联合办公市场加速洗牌，未来或将进入“寡头”时代

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M&A、开店、价格战和融资放缓……2018年的联合办公市场是“活跃的”和非同寻常的。伴随着两种截然相反的声音:有人认为2018年是联合办公的发展年，市场规模和营业面积大幅增加，联合办公空厅的办公体验远远超过传统办公楼，这表明联合办公正逐步走向舞台中心，成为未来的新标准；另一部分表明，联合办公的盈利模式一直不明确。在经济下行压力越来越大的背景下，资本退潮后，联合办公将大规模整合和消亡。

2019年1月，关于wework、Youke Workshop和空的负面新闻仍在继续，关于2019年联合办公室的冬天和生死速度也有很多讨论。更有甚者，空试图摘下联合办公室的帽子，不停地唱下去。本文通过连续监测揭示了50家品牌运营商的数据。

1.整体市场规模快速增长，龙头企业快速扩张

尽管联合办公市场面临诸多困难，悲观声音越来越多，但2018年仍保持快速增长，预计市场规模将超过80亿元人民币。就市场增长率而言，2015年至2017年期间继续放缓，但在2018年触底，增长率接近50%。

2015-2018年国内联合办公市场规模及同比增长率(单位:亿元)

数据来源:好租网

龙头企业扩张更快。在嘉里持续监控的50个品牌中，2018年10家龙头企业新增加的联合办公空客房数量高于2017年。其中，纳什·空的房间是扩张最快的。2018年，包括超级办公项目在内，Nash 空办事处新开了162个网点，新增营业面积31万平方米，总营业面积100万平方米，成为首家营业面积超过100万平方米的联合办公企业。在办公市场，这种规模的经营管理也处于市场的前列。2018年，出资额高达30%。

2017-2018年凯瑞监控的10大联合办公企业的新空客房数量(单位:home)

数据来源:审评委结束

其次是优科工作室。2018年，通过“并购+新开业”的方式，友科车间经营管理面积增加18万平方米，总管理面积达到73万平方米。到2019年，这个数字很有可能超过100万平方米，成为运营管理水平达到100万平方米的第二家联合办公企业。

柯睿持续监控前10家联合办公企业的营业面积(单位:万平方米)

数据来源:审评委结束

在其他龙头企业中，有氪空、梦幻加、米语、环图等。2018年的经营规模超过或接近过去三年的总和。作为一颗冉冉升起的新星，阿特拉斯公司2018年的运营管理面积增加了20万平方米，在一年内的联合办公运营规模中排名第一。

2.融资规模创历史新高，市场呈现“寡头”局面

从整体融资情况来看，联合办公室一点也不冷。2018年，境内合资企业融资额达到67.15亿元(不含wework和未披露的融资额)，创历史新高。这一数字相当于过去两年的总和，表明资本市场仍对联合办公持乐观态度。在资本的加持下，联合办公企业迅速扩张，联合办公市场的规模迅速扩张也就不足为奇了。

2015-2018年国内联合办公企业年融资总额(单位:亿元)

数据来源:it orange，审评委公共数据整理

从单个企业的融资情况来看，联合办公市场呈现出寡头垄断的局面。2018年，前七名企业融资总额达到66.15亿元。其中，两个麒麟企业，氪空室和优科车间，共融资45.44亿元，占总额的三分之二以上。2017年，资本持续集中在联合办事处的总部企业，这加大了中小企业融资的难度。2018年，资本正集中在最有希望的寡头手中，所有其他企业都可能面临无法获得资金的局面。

2018年总行企业融资情况(单位:亿元)

资料来源:it橙，审前整理

3.成都不断成为“世界屋脊”，联合办公已涌入甲级写字楼

根据Cree 2018年监测的50家品牌运营商的布局，由于活跃的办公市场需求，上海和北京仍是首选。上海和北京新建的opened/きだよ 0号客房占总数的65%,与2017年相比有所增加。将联合办公模式复制到全国仍是困难和漫长的。幸运的是，成都已经连续两年成为联合办公城市布局中的“世界屋脊”。今年，15个联合办公项目落户成都。特别值得一提的是，2018年，梦之队在成都迅速部署了10个项目，成为当地知名品牌。

2018年新空联合办事处城市分布图

数据来源:审评委结束

项目布局的另一个主要特征是联合办公室涌入甲级办公楼。

在2017年新建的空客房中，只有24栋甲级办公楼，约占总数的20%。到2018年，这一数字已飙升至183间，近70%新开业的空客房位于甲级办公楼。其中，氪空厅位于君豪中央公园广场，是北京的标志性建筑之一。

2017-18年度，柯睿对新开业的空联合办公企业的物业类型进行了监控

数据来源:审评委结束

有趣的是，不同的企业对进入甲级办公楼有不同的态度。2018年，亚多拉斯地图集和游乐设施全部位于甲级办公楼。可以说，这两家公司是2018年“最爱甲级写字楼”的联合办公企业。此外，在梦幻加和氪空甲级写字楼中新开业的联合办公项目的比例也高于90%。从绝对数字来看，氪星空房间和梦幻加也位列前两名。2018年，在甲级办公楼中分别开设了26间和21间新的联合办公空客房。

