摒弃传统地产开发模式 泛海控股出售京沪项目聚焦武汉CBD

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1月21日，远洋控股(000046.sz)宣布将北京和上海现有的房地产项目出售给融创地产。根据公开信息披露，远洋控股将从融创地产获得148.87亿元(含现金125.53亿元)的交易对价；融创地产不仅收购土地，还将承担目标公司的股权债务。此次交易带来的资产变化将大大降低远洋控股的资产负债率，使其低于行业平均水平。

业内人士表示，这数百亿笔交易显示了远洋控股房地产业摆脱“休眠资产”而轻装上阵的计划，也暗示了远洋有意放弃传统的房地产开发模式，利用武汉cbd项目“崭新的一面”。

“利用趋势”转变轻资产战略

2018年是市场流动性紧张的一年。自今年年初以来，频繁的企业信用债券违约让市场紧张了近一年。民营企业、中小房企和高比例股权质押几乎成了市场高风险的代名词。

在“去杠杆化”的浪潮下，许多曾经成功的企业，包括HNA和万达，都停止了前进。对于稳定的泛欧市场，市场曾有传言称资金链紧张。在资金紧张的大环境下，经历了多轮周期测试和市场风暴的泛欧银行受到了影响，但所有到期债务都已按时偿还并幸存下来。

从2017年开始，海洋控股公司开始利用和防范风险。公司在2017年中期报告中表示，在下一阶段，公司将着力进一步降低资产负债率，优化资产负债结构，充分发挥资产质量优良、行业多元化的优势，积极尝试创新融资方式，为公司寻求丰富稳定的融资渠道。与此同时，它将借此机会探索新的资产管理方法，以更好地分散运营风险和提高回报。

泛海控股的去杠杆化和风险防范努力在2018年取得了成效。风能数据显示，截至2018年前三个季度，不包括提前收到的账户，海洋控股的资产负债比率下降了2个百分点以上。同时，据不完全统计，2018年，远洋按时足额偿还各类债务超过71亿元。

2018年10月3日，国际评级机构标准普尔宣布将海洋控股公司的长期主要信用评级从“ccc”上调至“ccc+”。标准普尔在评级报告中进一步表示，在向海外市场引入战略投资者方面取得重要进展，债务比率大幅下降，盈利能力显著提高后，将考虑恢复或提升公司评级至乙级或更高。

在这种情况下，远洋控股在2018年底面临两个选择。一方面，逐渐获得充足流动性的远洋可以继续推动北京和上海项目的发展；另一方面，也可以选择更彻底的轻资产战略方式进行跨海。

2019年初，海洋金融创新大事件揭示了上述假设的答案。泛海控股选择用时间换空，一次性释放京沪高品质房地产的价值，并将武汉cbd项目作为战略转型的平台资产。

回顾过去，上述海洋控股公司2017年年中报告为未来的业务方向做好了准备。战略性地销售京沪地产项目，“充分发挥优秀资产质量优势”，汇聚武汉cbd，意味着泛海可以腾出更多资源“探索新的资产管理方法”。

聚焦武汉中央商务区

武汉中央商务区项目规模巨大，形式丰富，得到了地方政府的支持，显然是泛海房地产业进行变革的最合适平台。近年来，泛海控股在金融、战略投资和战略投资领域的动作频繁，整体宏观政策发生转变，使得泛海控股难以将重点放在武汉cbd项目上。

在北京和上海的房地产项目转让之后，武汉中央商务区成为了远洋控股国内房地产行业唯一的平台资产。泛海控股在最近的公告中表示，公司将重点关注优势更加突出的武汉cbd项目，更广泛地发展空，这更符合公司未来的发展战略，可以依托武汉cbd更好地促进企业财务、战略投资、房地产运营和资产管理的衔接，落实各业务板块相互促进、共同发展的经营理念，促进公司业务多元化。

追溯武汉中央商务区的发展，可以发现十多年前人们对该项目的期望与一般房地产项目有所不同。武汉中央商务区项目位于核心城市汉口。20世纪90年代，当地政府制定了搬迁王家墩机场、建设辐射华中的世博和金融中心的规划目标。在远洋以企业的力量接管了这个特大城市的cbd项目后，它聘请了普华永道(PricewaterhouseCoopers)完成了武汉cbd项目的财务可行性研究、战略商业计划等一系列计划。用现在的话来说，泛海在武汉cbd项目中扮演着城市运营商的角色。

从某种意义上说，城市运营商也是一种轻资产战略。纵观国内外成功的城市运营商，其运营模式一般包括三个阶段:巩固城市基础设施、集聚产业和促进价值提升。经过多年的发展和运营，武汉中央商务区正处于从第一阶段向第二阶段过渡的状态。

据公开数据显示，目前已有1500多家企业落户武汉中央商务区，这些企业主要集中在金融服务、文化创意、休闲娱乐、贸易会展等现代服务业。近年来，招商银行(28.520、0.65、2.33%)、平安银行(11.000、0.48、4.56%)和邮政储蓄银行的分支机构纷纷入驻，使武汉中央商务区呈现出区域性金融中心的雏形。马云在2018年初的到访为武汉cbd增添了“智慧城市”的期待。

与纯粹的城市运营商不同，泛海控股拥有雄厚的金融和战略投资基础，这被认为是泛海离开武汉cbd成为“试验田”的重要原因。从远洋目前的产业布局来看，武汉cbd很可能成为公司未来业务的重要载体。未来，海洋地产还可以依托武汉中央商务区的良好基础和优势，从城市运营商的角度实现公司房地产业务模式的转型升级。

此外，在武汉平台上，包括证券、信托、保险和股权投资业务在内的泛海控股的金融和战争投资板块也有机会在武汉cbd谋求更大的发展，使这家综合性上市公司的各个业务板块能够相互促进，共同做大做强。

卢志强新房地产的战略思考

在业内人士看来，这种跨越海洋的举措也是房地产业的一个重要举措。所谓去房地产，不是做房地产生意，而是放弃传统的把土地拿到盖楼的模式，这是业界领袖的共识。然而，与房地产行业的一些大公司相比，大洋洲也有两张牌，即金融和战略投资。在房地产被移除后，远洋将有更多的战略举措空.

据上述知情人士透露，目前形势下的“去房地产化”可能符合好时光和老话。

一些评论人士认为，远洋向融创出售核心资产是卢志强商业生涯中的一个低谷。根据这一分析，不难发现，这位商业巨子在梳理的商业生涯脉络时，始终有一个长远的眼光，而其商业的取舍与平衡也促成了鲁的商业逻辑。

根据公开信息，卢志强30多年来一直坚持金融、房地产和投资三大方向。在金融领域，卢志强收购了民生银行(5.900，0.07，1.20%)，放弃了民生保险和海通证券(10.060，0.15，1.51%)。

分析人士认为，与卢志强过去被扣除的资产相比，此次交易的资产并不是特别大，基本上不超过整个泛海体系资产的10%。减去这10%的跨越海洋并不会伤到骨头，但如果把被取代的财力、物力和人力投入到目前更为紧迫的领域，可能会产生意想不到的效果。

来源：人民视窗网