高丽国际:2020年商业地产需求复苏还是成为物流仓储投资窗口

本篇文章2932字，读完约7分钟

(记者宋杰)世界知名房地产服务和投资管理公司高丽国际(纳斯达克和多伦多证券交易所股票代码:China月28日在网上召开新闻发布会，打破传统的地域限制，对2020年全国房地产市场的写字楼、零售物业、物流仓储、数据中心和大宗交易五个子市场进行详细分析和专业预测，全面分析2020年中国房地产市场的发展。

高力国际表示，今年3月，中国宏观经济已经企稳回升，随着疫情好转，市场租赁交易情绪也有所回升。预计今年需求将逐渐恢复。在线技术、医疗保健、云服务和金融将引领需求增长。此外，整体消费将在年内反弹，电子商务和新鲜消费将推动物流房地产的需求。对于零售地产而言，线上和线下的进一步整合将会加速，推动高品质购物中心的创新。

写字楼租金下调有利于租户工业园的弹性

统计数据显示，全国主要城市的写字楼租赁需求受到抑制，净吸纳量处于相对较低的水平。以上海为例。2020年第一季度，新的皇冠流行病使整体市场活动陷入停滞，各种需求在短时间内受到抑制。中央商务区的净吸收面积为-12600平方米。因此，在第一季度，房东普遍降低租金以吸引和留住房客。上海、北京、广州、深圳、成都和Xi等主要城市的写字楼租金均有所下降，北京的平均净有效租金为每月每平方米372.9元，同比下降2.5%。鉴于疫情后期的市场形势和新供应的逐渐进入，高力国际预计租金稳定可能会在明年第一季度实现，在此期间，市场将处于短期内租金降低的环境，这将对租户更有利。据消息人士称，自3月份以来，租房咨询普遍大幅增加。其中，在线技术、医药和医疗、云计算和保险行业正在经历快速增长，预计将成为未来需求的重要驱动力。

工业园区也显示出强劲的需求弹性和更稳定的市场表现。一方面，大多数受疫情影响较小甚至在增长的行业，如在线科技、医疗保健和新基础设施，都位于工业园区。另一方面，国有企业园区发展平台积极实施减租等措施，帮助中小企业和创业企业度过难关。因此，工业园区的重要性和优势变得显而易见，它们本身也在向提供更加多样化的服务、升级软件和硬件以及提高区域价值的方向延伸。

市场逐渐复苏零售商和业主积极推动消费复苏

第一季度，零售市场活动下降，零售房地产市场的租赁活动下降，导致购买率上升。除海外以外，中国所有主要城市的租金环比均出现不同程度的下降。其中，广州、深圳和成都的租金环比下降约1个百分点。高力国际预测，从2020年到2021年，平均市场租金将在一定程度上降低。然而，在接下来的2022-2024年，随着非核心地区新供应量的减少，平均租金将开始稳步上升。

随着一系列促进消费政策的出台，零售市场正在稳步复苏，全国零售业正被推至第二季度进一步复苏。截至4月26日，25个省市共发放消费券115亿元，其中13个省市共发放消费券1亿多元。调查显示，市场对国民消费能力和品牌发展仍持乐观态度。

自今年年初以来，为了应对这一流行病，全国各地的购物中心向租户提供了不同程度的租金优惠，并通过优惠券、出租车补贴和其他活动吸引消费者到商店购物，从而加快了客流量的恢复。从未来发展来看，疫情可能会推动消费者的消费模式和消费需求发生变化。为了适应这种变化，品牌应该快速而积极地寻求线上和线下的整合策略，包括开设在线旗舰店、支持新媒体营销(如现场直播)、提供优质分销服务和其他措施。

