40家房企融资创16个月新高 融资环境松动？土地市场要回暖？

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3月份，房地产市场“复苏”的消息频频出现。不仅北京、上海等一线城市的房地产市场出现了“小阳春”，无锡等热点城市的土地市场也再现了抢地现象，典型房企融资总量也出现了大规模反弹。 继2月份环比下降40%并回到2018年的水平后，3月份40家典型上市房地产企业完成的融资总量环比上升80%以上，突破1000亿大关，不仅超过了今年1月份的新高，也达到了16个月以来的新高。

融资总量的大幅增加是否意味着住房企业的融资环境有所放松？土地市场会完全复苏吗？

据中国券商记者采访的业内人士透露，近期房企的融资环境比去年第四季度有所松动。在每个人都拿到钱后，他们在土地市场上也表现得很明显。一些二线城市恢复了土地掠夺，保险费率提高了。但是，全年来看，房企融资环境依然紧张，今年以来，房企已进入偿债高峰期，资金压力仍相对较大，全国土地市场不太可能继续全面回暖。

40住房企业融资总额比上个月增长85.25%

根据通策研究所的最新数据，3月份，40家典型上市房地产企业完成融资1024.2亿元，比上个月大幅增长85.25%，比上年大幅增长63%。自2017年11月融资1246.18亿元(含恒大600亿元股权融资)以来，首次突破1000亿大关，达到16个月新高。

资料来源:通策研究所

与2月份相比，3月份的融资交易数量和融资总额均创历史新高。除中期票据总额略有下降外，其他债务融资方式的融资额度均大幅上升，增幅最高为464.84%。

数据显示，3月份债务融资金额为985.15亿元，同比增长78.49%，占房企融资总额的96.19%；

其中，企业债券融资位居第一，为386.4亿元，比上个月小幅增长6.37%，占比37.73%；

其次是其他债务融资324.9亿元，比上个月大幅增长464.84%，占比31.72%；

第三位是信托贷款融资158.64亿元，比上个月大幅增长382.04%，占比15.49%；

第四位是国内银行贷款74.81亿元，同比增长67.21%，占比7.30%；

第五位是40.4亿元中期票据，同比下降24.51%，占比3.94%；

委托贷款和境外银团贷款的融资金额为0。

此外，股权融资金额为39.05亿元，占融资总额的3.81%，主要是由于国内再融资总额的增加。

图为2019年2月和3月典型上市房地产企业融资情况对比。资料来源:通策研究所

其他债权融资总额再创新高，环比增长464.84%，成为3月份最大亮点。主要有几大债券，其中最大的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地发行的30亿元超短期融资券。

值得注意的是，3月份整体融资成本在3%至7%之间，最高融资成本仅为8.625%。与此前超过10%的融资成本相比，下降趋势明显。

住房企业的融资环境略松

3月份融资总量的大幅增加是否意味着房企的融资环境趋于宽松？

该政策研究所所长张宏伟在接受一位中国券商记者采访时表示，房企的融资环境确实有点宽松。第一，正常的开发贷款是可以做的，去年第四季度可能会有额度限制；第二，从资本市场环境的角度来看，应该允许它借新借旧。整个资本市场的环境比去年第四季度稍微宽松一些；第三，融资规模扩大，利率下降。

“自去年11月以来，发展企业的融资，特别是债券的发行，确实宽松得多。最近几个月，融资额度有所提高，这也缓解了开发商的资金紧张。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭告诉经纪公司中国记者，目前，可以说房企的融资环境略有放松，因为经过去年以来多次RRR降息后，国内整体货币政策总体上较为宽松，但中央政府仍强调定向宽松，优先放松实体经济和小微企业。从政策角度看，目前房地产融资并不放松，但经过多次RRR降息后，整个金融体系有了更多的资金，开发商的融资也部分放松。

热门城市的热门土地拍卖正在升温

房企的资金压力缓解后，土地市场也表现出明显的反应。最近，一些二线城市的土地市场开始回暖。

据中原地产监测，4月3日，无锡出售了3块住宅用地，吸引了近60家房地产企业参与竞标，最高溢价达到79.39%。其中，融创赢了两个案子，还有一个需要动摇。

中原地产的数据显示，自3月下旬以来，部分城市的土地市场已从1-2月的低迷中复苏，合肥、天津、杭州、温州等城市的售地数量有所增加，地价也有所上升。自3月下旬以来，中国已有55宗住宅用地交易，其中只有17宗的地价低于20%，19宗的地价超过40%，5宗的地价超过100%。

根据中国指数研究院的数据，3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市的宅基地市场明显回暖，交易的底价和升水率均有不同程度的上升。全国300个城市的住宅用地拍卖比例降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着融资压力的缓解，一些企业开始再次进入土地市场抢占土地。2018年，由于持续的监管，土地市场明显降温，一些企业减少了征地。然而，在最近RRR降息后市场显示出复苏迹象的情况下，住房企业再次进入土地市场，尤其是在一些热点城市。最近土地市场明显活跃起来，地价也迅速上涨。从征地企业的角度来看，主要是中型房企，包括苏州等城市，当地国有企业积极征地。在房地产市场的竞争中，领先的房企逐步放缓了规模扩张，但中小房企继续加大规模扩张，成为近期征地市场的主力军。

易居研究所研究员王若琛也认为，三月份热点二线城市的地价明显反弹，一方面是因为一季度有更多的房企发债和集资，带来了资金的改善。另一方面，由于房地产企业的土地收购预计将从三四线城市转移到一二线城市，而一线城市的土地供应较少，热点二线城市成为土地收购的首选。

“每个人在拿到钱后都在土地市场上表现出色。最近，热点城市的土地市场开始回暖。”张宏伟预测，住房企业的宽松融资将持续几个月，届时土地市场升温的特征可能会更加明显。

然而，中国指数研究院认为，今年全年房企融资环境依然紧张，今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍然相对较高。全国土地市场不太可能继续全面升温，四线城市已经出现降温态势。然而，一、二线城市将因基本面较好、对各种资源的吸引力较强而获得更多企业的关注，土地市场将保持一定程度的热度。

来源：人民视窗网