未来三年要偿还的债务:房地产行业面临“减债”压力

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住宅企业赖以生存

2019年初，房地产市场有点冷，许多房地产企业销售出现负增长，尤其是三大企业。然而，今年3月，房地产企业感受到了春天的阳光，并看到了销售的复苏。从今年一季度的整体情况来看，住房企业的销售增长率同比明显下降，而市场与住房企业的分化也在加剧。对于今年的市场，房屋公司也有不同。一些人相对乐观，而另一些人则很谨慎。一些人看重一线和二线城市，而其他人不放弃三线和四线城市。总体而言，住房企业的销售增长目标普遍降低。然而，在失去高增长的日子里，住宅企业面临着巨大的财务压力。过去的高增长带来了沉重的债务。数据显示，2019-2021年，住房企业将有1.8万亿元的债务到期，2019年到期的债券将比2018年翻一番。

介绍

在接下来的三年里，房地产行业总共有1.8万亿的未偿债务。从2019年到2021年，每年要支付的债券分别为4464亿元、5050亿元和8918亿元。

4月2日，刚刚发布年报的新城控股收到了上海证券交易所的询证函。上交所共提出了16个问题，涉及利润、资本流动、现金流和货币资本、房地产开发业务等。其中，要求披露企业现金流紧张的主要原因和投资活动成为关注的焦点。

2018年，新城控股实现合同销售额2211亿元，同比增长75%，在全国住宅企业中排名第八。但在过去三年(2016-2018年)，公司经营活动和投资活动的净现金流量之和为负，分别为-6.1亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

这代表了住房企业的总体状况。尽管销售数据持续上升，但不良的收款和融资导致现金流不佳和负债率上升。

2017年下半年以来，房地产行业融资渠道收紧，融资成本上升，寻求扩张的住房企业借入大量高息债务。在销售方面，银行贷款期限的延长影响了还款率。这两个因素的综合作用提高了房地产企业的负债率，削弱了其偿付能力。幸运的是，融资大门在去年底打开，许多企业抓住机会补充低成本资金。

但是更大的考验即将到来。根据世通的统计，从2019年到2021年的三年间，房地产行业总共有1.8万亿的到期债务。其中，2019年债券发行总额为4464亿元，几乎是2018年的两倍。

高增长的成本

在上海证券交易所对新城控股的调查中，还有一件事值得注意，那就是利息支出的资本化相对较高。根据年报，公司2018年的资本化利息支出为88.5亿元，同比增长428.99%。资本化利息支出分别占总利息支出和归属于母公司的净利润的94.58%和84.36%，分别比去年同期增长17%和57%。

利息资本化是指将贷款利息费用确认为资产。上市公司通常有一定的利息资本化的会计基础，但当业务稳定时，利息资本化的金额和比例不会有很大的波动。

北京一家会计师事务所的相关人士在《21世纪经济报道》中向记者指出，如果利息资本化金额大幅增加，或者利息占比大幅增加，通常意味着借款规模和利息支出大幅增加。

对于规模增长迅速的新城控股来说，融资规模的增加是正常的，但融资成本的增加却有些出乎意料。数据显示，2018年，新城控股的总体平均融资成本达到6.47%，而2017年，该成本仅为5.32%。

事实上，作为一家民营企业，新城控股的融资成本并没有被夸大。公开信息显示，截至2018年，部分民营企业海外发债成本已超过10%，综合融资成本超过8%。总体而言，去年上市住房企业的平均融资成本上升了1.5至2个百分点。其中，大多数中央企业可以保持在5%左右的水平，而地方国有企业和民营企业相对较高。

然而，由于竞争越来越激烈，房地产公司仍在追求规模扩张，甚至高息债务也将按顺序收取。据世通统计，截至2018年12月31日，国内外房地产行业发行的债券余额约为3.2万亿元，其中民营企业占近一半。

在销售方面，虽然大多数企业都创下了新的销售记录，但资金的筹集情况并不好。今年上半年，该银行信贷限额收紧，贷款期限延长。今年下半年，抵押贷款利率开始松动，但到了第四季度，市场已经下跌。据北京一家房地产公司称，这种情况对还款率有很大影响。如果许多地区公司的还款率能达到60%也不错，而且单个项目很难在12个月内还清。

这些因素导致了住房企业负债率的上升。观点指数研究所的统计数据显示，截至2018年底，前30名上市住房企业的平均净负债率为110.68%。虽然有些企业不到50%，但整体经营风险仍然很高。该机构还指出，由于流动性差，前30名住房企业的偿付能力正在下降。

上海易居研究所智库中心主任严跃进称之为高增长的代价。他表示，如果我们在面临严厉监管和恶劣融资环境的情况下继续追求规模，我们必须承担高负债率和流动性差的后果。

保证寿命和保证资本

据悉，2019年，许多企业在设定销售目标的同时，仍对减债和还款率有明确要求。

去年底，房地产国内融资大门被打开，并持续到今天。与此同时，许多住房企业抓住机遇，实施融资，用成本更低的新债务替代旧债务。

中原地产统计显示，今年3月，住房企业融资规模超过3000亿元，日均融资规模超过100亿元。3月底的融资活动特别密集，日均融资规模接近200亿元。融资成本也有所下降。

分析师普遍认为，这可以提高企业的流动性。然而，随着债务偿还高峰期的到来，这一根本问题是否能够得到解决仍然令人怀疑。

世通公司指出，在未来三年，房地产行业总共有1.8万亿未偿债务。从2019年到2021年，每年要支付的债券分别为4464亿元、5050亿元和8918亿元。压力逐年增加。尽管今年的到期日是三年来最小的，但仍是2018年的近两倍。

该机构还表示，进入今年第二季度后，海外偿债压力也将加大，其中大部分是高成本美元债务。

意见指数研究所指出，在借新还旧的命题中，财务管理优秀的大型住宅企业、国有企业或民营企业显然占据了明显的溢价优势，而一些规模较小的企业只能选择保全自己的生命而非资本。这是因为许多企业的美元债务融资利率已经达到13%以上，有的利率高达15%。解决生存问题比继续扩张更重要。

在压力之下，房地产公司不得不想方设法加快资金回流。世通公司认为2019年将是房屋公司的促销年。就政策而言，一些高库存城市可能会一个接一个地微调。然而，由于当地政府对住房企业直接降价普遍持否定态度，今年的促销形式将更多地是首付和分期付款、装修、家用电器和停车位。

在战略层面，资金短缺也会带来一些变化。在区域布局上，除恒大、碧桂园等深度下沉的大型房企以及区域性房企外，大部分大中型房企都在整合一线、二线城市和核心城市圈的布局，寻求区域和资金保障。

严跃进指出，今年春节后，郑州、昆明、青岛、重庆、成都等二线城市的土地交易量大幅上升，这是受房地产企业收缩的影响。(编辑:张行)

来源：人民视窗网