售面积同比下降30.7%。该省的增长率在全国排名第27位，在中部六省排名最后。

下跌30.7%！为什么今年第一季度长沙的房地产市场如此低迷？奇怪的是，购房者在查看楼市时发现楼市卖得很好。为什么两者有很大的不同？

房价和地价都在上涨，长沙的房地产市场也在蓬勃发展。

我没想到又是白天了！湖南常德的格力华(化名)想在长沙买第二套房。根据长沙去年出台的反投机政策，长沙的二套房购买者的资格较低，他只能在遇到销量略有上升的楼盘时叹息。

优秀的中环项目非常好。它有地铁、河景，仍然是长沙的金融中心，但开发商无法一个接一个地攫取住房供应。格雷华说，他喜欢的几个场景都是同样的热门场景。

此外，也有购房者表示，据说中环项目的开发商在起步阶段已经积累了1000多个客户群体，但只有通过饥饿营销，房屋才一个个慢慢推出。

与此同时，长沙的房价正在逐步上涨。在长沙湘江西岸的金融中心地块，一位购房者告诉《中国经济周刊》，去年万科在这里的面板在各方面都比龙湖项目好，不到1.3万元/平方米。目前，杰出的中环隔壁已售出近14000元。我听说龙湖的价格也在14000元左右，涨了很多。

数据证实了购房者对房价上涨的直接看法。根据国家统计局4月16日发布的数据，长沙房价3月份同比上涨11%，环比上涨0.7%。

监管政策的实际操作也相当微妙。

在价格管制的情况下，长沙限制区的房地产价格必须得到有关部门的批准。今年3月，位于长沙湘江西岸阳湖新城的珠江一德大厦(又名珠江百越湾)住宅(空白)的核心价格为14，500元/平方米(空白)，单价比周边房价高出约40%。

《中国经济周刊》的记者了解到，事实上，这栋楼是用精装修装修的。在此之前，一些销售人员说这栋建筑的价格将超过2万元/平方米。

在限价政策下，房地产的批准价格大幅上涨。一些媒体援引业内人士的话说，这是一个不积极执行房地产市场监管政策的负面例子，加剧了当地购房者的恐慌。

不仅房价在上涨，地价也在上涨。据第三方统计，长沙今年拍卖的限价住宅的限价明显高于去年。其中，颇受欢迎的梅溪湖J-12地块的限价为12600元/平方米，较2018年的限价上涨了1600元/平方米。滨江新城F4-B地块价格上限为12900元/平方米，较2018年价格上限上涨1400元/平方米，阳湖新城H52和H44地块价格上限为12600元/平方米，较2018年价格上限上涨1100元/平方米。

销售量因购买限制而下降？

在一些微信群中，买家还抱怨长沙今年的房地产销售正在蓬勃发展，但官方统计数据给出了一个判断，即一个硬币有两面。这到底是怎么回事？

长沙房地产观察家温江分析说，冰火两重性可能有三个原因。首先，单纯从数据来看，第一季度的销售面积同比大幅下降，这可能是由于统计原因，可能不太准确。第二，数据比较的基础也有更大的影响。去年第一季度，长沙房地产市场飙升，同比下降是正常的。第三，更重要的是，环比比率。据我所知，3月份的营业额同比增长了一倍多。

一些开发商告诉《中国经济周刊》记者，今年以来，长沙有限土地拍卖价格的上涨是造成房屋抢夺现象的一个重要原因。有限土地价格的上涨也意味着目前推出的新房价格处于较低水平，至少低于同一地区未来的房价。结果，市场预期明显转向，恐慌性购买现象很容易发生。

那么，统计局给出的数据是不是失真了？

关于销售面积下降的原因，湖南省统计局发现，一季度商品房销售面积下降主要是由于政策限购、帐篷缩水和前期基数偏高等因素综合作用的结果。

限制因素是第一位的。一家中央企业的开发商表示，长沙房地产成交量的下降是正常的。他预测，如果不取消购买限制，下半年的情况会更糟。

根据长沙于2018年6月25日开始实施的新的反投机政策，如果长沙的一个户籍家庭已经在限制区内拥有一套住房，那么第二套商品房只能在取得4年的房地产权证后才能购买。本市以外迁入户籍家庭(退伍军人、随军家属落户的除外)，在本市定居满一年并稳定就业，或在本市连续24个月缴纳个人所得税(或社会保险)，在限购区限购商品房的。

