万创国际：IPO闯关专业户

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乐居金融杨千来自安徽

又是一年的高考季节。我仍然记得黑板报纸上醒目的100天倒计时和鼓舞人心的口号:考试前冲刺，尽力而为。这时，除了学生，万闯国际正在赶着参加考试。

6月3日，万创国际更新了ipo申请材料，并重新提交了招股说明书。这是继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日交割失败后的第四次ipo冲刺。

万创国际总部位于安徽，专注于住宅物业的开发和销售。这是典型的家族企业。其前身可以追溯到2003年成立的泉山湖房地产。当时联华实业(实际控制人是王明来)、汪继明和刘恩年分别持有95%、4%和1%的股权。王明来和汪继明是兄弟，刘恩年是王明来的妻子。

2015年，泉山湖房地产开始重组，将南山物业管理、易嘉云信息科技等非住宅开发公司的权益转让给联华实业。2016年，王氏投资控股(由王明来、汪继明组建的全荃信托持有)、万创中国、万创国际相继注册成立，泉山湖房地产通过层层控股成为万创国际的间接全资子公司。

根据招股说明书，万创国际有7名董事会成员，包括4名执行董事和3名独立董事。其中，汪继明为万创国际董事长兼首席执行官，王磊(王明来之子)为执行董事。前者负责战略规划和公司决策，而后者负责业务风险管理和行政。王磊，29岁，在房地产开发行业只有大约一年的经验，他的最高学历是合肥润安学院。据调查，这是一所集幼儿园、小学、初中和高中为一体的全日制私立寄宿学校。

值得注意的是，王明来的名字没有出现在董事会名单上。据调查，王明来与六安供电局原副局长、康源电力董事长李震的职务侵占案有牵连。这可能是其隐瞒上市公司的主要原因。

奋斗成就

在第四次ipo中，万创国际在2018年的成绩单上“努力工作”。根据招股说明书，2015年至2018年，万创国际分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元和13.03亿元；毛利分别为1.61亿元、1.39亿元、1.6亿元和4.87亿元；净利润分别为5632万元、5416万元、8300万元和24032万元。

数据显示，2018年对万创国际来说是个丰收年。收入翻了一番，同比增长107.2%；毛利翻了一番，同比增长204.4%；净利润同比增长189.5%。

2018年业绩激增主要是由于新开发的房地产项目增加。据统计，2016年和2017年有两个新开发的房地产项目启动，收入差距不大。2018年启动的新开发房地产项目达到4个，禅城三期、公园里一期、二期、玉井湾新开发房地产项目收入约9.5亿元，占2018年总收入的72.7%；交付建筑面积26.7万平方米，同比增长102%。

奇怪的是，万创国际的销售成本并没有以同样的比例增长，而销售面积和收入却同比翻了一番。据披露，2018年销售和分销费用总额为2543.4万元，同比仅增长3.1%。其中，销售提成1020.2万元，同比下降19.4%。让马跑而不吃草的马真的能跑得这么快吗？从这个角度来看，短跑的表现似乎蒙上了一层纱，有些人看不清楚。

突发财务指标

根据之前三次提交招股说明书的经验，万创国际深知优化财务结构同样重要。根据招股说明书，这种“优化”分为两个步骤。

第一步是牺牲利息和保护现金。根据披露，2015年至2018年，万创国际的现金及现金等价物分别为人民币3300万元、人民币5200万元、人民币5.9亿元及人民币5.3亿元。2017年增长了10倍，2018年保持在5亿元以上。万创国际突然成为“富翁”，打了一个“小算盘”。2015年，万创国际向关联方联华实业、联华资产和淮南黄埔借款约2.1亿元，2016年向上述三方提供贷款约2.9亿元。自2017年以来，万创国际已停止向关联方借款，牺牲了利息收入，保证了现金流，并加快了ipo进程。这个小小的损失算不了什么。

第二步是偿还大量债务并降低杠杆。据披露，万创国际2018年的短期计息负债为1.86亿元，较2017年的9.79亿元同比下降81%；2018年的计息负债总额为6.06亿元，比2017年的11.65亿元下降了48%。根据招股说明书，负债突然下降的原因是分别偿还华融资产和紫金信托约8.3亿元和1.5亿元的贷款。

因此，万创国际2018年的财务指标，尤其是偿付能力指标有所好转。当前比率增加了20%，达到1.2；资本与负债的比率从1218%急剧下降到180.4%。债务股本比率从600.8%降至23.9%。通过大量的债务偿还，财务指标在2018年瞬间得到优化。这种“美容针”的效果能持续多久？未来的偿债从何而来？依靠借新还旧？对万创国际来说，融资不是一件容易的事情。

据披露，万创国际2018年融资净现金流量为-6.7亿元，为过去四年最大缺口。

其中，新增贷款总额8.5亿元，偿还贷款14.1亿元，支付利息1.1亿元。

融资活动产生的净现金流量为-6.74亿元，除了偿还债务外，可能还面临巨大压力。根据招股说明书，万创国际的计息贷款主要来自第三方金融机构。2015年至2018年，利率分别为13.5%~14.0%、12.0%~14.0%、9.9%~12.6%和9.5%~12.6%，融资成本高。

加倍你的收入，降低你的杠杆，磨利你的枪。然而，业绩增长率和健全的金融结构能否保持，还有待观察。

来源：人民视窗网