绿地接手中民投资产未获祝福 捡便宜的张玉良也缺钱

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一方面，获得董家渡项目对于绿地控股有限公司极其不均衡的土地储备布局来说是杯水车薪；另一方面，高昂的成本势必进一步加大其短期资金缺口，融资迫在眉睫

下跌1.2%！当许多人认为63岁的张玉良捡了一个大便宜时，2月15日的股市给出了相反的回应。

前一天，因流动性问题引发债券赎回危机的中国民生投资有限公司(以下简称中国民生投资有限公司)，终于走出了“失车保帅”的一步。经过上海市政府的斡旋，具有浓郁地方色彩的绿地控股(600606.sh)在五位潜在买家中脱颖而出。

中国民投抛出的是位于上海核心区的董家渡王迪项目。该项目占地面积12.67万平方米，是上海外滩唯一未开发的土地。据悉，该项目一直是中国投手中最核心、最有价值的资产，也是该集团五年前成立之初由59家知名民营企业共同赞助的“创举”。因此，此次资产出售迅速吸引了外界的极大关注。

2月14日晚，绿地控股宣布以121亿元人民币收购钟敏投资的子公司钟敏外滩房地产开发有限公司(以下简称钟敏外滩)50%的股权及相应的债权。钟敏外滩的主业是上面提到的上海黄浦区董家渡项目。

格林兰控股可能参与上述项目的消息已于2月13日在小范围内流传。一位知情人士告诉《投资时报》记者:“价格问题是关键，中国民生投资有限公司首次出价160亿元。”

“一方面，我们不能让中国人民的投资崩溃而造成更大的负面影响，另一方面，我们必须考虑张玉良的承受能力。毕竟，绿地控股的资本并不是业内最好的”，上述人士说，“还有一个，化肥和水不会流到别人的田里”。

事实上，对这笔交易的考虑确实非同寻常。2014年，中国民生投资有限公司和另外两个实体以248.5亿元的价格赢得了董家渡项目。如果将时间成本和资本成本考虑在内，与五年前124.25亿元的50%股权价值相比，绿地控股以121亿元的折扣价将50%股权纳入囊中。

钢铁、光伏和房地产是中国投资公司在董文标时代关注的三大领域。然而，与大多数投资回收期长、平均利润率高的项目相比，房地产，尤其是上海董家渡项目，一直被视为公司的“垫脚石”。然而，自2019年1月现金流危机爆发以来，中国人除了不情愿地放弃他们所爱的东西之外，没有其他拯救自己的方法。据了解，1月29日，中国民生投资有限公司发行的30亿元非公开定向债务融资工具因未及时支付，技术上出现违约。在连锁反应下，价值49亿元的钟敏外滩和价值83.3亿元的钟敏叶嘉的股票被冻结。

外界敏感地注意到，根据中国民生投资在上海清算所发布的第三季度报告，截至去年9月30日，公司账户内的货币资金仍达到221亿元，但这笔仅30亿元的民间债务却无能为力，这显然证明了该企业近几年急剧扩张的真实财务状况，尤其是其应急流动性和市场再融资能力遇到了相当大的困难。

据报道，绿地控股首次支付52亿元人民币的土地款，帮助此前违约的中国民生投资成功偿还了30亿元人民币的私人债务。然而，危机并没有就此结束。据风能统计，仅在2019年，中国民生投资将不得不支付62.6亿元的超短期融资债券和52.15亿元的企业债券。也就是说，仅出售王迪项目就将获得121亿元，中国民生投资一年的偿债资金缺口将达到33.2亿元。

值得注意的是，尽管外界认为这是“泄密”，但与一个月前融创中国(1918.hk)收购了包括钟敏外滩附近董家渡地区在内的泛海控股(000046.sz)的一揽子资产相比，绿地控股仍“买得太多”。我们应该知道融创中国已经收购了面积为120，300平方米的董家渡项目，并拥有100%的股权。

当然，刚刚超过国有企业63岁领导人退休年龄、但成功连任的张玉良，不会采取任何措施来利用这场大火。赢得董家渡项目对绿地控股来说意义重大，绿地控股总部在上海，但在上海只有22.94万平方米的土地储备。然而，这仍然不能缓解一线城市土地储备持续紧张的局面。

截至2018年上半年，绿地控股共有198个待开发土地项目，但其中只有11个位于北方一线城市广州和深圳。即使以待开发的土地面积计算，四个一线城市的待开发面积比例也只有2.18%。

近三年来，绿地控股围绕“大基础设施、大金融、大消费”三大战略转型，着力打造三个四线城市。根据中国指数研究院的数据，在2018年的前五个月，格陵兰岛总共花费了313.25亿元购买土地，其中大部分位于四线城市。

随着四线城市住房改革货币化程度的降低，上述地区的房地产市场风险正在增加。许多市场分析师认为，2019年一、二线城市的成交量将保持稳定，而四线城市将面临更大的调整压力。沈万红源在一份研究报告中提醒:“对于布局集中在四线城市、但周转慢、负债率高、短期偿债压力大的房地产企业，建议谨慎从事。”

一方面，尽管收购了董家渡项目，但绿地控股有限公司不平衡的土地储备布局仍是杯水车薪；另一方面，121亿元的价格将进一步加大公司的短期资金缺口——这可能是张玉良在最终决定前“几乎无眠之夜”的根源。

根据绿地控股2018年的年中报告，其短期债务规模达到928.38亿元，而非限制性货币基金只有645.65亿元，资金缺口为283亿元。

值得注意的是，融创中国在购买了泛海控股的资产组合后不久，最近发行了利率为7.875%的优先票据，额度为8亿美元。至于绿地控股，截至2018年9月底，其净资产负债率已攀升至197.8%，远远超过大多数上市房地产企业，这意味着后者在发行债券后可能需要给予更具吸引力的票面利率。

2月15日，绿地控股以每股6.59元收盘，下跌1.2%，全天最低股价达到每股6.56元。而持有董家渡王迪项目45%股权的安信信托(600816.sh)全天上涨1.14%。

无论是快乐还是悲伤，你无法在波涛中分辨出欢笑和悲伤；成功和失败在波浪中是看不到的。无论是包括孙宏斌在内的张玉良和高天国的新来者，还是卢志强和董文标等遥远的地方，这片靠近黄浦江的黄金宝地再次见证了沙滩上商业圈的起伏。然而，故事并没有就此结束。

来源：人民视窗网