那个收了万达74家酒店的公司 仍在负重前行

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"成为世界上最大的豪华酒店业主感觉如何？"3月20日下午，在R&F地产2018年业绩发布会上，中国企业家问公司董事长李思廉。

“感觉很好。至少在你出差的时候，你可以得到特别的关注。而且我们没有花太多钱购买，所以当时的交易应该是双赢的。”李思廉微笑着回答。

李提到的交易是指2017年，地产以约190亿元的价格收购了万达的74家酒店。这笔交易是万达当年资产出售案的一部分，交易总额超过600亿元，被称为“世纪合并”。根据原计划，原酒店和吕雯市的资产包归融创所有，但R&F地产仅在9天内就砍掉了酒店资产的“蛋糕”。

因此，R&F酒店现在拥有89家酒店，包括万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦和雅高万达。此外，还有37家正在建设和规划中的酒店。在其发送给现场媒体的绩效报告的彩色页面上，赫然列出了“全球最大豪华酒店业主”的头衔。显然，李思廉对自己的新名字非常满意。

由于2018年是万达酒店资产并入R&F地产的第一个完整财年，已有71家酒店被合并，业内人士密切关注此项业务的进展。经营一家酒店是一项漫长而微妙的工作。当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，他也表示:“没有必要持有低回报率的酒店资产。”

不过，3月初，R&F地产联合董事长兼总裁张莉贝接受采访时表示:“收购后的万达项目现在的回报率接近10%。”这当然是一个相当不错的数字，但它偏离了人们对豪华酒店行业现状的认知。家辉集团首席执行官唐新满告诉记者，近年来，国内豪华酒店普遍经营状况不佳，依城市而定，赚的钱不多。

同样，记者也没有在业绩报告中找到“近10%的回报率”的相关数据。相反，业绩报告显示，去年R&F酒店经营业绩仍处于亏损状态，当年酒店业务亏损达4.59亿元。在过去的6年里，除了2017年，R&F的酒店业绩连续5年出现亏损。

神秘酒店表演

R&F地产是业内罕见的发布盈利预警的地产股。

2月17日，R&F地产宣布，截至2018年12月31日，2018年的合并利润将比2017年减少约60%。本公司解释的原因是本集团于2017年收购酒店资产带来大量非经常性议价收购收入，而2018年此类非经常性交易相对较少，预计2018年非经常性议价收购收入将较2017年有所下降。

这一宣布让人们想起了2017年7月19日在北京万达索菲特大酒店举行的万达资产出售大会。去采访的记者原本以为主角是万达和融创，但万达、融创和R&F的合作背景牌却被贴在了现场。突然，背景板被替换了，只有万达和融创成为主角。贵宾室里传来嘈杂的声音。不久，背景板又被替换了，R&F地产的名字又回来了。

在2018年度业绩大会之前，R&F地产的高管们站在一起，微笑着合影。(图中人物从左至右为:公司财务总监张世贤、董事长助理陈、董事长、董事总经理李

召开新闻发布会时，发现R&F地产的收购对价比融创最初讨论的少136.89亿元。在签约仪式的第二天，R&F地产董事会秘书胡洁在招商证券的电话会议上透露了交易的一些细节，称R&F从得到消息到签约并做出决定只花了三四天时间，强调“只接受六折的价格”，并承认购买价格确实发生了变化，“直到签约前的最后一刻才决定。”

R&F地产作为讨价还价专家的名声越来越大。

然而，根据该报告，在上述交易在2017年给R&F带来大量非经常性收入后，至少在2018年没有给R&F带来正收入。

根据业绩报告，该期间酒店营业额为70.27亿元，全年净亏损为4.59亿元。2017年，该行业营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润的主要贡献来源。

在业绩会上，李思廉等在场管理人员没有解释公司过去一年酒店业务的详细亏损数据。李思廉说，酒店通常关注现金流。“因为酒店的账户，很难自己赚钱。”

“账目上有会计处理，所以很难让每个人看到我们酒店的实际情况。目前，酒店的整体净利润约为13.5亿元人民币返还给业主。”R&F地产董事长助理陈志豪没有直接回应媒体关于“酒店业务损失”的提问。

李思廉听了陈志豪的话，说:“13.5亿的利润足够我们整个酒店的开支了。”