此外，长沙还规定，与成年子女一起居住不满两年的父母不得作为单独家庭在限制区购买商品房。未成年人不得单独购买商品房。已在学校集体账户上落户的大学生不得在限制区内购买商品房。夫妻离婚后，任何一方在两年内购买商品房的，其拥有的房屋单元数按离婚前家庭的总单元数计算。暂停限制区内企业购买商品房。已购商品房在取得房地产权证5年后方可转让。

在许多购房限制加在一起后，难以买到住房票成了许多潜在买家的情绪，他们被长沙2018年6月25日的反投机政策所阻挡。据湖南中原地产统计，长沙2019年的预计购房需求约为7.3万人，有效客户数量有所减少。

根据凯瑞的数据，2018年长沙市内六个区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、裕华区和望城区)共售出99435套商品住宅。据湖南中原地产统计，2019年长沙的预计购房需求约为7.3万套，明显低于2018年的实际成交数量。

与此同时，长沙的土地供应正在增加。0731房地产网发布的《长沙市2018年房地产市场白皮书》显示，与2017年相比，2018年内六区土地供应大幅增加，建筑面积达到1818万平方米，增长49%，预计平均每套100平方米，供应量超过18万套。

湖南中原研究所所长胡志刚认为，长沙3年的供应短缺已经结束，过热的需求得到了抑制。2019年市场下行压力将进一步加大。

房地无火，长沙楼市读紧箍咒

2019年，这项政策仍将是影响长沙房地产市场的关键。

4月15日，湖南出台政策，停止对长沙市内第二套改善家庭住房实行契税优惠税率，即对购买第二套改善家庭住房的个人征收4%的契税。此前，长沙第二套房的契税政策是90平方米以下1%，90平方米以上2%。以长沙市一套90平方米、总价100万元的房屋为例，调整契税税率后，单这一项交易成本就增加了3万元。

一个有趣的细节是，该文件的发行单位不是长沙，而是湖南省财政厅、住房和建设厅和省税务局。

早在一年前，当长沙发起打击房地产投机的战争时，《湖南日报》就对长沙房地产发表了一系列罕见的四条批评意见。当时，《中国经济周刊》还报道说，长沙后来的政策，号称是全国最严格的监管政策，实际上是由湖南省主要领导人推动的。

在今年1月召开的湖南省第十三届人民代表大会第二次会议上，湖南省委书记杜佳壕表示，希望长沙继续保持集中，用稳定的房价换取市民稳定的幸福。

长沙2019年政府工作报告称，打击房地产投机的斗争取得了阶段性胜利，并继续保持了低地在房价中的优势。

中共中央政治局4月19日会议再次强调，要坚持“住有所居，不投机倒把”，实行“一城一策，一城一策”的长效机制，市政府负主要责任。

《中国经济周刊》此前报道称，在“一城一策”的监管框架下，不炒房子的原则没有改变。湖南省住房和建设厅的一位人士表示，湖南的整体调整仍受到严格控制。长沙住房和建设委员会的一名官员也告诉中国经济周刊，长沙保持房地产市场稳定健康发展的决心没有改变。

扩展阅读

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2017年长沙楼市被称为政策年，各种限制性措施相继出台。2017年3月18日，长沙首次限制在长沙没有住房的人在湖南购买一套住房。长沙市没有容纳湖南省境外账户的空间，12月社保金在长沙发放后，只能容纳一套。同年9月，限制区扩大到除浏阳市和宁乡市以外的所有行政区域。

2017年3月22日，价格限制政策出台。房地产开发企业申报价格明显过高的，不申请监管，暂停网上签约，必要时进行房地产成本监审。同年6月29日和8月18日，长沙市发布了新的人才政策和实施办法。长沙市认可的ABCD人才在购买长沙市第一套房时不受户籍和纳税记录的限制。市场认为，这已经扭转了此前宣布的限购政策。

在土地限价方面，2017年8月28日，长沙市下发通知，表示长沙市将根据住宅销售价格和住宅综合开发成本，综合确定未来土地交易最高限价，最高限价不超过土地上市初始价格的150%。

在利润额度方面，长沙下发通知，要求限价房平均利润率从2017年12月11日起为6%~8%，有效期为两年。

2018年6月25日，长沙启动了打击房地产投机的战争，在调整过程中提升了楼市调控政策。它被外界称为一系列政策，包括购买限制、销售限制、价格限制、居住限制、离婚限制和贷款限制。例如，就销售限制而言，如果在本市登记的一户人家已经在限制区内拥有一套住房，那么第二套商品房只有在取得4年的房产证后才能购买。

(中国经济周刊记者李永华编辑)

来源：人民视窗网