相反，对于甲级写字楼来说，米语和p2似乎不那么“冷”。2018年，米语只有一个项目位于甲级办公楼。P2甚至是0。这两家公司更倾向于转换其他类型的股票资产。

2018年新空甲级写字楼项目在部分联合办公企业中所占比例

数据来源:审评委公共数据整理

过去，空联合办事处多次租用b级办公楼、工厂和其他财产进行翻修和升级，以提高财产的价值。这样做的好处是租赁成本相对较低，而且空房的利润更有保障。缺点是联合办公室已经被贴上“低”的标签一段时间了。2018年，联合办公品牌陆续进入甲级办公楼，这无疑帮助联合办公去除了“短少”的标签，满足了基层企业对甲级办公楼的需求。然而，相对而言，较高的租赁成本意味着空利润的压缩，以及对运营管理能力的更高要求。

从数据的角度来看，我们似乎不需要太担心这个问题。

2018年第一季度，在一线城市的典型商业区，联合办公空房的租赁价格一般比传统办公高70%以上，最低为36%。扣除价格折扣差异后，实际交易租金价格仍超过50% 空.由此可见，除了a级写字楼的位置、周边设施和品牌溢价之外，项目中联合办公的灵活租赁方式、会员服务和配套设施的升级也是吸引中小企业的重要因素，降低了中小企业进入a级写字楼的门槛，提升了他们的办公空体验。

2018年第一季度一线城市典型商业区不同办公类型租金比较(单位:元/m 2天)

数据来源:好租网

4.“智能办公室”的浪潮正在到来，但该行业仍处于起步阶段

智能办公的应用场景主要包括工作、会议和休闲。技术方面包括六个类别:身份识别、应用平台、空机房管理、设备操作、设施调整、环境监控和自助服务。

身份识别主要依靠蓝牙、nfc、人脸识别、手机密码扫描等手段，实现无卡无钥匙的便捷进出，具有较高的安全系数。

空机房的管理是通过访客系统、车站管理系统和机器人，实现车站、会议室预约、访客来访等功能的自助化和智能化，从而减少操作和管理人员的工作量，提高工作效率。

设备控制是以手机为终端，与打印机、白板、投影屏等设备互联，实现无线传输功能。

设施调节是自动调节照明、空温度调节、海关、电源开关等。在不同的场景下，从而提高会员的体验，提高能效，降低成本。

环境监测是实时监测环境中pm2.5、甲醛、二氧化碳等气体的浓度。/きだよきだよきだよきだだだよききだだだだななななな

自助服务是指通过第三方服务在空厅引入自助按摩椅和自动售货机等多种自助服务，从而减少运营商的工作量，提高服务的多样性。

最后，应用平台是实现各种智能和自助功能的终端平台。同时，它涵盖了工作、社会互动、服务、信息和服务的综合应用，增强了成员的体验和粘性。

智能办公应用场景及相关技术

事实上，2017年，p2与阿里巴巴联手打造了全球首个智能办公项目——“神鲸”。“神鲸”空包括阿里巴巴智能建筑软硬件集成的多种原型应用，包括人脸识别、一键式屏幕投影、视频会议、云打印/云扫描、室内导航汽车搜索、在线预订空房间、手机租赁支付、智能邮局。

到2018年，龙头企业在智力方面的布局将会加快，其中尤克车间最为活跃。2018年9月10日，优科工作室斥资2亿元人民币收购了智能办公平台火箭技术。火箭技术的产品矩阵包括基于微信小程序的灵活的车站预订平台——火箭办公室，轻量级办公工具——火箭日历，以及以melo智能会议系统为代表的智能硬件和智能解决方案。优科工作室致力于实现线下资源的统一在线管理，基于降水数据的分析和挖掘，实现合理的流量加载和管理输出，解决行业流量和服务的核心问题。

2018年联合办公室智能布局活动综述

数据来源:网络公共信息，审评委完成

目前，移动应用仍然是智能办公的主要终端。然而，国内联合办公运营商的应用下载量普遍不容乐观。除了优科工作室，其他运营商的应用会员下载率都很低。氪星空宣布，服务成员的实际人数达到220，000，纳什空也表示，有超过150，000名成员。根据每个成员下载一次应用的极值，应用的下载率分别为27.4%和32.1%。低应用下载率直接影响会员使用的可能性。

智能办公是未来的技术方向，但对于大多数联合办公企业来说，它仍处于起步阶段。

中国一些联合办公运营商的应用下载

数据来源:七个小麦数据

5.结论

从融资规模和市场增长率来看，2018年联合办公室的发展好于2017年。然而，资本驱动企业发展的情况更加显著，导致企业间发展差异更加严重。随着资本青睐的运营商迅速扩张，项目规模和质量较2017年有了质的飞跃。与此同时，在智能化的大趋势下，智能办公与其他竞争对手之间的差距继续扩大。另一方面，融资困难的企业正在缩小规模，为生存而努力。

企业间差异化的加剧将不可避免地导致2019年联合办公行业并购的进一步加剧，这一细分市场将在多轮洗牌中逐步稳定。也许正如优科工作室预测的那样，“未来中国的联合办公市场只剩下五六家企业”，我们相信这些企业一定是尊重市场规则的企业。

来源：人民视窗网