该机构预测，上海30%的写字楼租金将定在0+以上，租金会是多少？

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今年第一季度上海写字楼的数据并不好。

《高丽国际研究季刊》显示，2020年第一季度，上海写字楼租赁市场整体净吸纳量处于较低水平。该机构预测，上海写字楼空的比例将从2019年的18.4%上升至2020年的28.9%，上海写字楼空的比例将在2021年达到30.2%的峰值。

2019年，在整体宏观经济压力的背景下，上海写字楼市场已经走弱。面对突如其来的新皇冠肺炎，写字楼市场更是雪上加霜，零+利率上升，租金下降。

根据《中指》写字楼版的数据，2019年上海写字楼租赁企业的行业主要是批发零售、租赁及商务服务、科研及技术服务、制造、金融及房地产。金融、电信和专业服务占50%以上，是上海写字楼市场的主要租户。

上海写字楼老板之争:搬家还是不搬家

最近，上海企业的几位负责人一直在为微信集团的办公室租金而苦苦挣扎

陆家嘴的租金呈下降趋势。你旁边的上海银行大楼现在只租7元多(单位:每天每平方米，下同)。最高租金大约是16元。

是的，所以我们想搬出去。当时我租了12.9元，现在差不多9元了。

目前，36楼的价格是11.5元，交易价格大概在10元左右。您想在年底前还是提前移动它？如果你提前行动，你将不得不支付违约金。肉疼。

由于疫情和业务影响，一些企业领导不得不增加收入、削减支出，并调整未来办公空间的租赁计划。其中一个叫胡星的人告诉《中国经济周刊》的记者，该公司目前位于陆家嘴，租金为每月80万元。从2019年开始，周围办公空间的租金有所下降，他所在的办公空间的租金也下降了30%。另一方一直在与管理层讨论是否免除部分租金。因此，即使他支付违约赔偿金，他也计划搬出去。

《中国经济周刊》的记者咨询了长期在浦东做办公室租赁销售员的租户王。小王告诉记者:最近确实有很多租户搬出了陆家嘴，但大多数都是现金流紧张的中小企业。他们的大部分需求是从传统办公室转变为联合办公室。一般来说，浦东地区的联合办事处有三个月的租金价格，每个站是1800- 2000元，2500-3000元和3000元以上。一些房产提供半个月或一个月的免租金优惠来吸引顾客。

在接受《中国经济周刊》采访时，办公连锁运营商阿特拉斯的相关负责人透露，目前上海项目的入住率基本保持稳定，平均复工率为80%。来自上海客户的咨询数量没有太大变化，因为他们中的一些人正在考虑从传统办公室转向共享办公室。共享办公有助于客户减少前期装修等时间成本和经济成本的投入，并且在租赁期限和工作数量方面更加灵活。因此，它受到这部分顾客的青睐。但是，客户的考虑时间更长，在做出决定之前，他的态度会更谨慎。近期仍有交易。

上海绿地普陀商务广场是普陀区的一座既有商业建筑，也是甘泉区唯一的商务广场。国内疫情稳定后，普陀区积极推动复工回城。商业广场的受欢迎程度正在恢复，给小企业主更多信心。上海新沙文化传播有限公司主要从事动画展示和视频拍摄。该公司董事长徐告诉《中国经济周刊》，他们租了一个近400平方米的区域，三年的月租金为3万元。疫情爆发后，生意停止了两个月，但租金已经付了。

许多商业建筑是小业主买的，我们的房东是小业主。小业主不愿意免租金，他们中的一些人有自己的贷款。原来的大楼入住率不是很高，但是到目前为止，由于这种流行病，或者由于业务影响，许多公司还没有完全恢复工作，他们无法在短时间内恢复正常的工作条件。不过，当地政府一直在积极引导和帮助中小企业，所以目前还没有转移到其他地区的计划，幸运的是，我还有其他收入来维持租金支出，这些应该能够完成，徐先生说。

卡巴斯基是一家全球网络安全公司。该公司大中华区总经理郑启亮对《中国经济周刊》表示:政府已经尽力支持中小企业。我们已经降低了北京租赁办公室的租金。我们希望上海能减少一些共用办公空间的租金。公司在上海黄浦区租用了约30平方米的共用办公空间，我们将继续带来经济税收优惠。

《中国经济周刊》记者注意到，在房地产层面，很多公司已经对租户进行了部分减租:陆家嘴集团对中小微服务企业的减租已经持续了2个月；张江集团可以免除符合条件的非国有中小企业2020年2月和3月的租金。金桥股份对符合条件的中小企业免收两个月的租金。上海电气等34家市属国有企业符合条件的非国有中小企业免交二、三月份租金。

据估计，今年办公室租金将降低6%左右。现在是新租户谈判的好时机。

第一太平戴维斯公司4月初发布的一份报告显示，第一季度没有全新的甲级办公楼进入上海。截至本季度末，该市甲级写字楼的总存量仍保持在1330万平方米。第一季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米，与去年第四季度持平，同比下降49%。月平均购买率下降0.5个百分点，至16.9%；租金每月上涨1.0%，至每天每平方米7.8元。

高力国际(Colliers International)的最新统计数据还显示，受疫情影响，2020年第一季度上海写字楼租赁市场的整体净吸纳量较低。据估计，2020年写字楼的新供应量将达到250万平方米，需求量将达到40万平方米。从2020年到2024年，年平均供应量为130万平方米，年平均需求量为96.5万平方米。

