许多城市的房地产是不相关的。

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《中国经济周刊》记者李永华|北京报道

越来越多的城市加入了放松房地产管制的行列。

3月3日，广州、温州、常州、九江等地出台了房地产优惠政策:温州大学生购房将享受50%的折扣，广州将放宽对购买公寓的限制，九江可以推迟交付公寓，商品房预售资金的比例将降低。南宁可以用40%的公积金首付购买第二套住房，全国各地都可以说有自己独特的技能。

当然，这些城市不是发布新政策的唯一城市，也不是做出最大努力的城市。

根据市场研究机构的不完全统计，自2月份以来，全国已有近70个城市放开了房地产。目标是有效应对疫情，促进房地产市场稳定健康发展。

热点扫描:各种房地产新政策

3月3日，《广州市稳赢新皇冠肺炎疫情防控战、努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》提到:优化商业服务项目建设和销售管理，不再限制未完成规划建设申报程序的商业服务项目的最小细分单元；商业服务项目不再局限于销售目标，而那些登记在册的权利也不再局限于转让目标。优化和完善商品房预售资金监管，允许房地产开发经营企业在商业银行现金担保的基础上申请商品房预售资金专户配置。

外界对此的解释是放松对商业服务项目的限制。根据广州以前的政策，商业服务项目，如办公楼，必须有不少于300平方米的最小分割，只能出售给法人实体。

广州的全面商住转变与自由化？广州的一名房地产观察家告诉《中国经济周刊》，由于广州对购房的限制，一些开发商希望在出售写字楼或公寓时扮演一个边缘角色。现在，这一规定的放宽意味着企业将改变他们的生活条件，广州积压的办公楼和公寓将向公众开放。

东莞开发商可以低价出售房屋。

3月4日，东莞市政府官方网站发布《关于进一步优化新建商品房销售价格申报和管理的通知》。有一个很有趣的规定:在取得预售许可证或现场登记证后180天内，开发企业可以向市住房和城乡建设局申请调整未售住房的申请价格，调整幅度不超过5%，没有限制。

这被解释为:允许房屋公司以低价出售他们的房屋。据说，降价或提价原本是正常的市场行为。然而，在过去的两年里，禁止降价的桥段在许多城市重复出现。东莞此时出台这一规定是当地住宅企业的出路。我想知道其他城市是否会效仿。

浙江省温州市在是否降低房价的问题上有更多的精力，但只是以吸引人才的名义。

2019年底，温州市出台了人才住房同步出租和出售政策。在温州，大学生以上的人才可以享受七折优惠。2020年3月3日，温州市委人才办公室会同市人民社会服务局、市住房和建设局发布了《温州市2020年首批人才住房分配公告》。第一批1700多套公寓，总面积约18万平方米，将于本月15日开始申请。

温州的努力并不仅限于此。经温州市委人才领导小组办公室确认的乙类、丙类人才配置面积为140平方米，购买价格为备案价格(核价)的50%。根据《温州市高级人才分类目录(2019)》标准，乙级人才是指长江学者特聘教授、国家百万人才工程获得者、国家有突出贡献的中青年专家。丙级人才是指全省1000名计划人才和特级教师。

杭州属于浙江省，也是人才引进的大户:高层次人才可以享受高达800万元的住房补贴，而B、C和D人才分别可以获得200万元、150万元和100万元的住房补贴。

与经济较发达的城市出台的援助政策相比，可以说更多的内地城市对房地产表现出全方位的关爱。其中，湖南省衡阳市可以作为契税补贴、人才购买、学位住房、减少土地供应和财政支持等各种措施的典范。

第一种是购房补贴:如果契税税率为1%，市财政将根据已缴纳的契税全额补贴购房人；如果契税税率为1.5%，市财政将按照已付契税的三分之二补贴购房者。如果契税税率超过2%(含2%)，市财政将按已付契税的50%补贴购房人。新建商品房项目地下停车位首次出售，市财政部门按1000元标准补贴购买者。

第二是补贴。扩大人才补贴范围，非双一流大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。3月5日，衡阳一家房地产公司的营销人员通过电话告诉《中国经济周刊》记者，基本上，只要他们买房，就能得到至少5万元的补贴。

