住宅企业年报游行:为什么在弱环境中“强”？

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3月31日，随着恒大等40家房企发布2019年度业绩报告，香港上市房企2019年销售业绩全部浮出水面。

今年年报季的趋势之一是，受疫情影响，房地产公司普遍为未来设定保守目标，整体规模增长率正在放缓。减速和保持稳定正成为行业的主流理念，市场无疑将告别红利。

弱环境下是强者的竞争场。在多重叠加的风险下，任何短板都可能导致企业陷入危机。在这种情况下，所有好的住房企业都会受到更多的关注。

随着全球疫情的蔓延，传统的房地产销售业务受到了极大的影响。凯里的统计数据显示，3月份前100名的房地产企业下降了21%。除了主要住房公司意外的年度报告和融资情况的影响，市场一直处于动荡之中。内资股(在香港上市的内地房地产公司)连续大幅下跌。3月份，平均每月股价下跌超过30%，就连领先的房地产公司也未能幸免。然而，一家房地产公司是个例外，其股价相对于市场上涨。4月9日，龙湖集团的总市值达到2384.06亿港元，在该市值水平居住宅营房企业之首。甚至超过了销售规模是龙湖集团两倍的住宅企业，与中央企业华润置地平分秋色。分析师认为，这一现象证明了一个逻辑。从资本市场的角度来看，万科、龙湖、华润等均衡发展的住宅企业将在弱势环境中保持较为体面的姿态。

规模与利润的平衡

受疫情和多种因素的影响，房地产公司今年的目标总体上是谨慎和保守的。碧桂园和万科没有宣布今年的销售目标。

业内人士普遍认为，规模快速增长的时代注定要过去，质量增长已成为下半年房地产企业追求的目标。

一家房地产企业的高级官员也表示，房地产行业将把重点从规模转向质量。质量不仅是产品的质量，也是开发和管理的质量。然而，经营质量不仅是销售规模，也是销售利润和业绩指标。

以龙湖集团为例。该公司长期以来一直致力于质量增长，而不是排名。今年，龙湖管理层强调精细化管理、提高质量和效率。

据悉，为确保质量增长，龙湖集团近年来在销售、融资、利润和物业管理等方面做出了巨大努力，并取得了显著成效。2019年，其财务指标多次呈现上升趋势。

2019年，龙湖集团实现房地产开发合同销售额2425亿元，同比增长20.9%。营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%。净利润508亿元，同比增长28.5%。股东应占净利润183.4亿元，扣除少数股东权益和评估增值后核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

企业的核心价值是能否为客户创造价值。为顾客创造价值的核心标准是是否有利润。如果利润能够持续稳定地增长，这是一个优秀的企业。上述高级官员表示。

事实上，龙湖多年来一直保持稳定的增长趋势，在投融资、土地收购、运营、交付和服务等各个方面整体执行力相对较强。

到2019年底，龙湖大约90%的货物将集中在热点城市和价值区。利润率水务行业保持中高水平，盈利能力稳步提高。

截至2019年底，龙湖集团土地储备总面积为6814万平方米，股权面积为4742万平方米。其业务已扩展至京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市。

值得注意的是，龙湖在保证发展质量的前提下，也坚持了相应的规模水平，行业排名一直保持在前十名左右。

稳健的王华润地产也表现得和以前一样好。3月26日，华润置地发布了2019年度业绩公告。公司年收入1477.4亿元，同比增长21.9%，母公司净利润286.7亿元，同比增长18.3%。其利润连续16年同比增长。过去十年，华润置地的营业收入和母公司净利润分别实现了26%和22.1%的复合增长率。

现金流之战

在房地产行业受到严冬疫情冲击的时候，确保现金流安全已经成为企业的首选。包括碧桂园、万科和融创在内的许多企业表示，它们将把债务、风险控制和现金流安全放在首位。

徐汇集团董事长林忠表示，受疫情影响，该行业的现金流将相对紧张。中小企业破产将比去年增长更快，行业整体集中度正在提高。

万科董事长于亮也在会上表示，面对疫情引发的危机，需要强大的免疫力和健康的基础来帮助企业度过难关。企业的免疫力来自两个方面，一是服务和爱护顾客，二是以现金为王，手中有余粮。

许多业内人士认为，现金流是企业的血液，充足的现金储备是对付黑天鹅最重要的事情。

去年下半年我们关注现金流，今年1月完成全年基本融资。在压力测试中，我们预计即使疫情严重，公司仍能正常生存。龙湖集团董事长吴亚军在业绩发布会上表示，现金流不应该只在危机时刻考虑，而应该在好天气时弥补。

为什么一个强有力的姿势在一个弱的环境中？吴亚军的观点是，即使在一个疲软的环境中，增长仍然应该被考虑。这是强者的态度。这里的力量并不强大。事实上，这是过去的沉淀，它能在危难中产生一定的爆发力。

