房企前4个月销售、融资井喷 二线城市抢地也疯狂

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虽然4月份房地产市场整体销售较3月份略有下降，但从4月份房地产企业百强销售情况来看，上市房地产企业规模销售趋势强于全行业，龙头企业作用日益明显，竞争格局继续分化。

研究机构的统计数据显示，今年前四个月，75家房地产企业的销售额超过了100亿元。其中，碧桂园、万科、恒大、保利、融创等五家领先房地产企业销售额超过1000亿元，完成了大多数企业一年的销售目标；碧桂园和万科的销售额超过2000亿。此外，500-1000亿元的有9家，100-500亿元的有61家。

在销售保持稳定的同时，住房企业的融资继续井喷。4月份，集资额接近2600亿元，前4个月这些房企的融资规模接近8500亿元。

相应地，在4月份，房地产企业热衷于土地收购，他们疯狂地在二线城市攫取土地。4月份全国300个城市的土地出让金总额中，二线城市的土地出让金占近70%。

业内人士指出，部分城市的“小阳春”楼市大大缓解了交叉融资的困难，这也是房企抢地热情高涨的主要原因。

但是，在中央政府重新强调“住而不炒”的定位，对地价快速上涨的城市进行预警的背景下，土地市场的“疯狂”正面临更大的风险，房企的投资布局仍需谨慎，盲目追求高房价是不可取的。

75家房地产企业销售额超过100亿元

尽管4月份前100家房地产企业的销售规模环比持平，但与去年同期相比仍有显著增长。

来自嘉里研究中心的统计数据显示，今年4月，前100家房地产企业的月度业绩同比增长16.6%。1-4月，房地产百强企业累计销售规模同比小幅增长3.6%，结束了前三个月累计销售规模略低于去年同期的趋势。

中国指数研究院的统计数据也显示，1-4月份房地产企业的销售业绩趋于稳定，前100名的平均价值达到313亿元，规模超过100亿的房地产企业数量增加到75家。其中，碧桂园和万科销售额超过2000亿元；恒大、保利和融创位列第二，销售额超过1000亿元。500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下的企业分别有9家、61家和25家，住房企业销售收入前100名的门槛提高到74.11亿元。

中国指数研究院指出，住宅企业普遍降低了销售目标增长率，强调稳定发展。随着行业进入高质量发展阶段，住宅企业坚持稳中求进的发展战略，战略布局更加趋同和集中。住宅企业之间的规模竞争将会持续，在追求绩效的过程中更加注重开发质量和效率的提高，努力增强企业管理的硬实力。

住房企业融资规模近8500亿元

在销售保持稳定的同时，住房企业的融资继续井喷。据中原地产统计，4月份，住房企业的集约型融资继续接近2600亿元，预计这将是去年的最高值。

从前四个月中国指数研究院的数据显示，住房企业的融资规模接近8500亿元；其中，海外债券占25.6%，成为住房企业的首选融资渠道。2019年以来，住房企业发行海外债券的平均票面利率为8.82%，融资成本进一步上升；4个月内超短期融资券融资总额超过400亿元，融资规模与去年相当，主要用于偿还债务利息，企业债务偿还高峰到来。

值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前四个月通过资产证券化获得资金1000多亿元，占融资规模的12.0%，有效补充了房企的资金来源。

中原地产首席分析师张大伟认为，自2018年第四季度以来，房地产企业融资计划的实施已经逐步展开。但是，由于房企的过度缺血，目前房企融资仍然困难重重，融资需求依然旺盛。

中国指数研究院还认为，自2019年以来，房企已进入集中还款高峰期，流动性风险加剧。全行业偿还的境内外信用债券规模将超过5000亿元，2021年将接近万亿元。债券的到期日将逐年增加，未来企业的财务压力将有增无减。

二线城市疯狂抢地

在一些城市，房地产市场是“小阳春”，重叠融资的困难已经大大缓解，住房企业抢占土地的积极性很高。最近，热点城市，特别是二线城市的土地市场明显回暖，数十家房地产企业抢地，竞拍数百轮，地价超过100%。

据中原地产研究中心统计，4月份房地产企业收购土地的热情明显增加，18家企业单月收购土地超过50亿，创下去年土地市场月度新纪录。其中，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业共收购土地100多亿元，融创单个月就以285亿元以上的权益总价在房企征地名单中位居榜首。

“从抢地城市的角度来看，最热的城市集中在二线城市。今年4月，武汉、杭州、苏州和合肥等最具代表性的城市在一个月内售出了200多亿块土地。”张大伟说。

根据中国指数研究院的数据，4月份全国300个城市的土地出让金总额为3346亿元。其中，二线城市的营业额为2231亿元，占总营业额的近70%，二线城市仍是房地产企业抢地主的战场。

对于二线城市的土地市场最近大幅反弹的原因，上海市亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受一家经纪公司的中国记者采访时说:

第一个原因是开发商从去年10月开始发行债券，他们有了更多的融资。如果他们有钱，他们会拿走土地；

第二个原因是开发企业投资的区域布局趋于趋同，大中型开发企业更看好一二线城市，回避三四线城市。“或者是因为四线城市的征地时机不好，将来很难赚钱。征地指标安排在一、二线城市，但一线城市的土地供应量较小，集中在二线城市，供应不足。”杨红旭说:

第三个原因是今年房地产市场出现了一个小春天。大多数城市的交易量都在扩大，一些城市的房价在上涨，房地产市场销售的复苏也让开发企业觉得现在是征地的好时机。

然而，嘉里研究中心指出，4月份中央政治局会议上再次提出了“住而不炒”的立场，住房和城乡建设部对地价快速上涨的城市提出了预警，预计局部高温上升趋势不会持续太久。

嘉里研究中心提醒说，在这种背景下，土地市场的“疯狂”正面临更大的风险。无论是战略调整还是规模需要，企业的投资布局仍需谨慎，特别是对于地价屡创新高的城市和地区，盲目追求高价是不可取的。

来源：人民视窗网