对于广州、长沙和杭州等省会城市来说，衡阳的一些条件可能难以遵循，例如学位房，这可以称为大动作。开发地块、建设优质学校、就近安置入学，凭商品房买卖合同或房产证可就近入学。

上述营销人员表示，他们的房产属于学位房，业主只要买了房子就可以去附近的初中读书，不需要参与微机分配。

为缓解开发商资金压力，衡阳市提出，开发商应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月内支付土地出让总价款的50%。预售资金监管比例也下降了50%，建设申请费、农民工劳动报酬保证金支付比例、住房公积金支付进度都有所调整。

此外，衡阳还明确表示，将控制土地供应总量，严格控制土地供应总量和与招商引资相配套的开发用地，严格控制工业用地退化和平台公司土地合作开发。这无疑有利于现有建筑的开盘销售。

房地产公司有多难？房地产监管会完全放松吗？

今年真的太难了。3月5日，一家大型房企湖南公司的营销总监坦言，该公司推出了前所未有的折扣，但销售和收款情况并不好。几乎所有的开发商都处于高周转模式。当疫情来临时，现金流紧张，他们怎么能不感到不舒服呢？我们的大企业做得很好，一些中小型住房企业预计无法生存。

高营业额和高负债是许多房地产企业的共同特征。如果他们不能快速出售和提取资金，一旦资金链断裂，企业将处于危险之中。

以潘海控股为例。2月24日，公司宣布拟向合格投资者非公开发行规模不超过50亿元的公司债券，募集资金总额中不少于10%用于补充公司及子公司防疫相关的资金需求，其余用于补充公司及子公司的营运资金和偿还计息债务。

2月27日，潘海控股还宣布，2020年2月26日至2月27日，公司成功发行4亿元企业债券，票面利率为7.5%。同一天，潘海控股还宣布计划向旧金山项目转移10.06亿美元。

第二天(2月28日)，潘海控股再次宣布，一家控股子公司向民生银行北京分行申请融资，总金额不超过31亿元。

一系列变化的背后是潘海控股的债务压力:其2017年和2018年的总计息债务(短期贷款+应付短期融资+借入资金+一年内到期非流动负债+长期贷款+应付债券)分别为1132亿元和1244亿元。

潘海控股公司不是个案。受疫情影响，绝大多数住房企业目前销售业绩不佳，这增加了它们的债务负担。

雅高透露，2020年1月的预售金额总计50.2亿元，同比下降18.51%。融创中国发布销售数据公告，1月份合同销售额同比下降22.3%，销售面积同比下降14.7%。融创表示，该公司1月份的销售额下降主要受到月末疫情的影响，销售活动在上周基本暂停。

上述负责住宅企业营销的负责人表示，所有地方政府在出台政策之前都应该去企业做调研。最近在全国范围内推出的许多房地产救助政策都是为了缓解企业的财务困难。例如，他们可以不封顶就卖房子，甚至只要一楼建成就卖房子。所有这些措施都是为了帮助企业还血，让企业生存下去。

在“一城一策”的监管框架下，在每个城市引入房地产救助政策是否意味着完全放松限制？

2月21日，河南驻马店将首套住房的贷款比例从30%下调至20%，并立即接受了上级政府的采访。

3月3日，中央银行、财政部、中国银行业监督管理委员会召开金融支持防疫和经济社会发展座谈会、电视电话会议。座谈会指出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，坚持住房是为了住房，不是为了投机，也不是为了房地产作为刺激经济的短期手段。

根据上述人士的分析，虽然各地都有一些放松措施，但更为严厉的措施如限购、限价、首付比例等。没有被移动，应该还有红线。

可以验证的一个例子是，3月3日发布的《广州市稳赢新皇冠肺炎疫情防控攻坚战、努力实现全年经济社会发展目标的若干措施》当晚被撤销。3月4日，该文件重新发布后，《房地产》第31条简要说明，为优化和完善商品房预售资金监管，允许房地产开发经营企业在商业银行现金担保的基础上，申请商品房预售资金专用账户资金拨付。加大对住房租赁市场的支持力度，加快对住房租赁企业的补贴。

优化商业服务项目的建设和销售管理，不再限制未完成规划建设申请程序的商业服务项目的最小细分单位；商业服务项目不再仅限于销售对象，已确认登记的转账对象内容已被删除。

陈冬冬

来源：人民视窗网