区域丨筹谋十余载 世界级湾区规划终落地 人口倍增与产业升级触发地产新机遇

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中国住房报记者曾冬梅在广州报道

2月18日晚，酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》记者说。

工业是大海湾地区发展的核心，这使得许多多元化的住宅企业看到了更丰富的发展空空间。Cree分析师方玲指出，从传统房地产开发到长期租赁公寓、旧城改造、工业城镇、特色城镇、医疗卫生、海洋经济等。，大湾区的概念促进了各相关领域的发展，为多元化业务发展提供了绝佳的机会和/12365；だよ0/房企。

规划一个世界级的大湾区

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆，总面积为5.6万平方公里，到2017年底总人口约为7000万。纲要指出，这是中国对外开放程度最高、经济活力最强的地区之一，在国家发展全局中具有重要的战略地位。

中国对粤港澳大湾区的战略定位包括:一个充满活力的世界级城市群、一个具有全球影响力的国际科技创新中心、一个建设“一带一路”的重要支撑、一个内地与港澳深度合作的示范区、一个适合居住、工作和旅游的优质生活圈。

根据中国证券投资公司的报告，就总量而言，粤港澳大湾区已进入全球经济的第一方阵，具备成为世界级湾区的规模条件，完全有能力与世界三大大湾区纽约湾区、三藩市湾区和东京湾区并驾齐驱。按照7%的gdp增长率，粤港澳大湾区有望超过东京湾区，成为五年内全球经济规模最大的湾区。

据了解，粤港澳大湾区的理念最早可以追溯到2005年，当年发布的《珠江三角洲城市群协调发展规划(2004-2020)》将“海湾地区”的发展列为一项重大行动计划。此后，“海湾地区”的概念频频出现。2015年，国家发展和改革委员会、外交部和商务部联合发布了《推进丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路共建的愿景和行动》，国家公共文件首次提出了“大湾区”的概念。2017年，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署。

“2018年初，有消息称将会宣布。此后，政府继续披露规划趋势和方向。这一次，只采取了全面和系统的方式。可以说没有新的信息点，这有点令人失望。”一位长期研究粤港澳大湾区的专家说，大纲内容丰富，规划从不同角度阐述，11个城市涵盖了方方面面。可以看出，国家希望所有的城市都能均衡发展。但正是因为关注点太多，很难突出大湾区的发展主线和内生逻辑。但是，无论是什么内容，从效果上看，《纲要》的落地意味着大湾区在国家层面得到了肯定，“这相当于增加了许多选择和发展的可能性，这是最重要的。”专家认为我们应该对这种规划的好处采取理性的态度。毕竟，从改革开放的经验来看，中国的经济发展是市场选择的结果。最终，大湾区的11个城市能发展成什么样，能否达到规划的目标，我们必须尊重经济规律和市场力量。“这是一种可能性，而不是必然性。”

海湾地区房地产开发的逻辑

广东凭借其独特的地理和产业优势，成为中国人口最多的省份，为房地产业的发展提供了肥沃的土壤。据统计，2018年，粤港澳大湾区9个城市商品房总成交额超过1万亿元，土地成交额4600万平方米，土地出让金接近3000亿元。

中国(深圳)综合发展研究院院长范刚估计，到2050年，粤港澳大湾地区的总人口可能达到1.2亿至1.4亿，占全国的10%,这与目前的7000万人口相比，of/きだよ/room有了巨大的增长，而人口的流入将为大湾地区带来更大的房地产需求。

中信建设投资有限公司宏观固定收益首席分析师黄表示，随着大型基础设施的发展和资源与其他城市的整合，城市的边界将逐渐消融，企业将在内部开始产业分工，主要一线城市和后发城市将创造更多就业机会，人口也将向一线城市周边城市转移。短期内，这将促进一线城市周边房地产市场的发展。从长远来看，海湾地区所有城市的房地产价值都将提高。

“对于海湾地区来说，每年增加数百万人口应该不是一个难题。人口引进之后，生产方式和生活方式也随之改变，这必然与工业、服务和经济的逻辑相联系。这是我们所重视的。”上述领先的房地产企业的管理层这样说。

在大湾区起步并拥有高比例土地储备的住房企业很高兴享受它们的成功。据了解，截至2018年12月31日，碧桂园已进入大湾区10个城市，总土地储备为5629万平方米，未售量为4293万平方米，相应价值为5763亿元。此外，该公司在大湾区的潜在营业额为7887亿元人民币(包括中国内地9个城市的7865亿元人民币和香港的22亿元人民币)。仅2018年，碧桂园在广东就完成了109个项目，占地8535亩，合同投资578亿元。

保利发展的相关人士告诉《中国房地产报》，大湾区一直是公司发展的重中之重，占公司资产、资源和业绩的三分之一。“我们对该地区进行了长期的跟踪研究，粤港澳大湾区规划的落地验证了公司早期投资的前瞻性和科学性，也促使我们对投资决策进行了修正、反思和重组。”

除了几家领先的房地产企业外，许多区域性上市房地产企业在大湾区的土地储备价值已经超过1000亿元。银河证券在研究报告中指出，引入粤港澳大湾区计划的长远影响包括增强人员流动性、提高大湾区的综合经济实力和发展成为世界级的城市群，从而提升湾区的土地价值。这对深入培育和积极布局湾区的房地产企业，特别是对深入培育大湾区城市群、在区域中占有较高比例土地的领先房地产企业和区域龙头企业，都是有利的。受该计划落地消息的刺激，2月19日，珠江实业、悦泰和香江控股出现了每日涨停，而岭南控股和法华股份一度逼近每日涨停，招商局蛇口等地产股也表现良好。

来源：人民视窗网