年报风云 | 首创置业：被吞噬的利润

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首都房地产总裁钟北辰

编者按:2018年，房地产市场政策出台力度加大，市场成交量下降。它给房企带来了多大的影响？与此同时，行业融资环境继续趋紧。房企的财务状况能保持健康吗？随着2018年年报进入披露期，我们或许可以从这些“体检表格”中窥见企业经营生态。解读乐居财经的《风云年报》系列，本期推出《风云年报第一次置业:吞噬利润》。

北京乐居金融曲志静

3月8日晚，即约定年报日期结束前一小时，首创置业(香港:02868)发布了2018年经营数据报告。

报告显示，2018年，首创置业实现合同金额706.4亿元，同比增长26.5%，创下历年新高，但仍未完成750亿元的年度合同目标。此外，营业收入的有限增长、净利润的下降、每股收益的下降以及短期贷款的急剧增加使得这份年报不太具有吸引力。

净利润同比下降18%，财务费用同比增长161%

截至期末，首创置业实现营业收入232.57亿元，同比增长9%左右；营业利润同比下降约18%，至31.6亿元。基本每股收益从2017年的0.67元降至0.45元。

值得注意的是，在营业收入增加的情况下，归属于母公司股东的净利润同比下降约9%，至19.23亿元。通过对经营收入的分析，发现2018年首都房地产的税费和附加成本同比增长，财务费用也大幅增加，从2017年的109.73亿元增加到286.92亿元，同比增长161%。

首创置业已多次发行债券，以缓解资本压力。据报道，2018年，首创置业共发行各类债券125亿元。今年3月5日，首创置业宣布计划发行不超过300亿元的公司债券和不超过100亿元的中期票据，所获资金将全部用于投资建设、补充营运资金和偿还企业债务。

这与首创置业重返a股的受挫有关。为了拓宽融资渠道，首创置业近年来三次未能触及a股。2016年，公司再次向中国证监会提交首次公开发行(ipo)申报草案，并被发行审核会接受。然而，去年9月，首创置业以公司业务发展需要为由，主动撤回了拟发行a股的申请。

从资产负债率来看，首都房地产相对稳定。报告显示，年资产负债率为77.49%，净负债率为193.43%，较2017年的77.42%和150.64%分别下降0.07%和上升42.79%。公司短期贷款27.49亿元，一年内到期非流动负债206.71亿元，比期末货币资金225.27亿元增加8.93亿元。

“快速周转”很弱，1000亿的目标被推迟

一向保守谨慎的首都房地产，近年来开始加速寻求规模突破。

2018年初，首创置业对外披露了1000亿元的计划，即计划在2018年完成750亿元的担保合同金额，力争超过800亿元。2019年和2020年，将分别完成1000亿元和1400亿元的合同目标。

受监管政策和现金流的影响，首创置业开始采取“快速周转”和“强力投资”的策略，核心城市项目实施“369”标准，即“3个月内获得计划批复，6个月内获得施工许可，9个月内获得预售证书。”同时，加快非核心城市项目的去转型，加快资金回笼。同时建立了自营平台，年签约金额约140亿元，约占签约总额的20%。同时，通过全方位的客户访问、区域联动和客户信息大数据管理，降低了销售费用，实现了高效创收。

作为首都房地产的大本营，北京2018年的销售业绩贡献显著。面对调控力度的加大和大量“限价竞争性地价”项目同质化的激烈竞争，在压力之下，项目绩效不但没有下降，反而有所提高，合同价值达到392.4亿元，同比增长73.7%，占55.5%。这一数字在2017年为223.4亿元，仅占40%。

集团签约面积306.3万平方米，同比增长27.6%，签约销售额706.4亿元，同比增长26.5%。由于未能如期完成750亿元的年度目标，首创置业将2019年的年度目标从1000亿元降至800亿元，1000亿元计划被推迟。

多元布局的土地储备战寻求突破

经过多年在北京、天津和河北的深度开发，首创置业一直试图走出去。

报告称，2018年，首创置业抓住土地市场窗口，通过一、二级联动、并购、合作开发等多种方式，成功收购了一批低地价、高质量的项目，新增产能储备超过1000亿元。全年新增二次开发项目27个，总建筑面积409.3万平方米，其中北京以外项目22个，占总建筑面积的80%。总投资409亿元，同比增长11.3%，为1000亿元的目标提供了充足的粮食和草。报告称，现有土地储备规模适中，核心城市资源充足，能够满足未来三年规模突破和绩效提升的需要。

值得一提的是，截至2019年1月，首创置业首次进入广州、佛山和苏州，并获得广州增城项目、佛山南海项目和苏州清涧湖项目，深化了粤港澳大湾区和长三角的战略布局，完善了其在京津冀、长三角、粤港澳的战略部署。

同时，首创置业继续深化京津冀一流开发资源优势，在张家口、河北、北京怀柔司马庄等地获得一流开发项目，规划总建筑面积约130万平方米。

事实上，土地一级开发带来的主营业务收入也相当可观。2018年，首创置业实现主营收入226.56亿元，其中一级土地开发占12.81%，达到29.03亿元。扣除业务成本后，利润可达8.22亿元。如果管理得当，可以说是对1000亿元目标的极大推动。

首创置业除了住宅开发、出口综合体、城市核心综合体、一级土地开发(包括棚户区改造)四大主营业务外，还积极尝试水文创意业务、高科技工业地产、长期租赁公寓等领域，同时搭建了首创金融平台，建立了地产+金融价值链，帮助首创地产快速发展，实现战略转型升级。

山峰越高，越难攀登。十年间，首创地产完成了从100亿到700亿的前进之路。从700亿到1000亿，首次置业需要多长时间？

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来源：人民视窗网