上海给超10亿企业减租，非上海业主只能“眼红”？

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《中国经济周刊》记者宋杰|上海报道

最后，租金降低了两个月，相当于员工两个月的工资。这可以说是帮助像我们这样的中小企业生存的及时帮助。3月11日，红点电视副总裁江世界在接受《中国经济周刊》采访时表示。

他提到的为期两个月的减租意味着，今年2月和3月，上海的国有企业将免除中小企业的租金。这是2月初发布的《上海市全面防控传染病、支持服务企业稳定健康发展的若干政策措施》(以下简称《上海市28项政策》)中的一项重要举措。

在3月9日举行的新闻发布会上，上海市SASAC区副主任尤兰达透露，截至3月8日，上海市国有企业共受理中小企业减租申请14000件，涉及租赁面积980万平方米，按照“知无不言、免一切”的要求，申请减租约12亿元。

《中国经济周刊》记者在采访中了解到，由于疫情造成的业务停滞，上海许多中小企业面临巨大压力。然而，由于租赁物业不属于上海的国有企业，他们不能享受免租金政策。那些按照合同支付租金的人甚至不能收支平衡。提前毁约并支付违约金搬出去更痛苦。他们正面临两难境地。

中小企业的租金压力:迁出应支付违约金

从2018年开始，我一直在上海陆家嘴租这栋办公楼。我每月要付80万元的房租，当企业的效率好的时候，根本就没有问题。事实上，从2019年开始，周边写字楼的租金已经下降，我的写字楼租金也缩水了30%。我们多次未能达成协议，仍按原租金支付。在流行病的影响下，我们再也负担不起高昂的租金，所以我们不得不与物业协商是否能提前搬出。另一方回答说，不仅租金没有降低，提前搬出将被视为违约，不仅押金(三个月的租金)不能退还，我们还必须支付数百万的违约金和数百万的装修和修复费用。一个中小型企业的负责人告诉《中国经济周刊》的记者。

看了上海的28条政策后，他们与物业进行了沟通。另一方表示，它们属于中央企业，而不是上海国有企业。负责人说。

业内人士表示:从法律角度来看，中小企业有责任为正常经营支付租金。一些经营性物业不归上海国有企业所有，因此它们不会直接受到上海28项政策的影响。然而，在特殊时期，中央企业和国有企业也应发挥压舱石的作用，考虑中小企业，并在特殊时期与租户谈判适当的解决办法。

记者注意到，上海的28点政策还建议，如果出租人是一个中央企业，一个私营企业，一个外国国有企业和其他实体，这种免租金政策的实施应该得到鼓励，承租人应该与出租人协商解决问题。

上述中小企业负责人告诉记者，在最近一次谈判中，他们要求我们就企业在疫情、生产经营、营业执照等方面的实际困难提交一份说明，希望能有一个好结果。

另一位上海中小企业主告诉记者，他们租用的土地是一家中央企业的子公司的厂区，但由一家民营园区运营公司运营，中小企业从园区运营公司租用并支付物业管理费，因此很难直接享受上海28项政策的免租金优惠。

虽然我们很谦卑，但我们只能互相协商，将期限延长一个月，并尽可能多付租金。他说，对方说他们也是私营企业，不能降低租金，但不清楚他们是否与国有房东谈判过。说实话，我真的很羡慕和羡慕看到上海的国有资产减少了中小企业两个月的租金。

目前，我公司的物料搬运设备租赁业务在全国5000多家同行中名列前茅。我们是一家重资产企业，我们的商业模式是下游企业向我们租赁设备。一些客户已经停止使用他们向我们租赁的设备，并询问我们租金是否可以降低。这位中小企业主说，私营中小企业就像汉堡包，顾客拖在下面，供应商压在上面。在风险期间，他们还必须承担各种责任。

在上海市中心的一个孵化器里，许多中小企业选择了退租。在这里，租金每年收取一次，而一个月一次或三个月一次的新模式已经出现。此外，它们不属于上海国有资产，不能直接享受免租金政策。物业管理费和综合服务费仍然收取，许多企业已经搬走。一位中小企业家告诉《中国经济周刊》记者。

记者注意到，也有中小企业准备采取司法措施争取租金减免权。

去年底，我们刚刚投资2000万元创业。我们在开门前关上了门。对于像我们这样的大型游乐园运营商来说，这种流行病的影响是毁灭性的。它仍然处于封闭状态，但租金仍然需要支付，每月25万元。对于像我们这样的0+级的中小企业来说，没有收入是很难上缴资金的。一段时间前，我们正要开始营业，但公园完全关闭，不允许进出。如果公园最终坚持不可避免的租金，我们可能会诉诸司法手段来查明。上海一个公园的企业家告诉记者。

