“退租阴霾”下的广州核心商圈:最艰难的时刻还没有到来吗？

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《中国经济周刊》记者罗云|广州报道

自第一季度以来，广州的许多商场都出现了一些内部调整的店铺。《中国经济周刊》的一名记者走访后发现，他们中的许多人最近提前退租、停业并拖欠租金。但更令人担忧的是，这种流行病对线下实体企业的负面影响可能会滞后，并将在未来几个月出现。

提前退租推高购物中心商店空购买率

五月，广州的夏天已经进入了气温，商场里的人越来越多。

在位于天北中央商务区的东方宝泰购物广场，记者看到许多店铺关门歇业，公告都显示出内部调整的字样。

这家商店已经关门了，以后也不会开门了。其中一家内部调整店对面的店主告诉《中国经济周刊》，这主要是那些周围贴有类似公告的商店的情况。当我们走出商店走廊的另一边时，又有一家商店没有任何通知就关门了。据一位过路人说，我们看到这里贴了一张通知，说店主欠了房租就跑了。

就在几天前，在天河路商圈的一个商场里，还发生了一件商人涉嫌逃租的事件。

广州东方宝泰购物中心调整店面摄影:中国经济周刊记者罗云

广州天河路商圈内部装修店照片:中国经济周刊记者罗云

租金被提前收回，拖欠租金和公路旅行频繁发生，导致购物中心的购买率增加空。

此前，多家机构发布了2020年第一季度广州商业地产市场的报告，显示今年前三个月，受退租影响，广州市净吸纳量(新租赁面积+扩大租赁面积-退租面积)四年来首次为负值。

根据全球商业房地产服务和投资公司CBRE的分析，这主要是因为大多数购物中心在2月份开始减少营业时间。直到三月，餐饮才被禁止，一些餐馆在旺季时关闭，同时从个体大租户那里收回租金推高了城市的购买率。

第一太平戴维斯的《2020年第一季度广州商业地产市场回顾与展望》报告显示，截至第一季度末，广州零售地产市场空利率环比小幅上升0.1%，核心商圈和非核心商圈空利率环比分别上升0.2%和0.1%。

流行期间，广州有几个购物中心，如万达、凯德、太古城、贾政广场、广州时尚天河等。，采取了积极的自救措施，如减租、网上交易和加强防疫措施。从数据来看，广州零售房地产市场的增长率空并不大，广州零售市场的整体表现相对稳定。然而，房地产服务运营商戴德梁行华南及华西地区研究部高级总监张提醒说，疫情的爆发明显影响了大、小企业和购物中心的客流和营业额。预计这一流行病的负面影响将延迟应对，并将在未来几个月内一个接一个出现。

第四季度租户议价空或最高

进入第二季度后，国际疫情发展迅速，输入病例数量仍在增加，市民外出休闲娱乐的意愿尚未恢复到疫情前的水平，电影院尚未再次迎来游客。

根据国家统计局5月15日发布的数据，4月份社会消费品零售总额为2817.8亿元，同比下降7.5%(扣除价格因素后实际下降9.1%)，其中汽车以外的消费品零售总额为2509亿元，同比下降8.3%。

空利率的上升并没有减缓，因此引发了租金下降的连锁效应。日前，全球知名房地产公司高丽国际发布的《2020年中国房地产市场发展报告》数据显示，受疫情影响，一季度零售房地产市场的租赁活动有所下降。在除海外以外的所有主要城市中，其他城市的租金每月都有不同程度的下降。其中，广州的租金每月下降约1个百分点，其零售物业的平均租金预计在2020年下降5%。

疫情将严重影响新项目的招聘，入住率难以达到预期。正在进行租户重组的项目也必须延长调整期。2020年，租户之间的价格谈判空将显著增加，租金优惠将增加。一些高质量的租户可能能够获得装修补贴以外的租金优惠。CBRE广州咨询贸易服务有限公司商务部部长钟连军说。

与此同时，2020年，广州预计将有16个新的零售物业准备开业，其中大部分将在年底前上市。全球私人房地产咨询服务公司莱坊(Knight Frank)的相关人员告诉《中国经济周刊》(China Economic Weekly)记者，由于新供应的影响，广州零售物业空的租赁谈判将在今年第四季度达到最大。

值得注意的是，尽管广州的零售物业购买率在第一季度有所上升，但化妆品品牌正在悄然扩张。彩妆师托纳和一家名为WOW COLOUR的国内化妆品收藏店记录了该季10家商店(即将开业的商店)的开业或囤积情况。香奈儿在珠江新城也有一个新的广告牌。

广州贾政广场WOW彩店摄影:中国经济周刊记者罗云

莱坊分析认为，此时化妆品品牌店的扩张主要是由于2019年化妆品行业的良好表现，因为开设线下店或做出扩张决策需要一些准备时间。

国家统计局的统计数据显示，2019年，中国化妆品行业零售额(限额以上)达到2992亿元，同比增长12.6%，明显超过限额以上企业零售额的整体增长率，优于服装/饰品等可选类别。中国化妆品市场的巨大潜力是显而易见的。

钟连军表示，由于电子商务和全渠道零售的早期分布，美容化妆品受疫情影响较小。近年来，新兴品牌积极分销实体店和国内品牌的崛起，使得美容化妆品成为需求的亮点。然而，随着国外疫情的发展，国际零售商很可能会采取措施关闭他们的店铺并收缩。一些国内品牌获得了相对有利的商业条件，有足够的资金和市场机会，优先考虑复苏。

陈冬冬

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来源：人民视窗网