在线零售保持正增长，或将成为2020年的物流仓储投资窗口

根据高力国际(Colliers International)的数据，今年第一季度，一线城市的物流仓储租金略有上升。核心区域的高价仓库租金仍保持稳定增长。北京和深圳的新供应量有限，租金将保持稳定增长。上海和广州将在2020年增加10%以上。北京和深圳的0+配置保持在较低水平，分别为4.0%和2.9%，而上海和广州的0+配置分别从去年第四季度的9.5%和8.1%增至13.4%和14.8%。由于电子商务向自建仓库转移等原因，成都租金同比下降2.1%，第一季度采购率上升至23%。

今年第一季度，制造业生产和供应受限、离线零售暂停、因缺乏员工导致在线交易增长缓慢、对外贸易受到抑制以及运输受阻等因素给物流市场带来了短期需求冲击。然而，2020年净吸纳量逐渐回升。自3月以来，客户已看到仓库需求逐渐回升，物流仓库需求将在第二季度反弹。与此同时，由于2019年达成的预租赁协议，第三方物流和电子商务部门在疫情关闭期间被压抑的需求将在未来两到三个季度释放，新的电子商务和冷链物流部门的需求正在增加。

高力国际认为，从长远来看，新的消费习惯的形成和新的用户群体的出现，如在流行期间培养的中年人和老年人，将有利于电子商务和物流仓储行业。物流仓储的租金将在未来上涨，并将在2020年成为行业投资和租赁的窗口。

新基础架构有利于数据中心的长期发展。

网络办公、远程教育、网络视频游戏和电子商务消费行业正面临巨大的发展机遇。因此，它们产生的信息量、数据存储和处理需求也在激增，从而推动了对数据中心的需求。一季度，深圳、华北等一线城市的数据中心配置率明显低于去年底。

今年以来，政府出台了一系列政策，积极鼓励和促进新基础设施的建设。4月20日，国家发展和改革委员会在新闻发布会上首次明确了新基础设施的三个主要领域，包括以数据中心和智能计算中心为代表的计算基础设施。在新的基础设施行业，除了政策本身大力鼓励数据中心行业的发展，物联网、工业互联网、人工智能和云计算将产生大量的数据存储和分析需求，需要大量的数据中心基础设施。同时，5G网络的快速商业化也将促进大量新应用、新场景和相关海量数据的产生，并不可避免地带来数据中心需求的爆炸式增长。

在这方面，市场反馈相对较快。据统计，许多房地产基金、工业地产开发商和商业地产开发商已经筹集资金或确定了进入数据中心投资领域的计划。然而，由于评估政策的限制，一线城市的数据中心供应相对不足。因此，资本正在积极寻找高质量的投资目标，使得数据中心的资本化率有明显的下降趋势。高利国际表示，尽管数据中心的进入门槛很高，但它已成为许多投资者的投资目标，而投资者需要寻找具备足够专业知识的合作伙伴。

物流物业、数据中心和工业园区物业成为投资目标

就大规模交易而言，2020年第一季度，北京、上海、广州、深圳和中国西部的投资市场都表现出了较好的弹性，一些市场的回报将会更高。高力国际表示，中国政府正在不断推出一系列财政和货币政策，以确保流动性和市场信心。这些宏观政策将有助于稳定市场并保持其势头。今年3月，官方制造业指数显示出扩张势头。虽然像流行病这样的突发事件时有发生，但在正常情况下，投资交易过程的中断不会影响投资策略。

在线商务、医疗保健和TMT行业的租户业务增长强劲，导致工业园区需求反弹。与此同时，在二线城市的物流市场，电子商务企业和个体户正在积极扩张。投资者和开发商也在积极跟进。此外，数据中心受到在线服务行业的推动，前景广阔。高力国际认为，上述三种资产类型，包括工业园区、物流物业和数据中心，将是今年投资交易的首选资产类型。然而，受国际旅行禁令的限制，国内买家比国外买家表现出更大的热情。当前的市场环境也为投资者提供了一个讨价还价的窗口，也为国内保险基金等基金进入市场提供了更好的机会。

来源：人民视窗网