市场丨“规”途中的北三县：楼市止跌回暖

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中方宝见习记者邓双燕燕郊河北省报道

任何政策的麻烦都在刺激北方三县房地产市场的神经。

当通州成为北京的副中心时，政策红利辐射的北方三县也在不断变化。从导致房价飙升的疯狂投资到导致市场降温的严格限购，北方三县的房地产市场一直在波动。

2月12日，北京市规划和自然资源委员会组织编制了通州区总体规划、各乡镇总体规划和70多项专题研究、专项规划和设计导则。经过多年酝酿，通州与北方三县“四个统一”的具体政策已经结束。今年，北京市副中心与河北省廊坊市北三县将陆续出台一系列交通、工业、设施等领域的对接措施。

在北京当局迁入北京副中心通州以及地铁规划的影响下，《中国房地产报》记者发现，北方三县的好新房供不应求，价格在触底后逐渐趋于稳定和合理。

北京周边房地产市场冰下的动荡

自2016年底以来，北京周边许多城市，主要是北部三县，都出台了限购政策，给北京周边低迷的房地产市场带来了刺骨的寒风。最近，一项未实现的计划刺激了北方三县的购买力，冻结的房地产市场开始显示出复苏的迹象。

记者参观了燕郊港中旅海泉湾项目，这是燕郊唯一一个有住房的新项目，平均价格为24000元/平方米。该项目的销售人员告诉记者，春节期间，燕郊楼市的变脸速度似乎比川剧还要快。当记者不打算购买时，销售人员说是时候开始了，下个月价格会上涨。

总的来说，北方三县的新房供应不足，尤其是地段较好的楼房。例如，距离大厂潮白河附近地铁2公里的北京早安和孔雀城亚韵花园项目，均价在16500元至17000元/平方米之间，已经基本售罄。

相比之下，二手房市场能更好地反映市场趋势。记者注意到，大多数业主的期望已经改变。二手房业主不想卖，但想买的只能排队。

人们无法抗拒真正的好处，如改善交通水平在三个北部县，甚至北京周边地区。

“每天问我买房子的买家的电话号码都会被炸掉。”燕郊当地的一位房产顾问李俊(化名)告诉记者，二手房的买家数量有所增加，而燕郊二手房的平均价格与去年相比有了很大提高。

根据安居客的数据，燕郊二手房均价已经连续三个月上涨，从2018年11月的低点18397元/平方米，上涨到目前的19365元/平方米，每平方米上涨近1000元。此外，香河和大厂的价格也上涨了。2月份香河二手房平均价格为11558元/平方米，同比上涨0.88%；大厂二手房2月份平均上市价格为15192元/平方米，同比上涨2.65%。

房价上涨的背后是交易量的恢复。根据链家应用的数据，截至1月底，燕郊在最近三个月卖出了653套房子。李俊告诉记者，2018年12月，燕郊西店售出约150套二手房，但2018年7月仅售出约30套。

“自2017年7月廊坊等五个城市限购达到高峰以来，月度交易数据首次显示如此多的交易。”李俊告诉记者。

“北京城市分中心的规划使红利辐射到北部三个县，这对房地产市场产生了重要影响。”上述销售人员告诉记者，在房价暴跌之后，燕郊的调整是相当充分的，最近出台了一些优惠政策，楼市开始回暖。

值得注意的是，投资者渴望推动房地产市场的复苏。记者走访北方三县时，发现北方三县楼市的非法销售残余仍未消除，出现了“先上车后补票”的局面，黑箱操作十分猖獗。例如，与开发商签订合同后，外国户籍购买者将全额或在一年内支付房款，然后在三年期税务流证书签发后再签署网上支付。

“大厂和香河可以先上车，然后再买票。不合格的外国人在燕郊买房的希望基本为零。因此，大量急需的房屋涌入大工厂，潮白河附近的房屋是最热的。”孔雀城亚云花园项目的销售人员说，一些买了房子的买家在给没有买房子的客户改名时也想提价。

据香河艾达的销售人员介绍，k2京东狮城是香河仅存的几家新店之一，该房产在付清房款后三年内还可以缴纳社会保障税，前提是要全额缴纳。

对市场有利，变得更加理性

用“过山车”这个词来形容北方三县的房地产市场是非常恰当的，房价一直在上下波动。当市场疯狂时，它会翻倍并飙升；当市场萧条时，把它切成两半。

北方三县的住宅市场存在严重的投机行为，价格上涨过快。自2015年以来，房价已经回升，成为房地产投机者投资的热点。然而，房地产价格不受工业和其他经济基础的支撑，市场过度依赖北京。

以燕郊为例。“拿北京的工资，住燕郊的房子。”对许多北票人来说，燕郊为首的北方三县成了这些年轻人的落脚点。此后，随着北京房价一路高歌，燕郊的房价一度涨到了42000元/平方米。此外，大厂和香河的房价也达到了2万多元/平方米。

近日，北京市规划管理委员会和市大办相关负责人披露了北京市副中心的交通规划。根据最新规划，平谷线将从平谷进入北部三县，并在燕郊分为两条支线:一条进入副中心，进入副中心站，接驳其他线路；另一个变成了东巴地区。

一条潮白河将北京与北部三县分开，通州在西部，三河、大厂和香河在东部。燕郊自身城市规划水平相对较低，配套设施不足，交通不便，导致燕郊与北京之间出现断层。交通轨道突破了通州与燕郊之间的交通瓶颈，实际上有利于整体交通改善和燕郊的区域价值。

目前，燕郊房地产市场略有增长。业内人士指出，副中心和京津冀一体化提高了北方三县的城市规划水平。据一些专家分析，即使北方三县出台各种优惠政策，北方三县的房地产市场也不会在2019年出现强劲的"底部反弹"。

首先，今年的房地产市场虽然明确定下了“按市决策、分类指导”的基调，但前提仍然是坚持“不准炒房”，坚决遏制房价上涨，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”三个稳定基调。其次，今年1月初正式批准的《北京市副中心(街区级)控制性详细规划(2016-2035)》强调，严禁在边境地区大规模开发房地产，这也意味着目前北方三县的房地产市场首先“保持稳定”。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授张志新认为，通州区与北部三县的整合规划将刺激和促进当地的房地产市场。但是，在中央政府坚持“不准炒房”的背景下，楼市调控将继续实施，不会使北方三县的楼市回到“虚火”的老路。

从市场表现来看，一些购房者已经承认，燕郊目前基本上是一个股市，目前出售的新房大部分是公寓产品。据公开信息显示，2018年燕郊共售出4869套新房，其中包括首尔甜城的3394套小高层建筑、杜佳的861套和潮白河生态城的203套。根据链家二手房网的交易数据，2018年11月，燕郊二手房平均挂牌价格为19，177元/平方米，12月份为19，816元/平方米。虽然略有增加，但整体市场运行平稳。

中国豪宅研究院院长朱小红表示，从严格意义上讲，北方三县是北京的“睡眠城市”，缺乏相应的产业。在持续限购的前提下，这些地区的房地产市场将保持稳定，房价不会大幅上涨。

“最近的交易增长有一个特定的时期。在严格的限购政策下，燕郊很难实现大幅复苏。”柯睿分析师崔秀成认为，虽然北三县拥有北京分中心的交通和医疗设施的有利辐射，但这只能有助于房地产市场的稳定，很难再看到大幅上涨。

来源：人民视窗网