事实上，人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁卫2月10日指出，对于因疫情而无法履行合同的当事人来说，这是不可预见、不可避免、不可逾越的不可抗力。根据《合同法》的有关规定，因不可抗力致使合同无法履行的，除法律另有规定外，部分或全部责任根据不可抗力的影响予以免除。

一些法律界人士也认为，地方政府出台的租金减免政策也是根据公平原则和不可抗力相关法律法规制定的，考虑到疫情导致的停工停业会导致商品房租赁合同无法履行或继续履行会造成明显的不公平。

上海国有资产免租措施到位，企业:租金减免无论有多珍贵

目前，在上海28项政策的要求下，上海国有资产园区和孵化器率先为中小企业减租。

红点影视成立于2010年。其业务涵盖影视剧投资、制作、发行、设备租赁等。2018年落户上海市普陀区天地软件园，并在上海运营发展近两年。

这场流行病对我们公司打击很大。例如，许多电影和电视制作订单被推迟或取消，年度创作和拍摄计划被推迟，保守估计，至少到7月和8月，所有商业合作都停滞不前。影视项目的融资受到严重影响，日常运营中的现金流短缺已经成为一个严重的问题。在上海，租金、物业费、水电费和员工工资都不高，给运营带来了非常严峻的挑战。红点电视副总裁江在接受《中国经济周刊》采访时表示，在谈到疫情对企业的影响时。

据江世界介绍，普陀区镇政府和天地软件园了解到我公司的实际情况，根据上海市28项政策，立即将我公司两个月的租金下调近30万元。公园积极联系我们了解实际情况。我们在2月18日和2月26日被正式通知办理减租手续。效率非常高。

上海万厚生物技术有限公司位于上海北方高科技园区。该公司专门从事微生物控制产品和微生物检测服务。

该公司总经理武少峰告诉《中国经济周刊》记者，疫情对公司的物流产生了很大影响。该公司正面临运营困难。公园给予的租金减免令他深受感动。我们在市北公园有330平方米的办公空间。无论租金多少，当企业的销售收入受到很大影响时，钱就更加珍贵了。

作为张江高科技公司客户的业主，中小企业的比例高达90%。张强高在2月和3月对出租房地产、从事生产、经营和研发的中小企业免收租金。对于孵化器和特许企业等间接租赁企业，也将实施租金减免，以惠及实际运营的中小企业。

这意味着:一方面，张江高科技将对直接租赁客户的中小企业给予租金减免支持；另一方面，张强高在对孵化器等间接租赁企业给予租金减免的同时，也要求它们对孵化器内的双创企业给予减免。

张强高的服务一直很周到，关心孵化器中中小企业的成长。当时，我们被口头通知在细则出台前准备好材料，我们可以申请两个月的免租期。895医疗健康孵化器嵇康普建医疗基金会负责人张捷告诉记者，所有孵化的企业都已复工。

上海市政策第28条规定，企业自愿减征或免征房产税或土地使用税的，如确实难以缴纳房产税和城镇土地使用税，可申请减征或免征相应的房产税和城镇土地使用税。根据9日新闻发布会上披露的数据，根据企业免租金初步测算，住房和土地税可减免约4亿元。

对第二产业的租户来说，租金占成本的不到20%，而第三产业的租金占成本的大部分。从地主的角度来看，非国有地主占上海工业开发区以外地区的很大一部分。一家房地产管理公司的高级经理向《中国经济周刊》记者透露。

上海国有资产的开放无疑是一个良好的开端，但球也落到了非国有企业的脚下。国有资产监督管理委员会落后于国有企业。国有投资者可以自己做决定，但国有企业不行。银行贷款等现金流压力不小。此外，股东分散，决策权也分散。上海的一些地区给予房东免租金和部分补贴。然而，与免租金部分相比，补贴很少，非国有房东没有足够的动机。作为维持客户关系的一种手段，他们只会给一些重要客户免租金。质量好的企业可以申请，有危险的小企业不能。他对记者分析说。

记者发现，上海市区政府已经出台了相关政策，号召各类主体加入租金补贴的行列。例如，闵行区已决定向2020年2月和3月减少或免除租户租金的经营者提供实际租金减免额的30%的补贴。其中，对非国有商业综合体经营者的补贴上限不超过300万元，对其他经营者的补贴上限不超过150万元。

职责:陈伟山

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来源：人民视窗网