平安系42亿再购华夏幸福股权 复制“碧桂园奇迹”？

本篇文章2904字，读完约7分钟

在四年前入股碧桂园后，平安部门向一家非典型的房地产企业华夏幸福抛出了橄榄枝。

近日，华夏幸福宣布其控股股东华夏控股基金会控股有限公司(以下简称“华夏控股”)和实际控制人王已与平安资产管理有限公司(以下简称“平安资产管理”)签订《股份转让协议》。

根据协议，华夏控股将华夏幸福1.7亿股转让给平安资产管理，占公司总股本的5.69%，每股价格为24.597元，转让总额为42.03亿元。本次转让完成后，华夏控股的持股比例将从41.98%降至36.29%，但华夏控股仍是上市公司的控股股东，王仍是实际控制人。

这是自2018年7月以来平安资产管理公司第二次增持华夏幸福股份。此前的转让价格为137.7亿元，平安对华夏幸福的投资已接近180亿元。

交易双方还确认，此次股权转让不会改变上市公司的董事会结构。本次交易前，华夏幸福董事会由9个席位组成(包括3名独立董事)，其中4名上市公司非独立董事由华夏幸福提名选举，2名上市公司非独立董事由平安资产管理提名。双方决定维持上述董事会结构。

在此次交易之前，华夏控股向平安资产管理承诺，2018年、2019年和2020年上市公司归母公司的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。如果上市公司上一会计年度的实际净利润低于承诺净利润的95%，甲方应予以补偿。

财务报告显示，2018年前三季度，华夏幸福实现收入451.41亿元，同比增长46.41%；归属于母亲的净利润为78.78亿元，同比增长26.49%，毛利率和净利率分别为45.4%和17.5%，同比下降11.1%和2.7%。上述利润78.78亿元与华夏控股承诺的2018年净利润114.15亿元仍有差距，能否完成仍值得怀疑。

于二零一五年四月，平安部门认购22.36亿股碧桂园股份，每股2.816港元，占碧桂园已发行股份的9.9%。随后，碧桂园的业绩突然上升，其股价也开始上涨。2018年2月上半月，平安在二级市场减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元。平安在碧桂园的利润至少比通过提高或降低持股价格估计的利润高5倍。然而，平安目前仍是碧桂园的第二大股东。

一些业内人士告诉时代财经，平安部门的投资愿景一直很明确。除了闻名于世的lufax、上海家化、汽车之家和碧桂园，它还持有很多房地产企业的股份，如融创、格林兰和金地。至于碧桂园奇迹能否在华夏幸福中复制，则不能一概而论。毕竟，它也有像上海家化这样有争议的项目。

“及时雨”是安全的

1月19日，华夏幸福发布了2018年1月至12月的业务简报。数据显示，公司2018年实现销售额1634.8亿元，同比增长7.45%；实现销售面积1502.2万平方米，增长57.56%。其中，非京津冀地区2018年实现销售面积774.12万平方米，同比增长143.7%，占总销售面积的51.53%。公司的“工业新城+房地产开发”复制模式逐渐开始为其业绩做出贡献。

华夏幸福成立于1998年，最初的业务是房地产开发。在随后的几年里，它继续探索工业新城模式，并成为该领域的领先企业。根据嘉里年度销售额计算的行业排名，华夏幸福在2012年并列第20位，近年来一直保持在前十名左右。自2011年公司借壳上市以来，净利润增长率一直保持在30%以上。

工业新城模式的缺陷在于早期的巨额资金投入和漫长的开发周期，因此在早期没有受到传统开发商的重视。2002年6月，廊坊固安工业园奠基，华夏幸福进入了一个当时看似“利润不高”的新领域。

现阶段，房地产作为支柱产业飞速发展，土地资源成为核心竞争优势，华夏幸福错过了行业黄金时期的发展红利。另一方面，经过十多年的“局部安全”和深度培育，公司的工业新城模式已逐渐获得市场认可。

2002年至2013年，固安财政收入增长24倍，位居廊坊市首位。2013年，固安县国内生产总值为105.1亿元，华夏幸福开发区所占比重高达81.1%，带动当地经济从全市倒数第二位升至县级前三位。与此同时，固安县人均国内生产总值也从2005年的7339元增加到2016年的46500元，增幅超过5倍。

2011年，华夏幸福借国祥股份完成上市。融资渠道拓宽后，公司逐步在全国范围内布局核心城市群的外围，包括长三角、珠三角和中原。在这个过程中，华夏幸福也完成了从传统开发商到新兴工业城市运营商的转型。

2013年后，华夏幸福利用京津冀一体化的契机，加快培育产业发展的核心竞争力，缩短产业新城模式的发展周期。数据显示，从2014年到2018年第一季度，公司销售额的复合增长率达到42.01%。

尽管近年来北京周边房价的飙升给华夏幸福带来了可观的利润，但2017年北京周边调控后的萧条也为该公司敲响了警钟。自2017年下半年以来，北京周边许多地方出台了严格的限购限贷政策，极大地影响了华夏幸福在该地区的销售，加大了资金回笼压力。同时，工业新城模式前期投资巨大，在去杠杆化背景下面临巨大的金融压力。

华夏幸福意识到了这一点，并在其2017年度报告中承认了当前企业面临的各种情况。平安百货随后的出现可谓“及时雨”。

复制乡村花园奇迹？

2018年7月10日，华夏控股与平安资产管理签订《股份转让协议》，同意将公司5.82亿股股份转让给平安资产管理，占公司总股本的19.70%。转让价格确定为23.655元/股，总转让价格为137.7亿元。此次股权变动后，华夏控股及其一致行动的持股比例降至42.67%，平安资产管理及其关联方的持股比例为19.88%，正式成为公司的第二大股东。

中银国际研究认为，平安控股股东是深圳市国有资产监督管理委员会，华夏幸福成功引进国有企业将有助于公司业务范围和质量的拓展；同时，平安地产在房地产和工业园区的经验和布局使双方优势互补，优势互补。

上述股权变动前，华夏幸福属于单一大股东，实际控制人王拥有除独立董事以外的全部董事会席位。此次股权变动后，平安资产管理将有两名董事。

9月13日，平安人寿提名孟森、王伟为第六届董事会候选人。随后，有传言称，平安董事长马明哲已邀请华润置地执行董事吴向东担任华夏幸福的高管，华润置地高级副总裁兼首席财务官于坚也一同前往。

12月4日，于坚被任命为华夏幸福的联席总裁，主管财务和融资。根据界面报道，吴向东已经确认加入华夏幸福。他的新职位是华夏幸福副董事长，这个任命很快就会发布。

然而，根据凯瑞的数据，《华夏幸福》2018年的销售额为1680亿元，在排名前30位的房企中从前10位跌至第13位，比2017年下降了4位。视点地产认为，如何重访速度，如何为生产城市业务节约能源，仍然是华夏幸福的巨大挑战。

中信证券表示，它应该“从战略角度看待中国幸福的转折点”。2015年4月，平安投资碧桂园。后来的历史证明，2015年上半年是中国低端城市市场的底部。从2015年到2018年，以碧桂园为代表的低平均价格和快速周转模式赢得了所有三年。

以此类推，中信证券认为2018年底也可能是北京周边市场的底部，未来三年核心城市周边地区的发展机遇可能是房地产行业最重要的机遇，而华夏幸福已经在能力和区域方面做好了准备。

来源：人民视窗网