当然，陈志豪也表示，酒店运营应该进一步优化，包括成本、售价、收入和利润率。

已经成为世界上最大的豪华酒店业主的R&F地产，仍然在沉重的负担中前行。

李思廉表示:“该公司有许多酒店计划，包括通过中国的酒店资产组合、房地产投资信托基金等在市场上融资。，这将在第二季度实施，这将对公司大有帮助”。

李思廉也有扩大规模的计划。“目前，R&F有十几家正在建设中的酒店，公司酒店的数量将在两年内增加到大约100家。”陈志豪还透露，该公司希望酒店和其他投资物业的规模能在五年内“翻倍”。

弯道超车的压力

就在R&F签署万达酒店资产的一个月前，该公司刚刚完成了2017财年的上半年。根据随后披露的声明，截至2017年6月底，公司可以自由支配的货币资金只有156.84亿元，低于整体交易对价。据了解，在合同签订后的一段时间内，R&F地产一度向其出售的房地产项目施压，要求其立即付款。

值得注意的是，2018年全年，R&F地产股权合同销售额约为1310.6亿元，实现了1300亿元的年度目标。对于这样规模的企业来说，近200亿元人民币的外汇交易所带来的财务压力不可能是短暂的。

根据2018年业绩，截至报告期末，流动负债贷款524亿元，长期贷款1109.48亿元。截至报告期末，现金为347亿元，其中可支配现金仅为198亿元。

当然，R&F地产董事总经理李哲明表示，2018年到期的短期负债将达到160亿元人民币。然而，最近一些融资项目的期限超过一年。" R&F地产的短期债务压力已经基本解决."

据统计，2018年，R&F公开发行债券20多次，融资金额近800亿元。然而，融资之路并不平坦。在过去的一年里，R&F地产四次取消了融资计划。

特别是，自2006年上市以来，R&F也首次对其股权进行了再融资。2018年11月5日，R&F地产宣布决定发行不超过8.06亿股新h股。如果按当日每股12.14港元的收盘价计算，R&F地产将筹资97.79亿港元。

2019年初，R&F继续开辟融资之路。已完成8笔融资，其中超短期融资券3张，资产支持证券2张，公司债券1张，高级票据2张，融资规模超过250亿元。

此外，R&F的融资成本仍在上升。根据R&F地产2018年中期报告，上半年融资成本达到27.5亿元，同比增长184%。根据2018年度报告，报告期内，公司融资成本同比增长212%，达到52.12亿元。

对于2019年房地产金融信贷政策的判断，张莉在今年两会期间公开表示乐观。“目前的融资情况已经好多了，与前几个月相比，利率已经大幅度下降”。与此同时，“房地产的整体融资环境应该更好，而不是像以前那样吃紧。”

R&F地产曾是华南五虎之一，也就是中国房地产市场的第一波浪潮。但近年来，R&F地产已经落后了。

2018年是R&F地产历史上首次突破1000亿大关。“1000亿元”是这个老式房地产企业早在2016年就渴望实现的目标。那一年，R&F的销售额达到约600亿元。当年，超过1000亿元的房地产企业只有一二三家，表现最好的恒大，刚刚达到3700亿元。

这种差异在2017年开始扩大。今年，前三个行业的销售额都超过5000亿元，1000亿住房企业的数量也增加到17。2018年，全国共有30多家住房企业，规模达1000亿元。现在，R&F在这一阶段的成就整整晚了两年。

一个非常明显的迹象是，R&F地产希望通过收购在多个角落实现赶超。继收购万达酒店资产后，2018年3月，R&F以人民币57亿元收购了HNA资产。

一个问题是大环境是否支持R&F实现上述愿望。2019年初，中国房地产市场出现明显拐点，1-2月中国商品房销售面积出现负增长。几个月前，万科董事长于亮甚至提出了“活下去”的口号。

在业绩发布会上，当被问及万科是否提出“活下去”的口号，R&F地产是否有类似的企业战略时，李思廉说这是于亮的玩笑，他提醒大家要活下去。

“万科无疑是中国最强大的房地产公司，我们知道万科也是国有的。”从万科的业绩、土地储备、税后利润、市场影响力和融资能力来看，它肯定会生存下去。”李思廉说。

R&F当然不是国有企业，但李思廉表示，R&F地产在市场上已经努力工作了20多年。经历过国家宏观调控、世界金融海啸和其他挫折的公司应该有能力保护市场，在市场竞争中生存。

“没有什么不舒服的。”李思廉说。

来源：人民视窗网