事实上，这种沉淀多年来一直是一种清醒的坚持。近年来，一些住宅企业为了扩大规模，坚持高周转率、高杠杆的战略，导致了高负债、低盈利和不健康的资本水平。

据研究机构统计，截至3月28日，前100家住房企业中已公布业绩的25家住房企业的数据显示，住房企业的资本水平健康水平正在下降，现金短债率低于2，表明低于健康水平。

得益于多年的自律和克制，龙湖集团将在2019年稳步扩张的同时保持稳健的财务状况。

截至2019年12月31日，龙湖的现金存量为609.5亿元，净负债率仅为51.0%，同比下降2个百分点。一年内到期债务为139.3亿元，仅占总债务的9.5%，现金短缺债务的4.38%。在2019年公布的上市房企年度，龙湖的现金覆盖率名列前茅。

融资成本也是龙虎对高度自律的坚持。截至2019年底，龙湖集团综合贷款总额为1460亿元，集团平均融资成本仅为4.54%，平均贷款期限为6.04年。

与此同时，无论是外国美元债券还是国内企业债券，龙湖都多次创下长期低息的行业纪录。即使在疫情影响下，低成本融资仍能帮助龙湖稳步发展。

2020年1月，龙湖发行了6.5亿美元的票据，其中2.5亿美元的期限为7.25年，票面利率为3.375%，4亿美元的期限为12年，票面利率为3.85%，创下了中国民营住房企业票面最长和最低的双重纪录。

由于资本市场的出色表现，龙湖集团从穆迪获得了积极的前景，S&P将其评级提高到了BBB，从而获得了稳固的投资地位。目前，龙湖已成为国内外唯一一家全投资的民营房地产企业。

华润置地的财务稳定性也是业内众所周知的。截至2019年底，华润置地的净生息负债率为30.3%，较2018年底的33.9%下降了3.6个百分点，保持了行业相对较低的水平。这也是华润置地整个行业融资成本低4.45%的重要原因之一。

多轨发展

从房地产业的发展来看，市场背景发生了很大变化。过去，该行业的投资属性相对较强，增量市场和住宅开发是主要因素。然而，随着房地产市场进入下半年，房屋将不会出售。存量与增量、开发与运营并重已成为一种新的产业趋势。

近年来，许多住宅企业都提出了多元化发展。尽管主要焦点仍在房地产行业，但总体战略方向已完全转向多元化方向。

此前，碧桂园提出房地产、农业和机器人将是未来的三大发展方向。万科更注重房地产、租赁房和物流仓储的发展。恒大宣布已完成文化旅游、健康和新能源车的整体布局。龙湖自2011年起决定采取商业战略，2016年正式涉足租赁房，2018年正式确定商业运营、租赁房和智能服务为龙湖的四大航运通道。

然而，多元化发展不是一件容易的事情。它需要稳定的资本和强大的运营能力。在多元化战略失败后，许多住宅企业又回到了他们的主营房地产业务。然而，在众多住宅企业的多元化道路上，龙湖的多渠道布局不仅稳健，而且稳固。

近年来，龙湖投资地产的收益颇有成效。2019年，龙湖地产投资业务实现租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、出租房屋等收入分别占79.0%、20.3%和0.7%。

即使在疫情的影响下，龙湖的四条主要航线仍将均衡发展。C1-C4水道是我们的主要业务，因此值得加强。吴亚军说道。

在商业运营方面，龙湖2019年商业租赁收入为47.5亿元，同比增长31.9%。截至2019年12月底，龙湖集团在全国新开10家商场和39家店铺，建筑面积377万平方米，整体入住率为98.5%。

在出租房屋方面，龙湖观鸟已经在全国30多个高能耗城市运营。截至2019年底，冠宇共开业7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增长150.6%。开业6个月以上的房屋入住率为87.3%，在集中长期租赁公寓品牌指数中排名第一。

今年我们将开放10万间客房，力争实现20亿元的收入，但速度将比以前更稳定，我们将更加追求质量。邵对说道。

在智能服务方面，龙湖物业管理收入实现突破性增长。2019年，龙湖智能服务将进入45个新城市，基本完成一、二线核心城市和三、四线潜力城市的布局，收入42.8亿元(合并前约50亿元)。

截至2019年底，龙湖智能服务已在全国118个城市开展专业物业服务，合同管理面积4.28亿平方米，服务业主超过330万人，业主满意度连续11年超过90%。

邢正国际证券研究报告称，龙湖集团前瞻性的业务布局、管理团队的执行力和对财务安全的控制，使公司能够从容应对当前多变的环境，坚持稳健的发展战略。

华润置地也是一个优秀的公司代表，能够在行业稳定、低杠杆率的情况下，不断优化经营开发物业+投资物业+X的商业模式。2019年，华润置地实现营业额120.3亿元，同比增长26.3%。其中，购物中心营业额91.5亿元，同比增长33.4%，写字楼和酒店营业额分别为13.9亿元和14.9亿元。

这一年度报告季已经表明，单一学科顶尖学者的时代已经远去。在弱势环境中，能够考虑成长的全好学生可能才是真正的强者。(张伟)

来源：人民视窗网