国内首单合作型长租公寓储架REITs发行，行业格局将如何演变

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随着长期租赁公寓行业向深水区转移，房地产和金融的结合更加紧密。融资大门已经打开，房地产投资信托基金首当其冲。作为政策趋势的产物，reits被视为盘活现有资产的法宝，市场普遍认为它代表了中国房地产金融的一个重要发展方向。在reits公开发行之前，长期租赁公寓行业应该如何利用资产证券化实现“从重到轻”？房地产行业结构会发生什么变化？随着房地产投资信托基金(reits)的出现，这些问题的答案变得更加清晰。REITs是中国第一个合作的长期租赁公寓储物架。

在长期出租公寓的第三年，房地产投资信托基金可能成为一个利润突破

2017年是中国长期租赁公寓行业发展的第一年。中央政府提出“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、可持续经营的原则为房屋租赁企业提供金融支持”，“支持符合条件的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品”，“稳步推进房地产投资信托(reits)试点”，“支持金融机构创新房屋租赁项目的金融产品和服务”。鼓励房屋租赁企业和金融机构利用利率衍生品对冲利率风险，为这一新生产业的发展和真正实现“无房无投机”铺平道路。

尽管长期租赁公寓正处于经济动荡之中，但它们已经很长时间没有盈利了。借鉴美国的经验，当房地产行业发展到后期，资金的主要来源将转向公开融资，实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆率；该业务模式将侧重于金融化和房地产信托和投资基金以及房地产私募股权基金的轻资产战略；经营收入主要来自物业管理收入、租金收入和资产增值收入，行业回报期将延长至10-20年。最典型的融资模式是房地产投资信托基金的公开发行。

作为世界上一种成熟的房地产投融资模式，公募reits将转化房地产资产或权利(基础设施、租赁住房、商业地产等)。)转化为流动性强的标准化金融产品，有效地联系和整合行业，能够有效地推动房地产行业从“重资产”向“轻资产”转变。经营转型，平稳房地产周期，推动房地产行业股权资本和银行资金逐步退出，改变宏观经济和金融体系过度依赖房地产的局面。

因此，市场普遍认为，资产证券化作为政策导向的大方向，将大大提高长期租赁公寓未来的现金流和收益率。Reits作为一种有效的融资工具，可以帮助企业盘活存量，加快资本流通，改善资本结构。

然而，由于我国实施公募reits的条件不成熟，类似reits的产品已经成为一批长期租赁公寓参与者关注的焦点和实践方向。近日，中国首个单一合作长期租赁公寓储物架房地产投资信托基金——平安汇通平安房地产施琅租赁住房系列资产专项计划正式出台。

产品货架规模达到50亿元

专项计划是由平安房地产有限公司(以下简称“平安地产”)和深圳平安大华汇通理财有限公司(以下简称“平安汇通”)共同实施的存量规模为50亿元人民币的reits产品。平安地产是原股权持有人和信用增级安排人，平安汇通是特别计划经理，施琅集团是信用增级协调人。

专项计划一期以上海浦东新区外高桥板块长期租赁公寓项目“朗诗瑜蓝森店”为底层资产，发行规模10.68亿元，期限18年，其中优先证券占89%，aaa信用评级最高，票面利率4.6%。产品的信用增级通过结构化分层、余额补充承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行。以满足投资者的安全要求。

作为此次专项计划的底层资产，这也是平安地产投资的第一个长期租赁公寓项目。朗诗瑜蓝森店紧邻上海地铁6号线周海路站，北接发达的保税区客户，南接世纪大道和陆家嘴商务区。项目总建筑面积43500平方米，752间客房，产品类型为白领公寓和精品公寓。

长期租赁公寓资产证券化创新样本

值得注意的是，平安地产作为长期租赁公寓领域的“全链生态资源集成商”，在中国发行了第一只“合作式长期租赁公寓储物架房地产投资信托基金”。所谓“合作型”主要包括三层含义:在标的资产层面，在reits发行之前，平安地产作为金融投资者，与其合作伙伴共同持有标的资产；在私募股权基金层面，平安地产及其合伙人分阶段担任私募股权基金经理；在专项计划层面，平安地产及其合伙人按持股比例持有较低的股份。

至此，平安地产依托平安集团的综合金融优势和自身的专业管理优势，通过金融投资、委托改造和运营管理、引入低成本资本成本和领先资产专项计划，完成了投资前、投资中和投资后不同阶段不同形式的资源整合，对“全链生态资源整合”做出了最好的诠释，为长期租赁公寓行业提供了资源整合和资产证券化的创新样本。

作为平安集团旗下的专业房地产资产管理和投资平台，平安地产的资产管理规模已超过3000亿元。2017年，平安地产积极响应和落实政策号召，首次布局长期租赁公寓业务，提出“重资产+中资产+轻资产”的发展模式。仅在2018年，平安地产就在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了一批长期租赁的重资产公寓，总房源近7000间，重资产投资居全国之首。未来十年，平安地产计划开发200万套长期租赁公寓，总面积约8000万平方米，总资产管理规模将达到2000亿元。

长期租赁公寓行业走向深水区，在我国推出reits公开发行之前，资产证券化融资能力的差异将重塑房地产行业的竞争格局。可以预见，长期租赁公寓的房地产投资信托基金可能成为推动房地产投资信托基金公开发行的起点。从这个角度来看，房地产金融机构平安地产的资产证券化尝试，为既有公寓的振兴提供了一个参考样本，也给行业带来了巨大的推动力。

随着越来越多的长期租赁住房参与者加入到实践住房金融支持长效机制的行列中来，并在第十九次全国代表大会上贯彻“住房不投机”的政策，中国房地产业的资产证券化将在创新中走向成熟，并朝着房地产投资信托基金公开发行的目标迈进。

来源：人民视窗网