据高力国际统计，目前，上海的核心区域:陆家嘴写字楼空入住率为18.8%，平均租金为每天每平方米10.8元；外滩板块写字楼空 15%，平均租金8.7元；人民广场办公楼空入住率12.4%，平均租金8.1元；虹桥开发区和古北板块办公楼空 10/9%，平均租金6.7元。在次中心区，前滩板块空的办公楼入住率最高，为37.5%，其次是北外滩，入住率为37.2%，新庄板块空的办公楼入住率为33.3%。

第一太平戴维斯认为，第一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自传统新年前谈判达成的交易。随着未来三年供应高峰的到来，设定的空比率将继续上升。

高力国际(Colliers International)华东研究部副主任姜鹏对《中国经济周刊》表示，据估计，2020年写字楼租金将下调约6%，平均0+利率将升至28.9%。因此，对于寻求签订新租约的租户来说，这应该是谈判的好时机。然而，另一方面，由于流行病的影响，租户的收入和资本支出减少，搬迁计划可能会推迟，业主应抓住机会留住租户。

姜鹏告诉记者，自3月份以来，许多业主实际收到的咨询数量有所增加，上海写字楼的需求预计将在第二季度后逐步恢复。此外，许多具有价格和政策优势的上海工业园区仍然是许多重点产业的首选。

高力国际预计，到2020年，上海工业园区的平均租金将小幅下降0.3%，至3.9元(每平方米每天)。2018-2019年间，互联网、软件服务、电子信息等行业共占上海工业园区净吸收的近60%。此外，截至2020年2月，在科学创新委员会上市的14家上海企业的总部均位于工业园区。

尽管受到2020年第一季度新一轮肺炎疫情的影响，上海工业园区部分租户推迟了租赁计划或减少了租赁面积，导致整体负吸收和租金小幅下降。然而，高力国际指出，自3月底以来，医疗卫生和新基础设施行业的租赁咨询数量开始增加，预计将在第二季度开始转化为租赁交易。因此，工业园区的整体市场需求预计将在2020年第二季度逐步恢复。《中国经济周刊》记者从采访中了解到，许多中小企业打算将办公楼转租给园区。

上海保税区第一生命科技工业园位于浦东外高桥保税区。目前，外高桥保税区内有医药康德、中药、外用药、百济神州、美国药典、罗氏诊断、强生、西门子等众多国际知名生物制药巨头，已进入全球领先的生物制药产业生态圈。

自贸区一号园区招商引资处处长段慧敏在接受《中国经济周刊》采访时表示，由于入驻企业可以享受浦东+自贸区+保税+张达江的多项政策，近期张江、金桥、杨浦等地的企业纷纷前来咨询入驻事宜。我们这里主要是生物制药企业。目前，国内80%的生物制药设备和原料依赖进口。以进口1000万台R&D生产设备为例。由于免征关税和进口环节增值税，企业免税金额可达200万元左右，基本覆盖园区年租金1500平方米空。

新项目集中在写字楼市场，呈现出新的趋势。

Dtz最近对该国2000多栋办公楼的业主和租户进行了调查。租户企业涵盖多种类型，其中近一半是私营企业。约91%的受访租户在标准办公楼工作，约9%在工业园区或办公园区工作。

超过一半的业主认为，这种流行病将影响租赁市场6个月。另有40%的业主认为这种流行病对租赁市场的影响是短期的，可能是四分之一。据认为，这种流行病将影响出租市场的业主超过四分之三，甚至一年，占不到10%。

戴德梁行高级董事、中国代表处和华东综合住宅服务中心负责人沈洁表示，在疫情得到有效控制之前，市场需求将保持疲软。一方面，受疫情影响，国内外企业对更换和扩建办公用房更加谨慎。另一方面，由于经济活动有限，中小企业的短期金融流动性风险会增加或影响写字楼租赁市场，尤其是联合写字楼之间的租赁活动空。经济增长放缓、企业利润下降和需求疲软将推高写字楼市场的空利率，加大租金下行压力。

沈洁表示，鉴于上海新写字楼项目因疫情而延迟入驻，以及对未来集中入驻市场的担忧，写字楼业主需要提高其建筑的绿色健康标准，出台租金减免等优惠措施，并提高物业服务质量，以在激烈的市场竞争中脱颖而出。

回顾非典时期，上海写字楼市场的租金在小幅下跌一个季度后迅速反弹。净吸收在下跌两个季度后也恢复到正常水平。与此同时，尽管2003年第二季度上海没有新的办公楼供应，但在非典疫情缓解后，房地产市场迅速解冻。上海写字楼市场在非典期间受到限制，仅在1-2个季度后就迅速反弹。这与整体经济好转和房地产市场繁荣密切相关。疫情对上海的影响预计也将是短暂的，但在当前房地产市场整体供应热潮下，疫情延长了消化新供应的周期。根据沈洁的说法。

许多业内人士认为，这一流行病将为新兴行业的发展带来机遇，相关行业对写字楼租赁的需求将会增加。据沈洁分析，首先，智能城市管理和高科技嵌入的行业需求将会增加，围绕人工智能、5G、大数据、虚拟现实/现实等技术将会产生新的商机或发展可能性。其次，网络生活方式的兴起正在加速。在线娱乐、游戏、教育、医疗和知识支付将广泛应用于人们的日常生活中。第三，将关注与人们的美好生活密切相关的行业，如保险、卫生和医疗消费。投资医疗设施和提高人们的保险意识，将使更大的发展能量在大的健康领域积累。

戴德梁行的这项调查显示，由于疫情的影响，能够应对突发公共事件的办公楼将受到租户的信任。智能建筑管理、健康安全管理将是未来提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，网络营销、视频看房等新的营销方式将受到市场的热烈欢迎，这将推动房地产行业的数字化营销改革。

责任:陈冬冬

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来源：人民视窗网