郁亮：让赚大钱的人去赚小钱，难度太大

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我们都觉得我们需要找到一个和房地产业利润前景一样的行业，但是经验告诉我们我们找不到这样的行业

正文|范瑞珍

2019年，各大房企都呈现出新的态势。

万达一直在瘦身，其体育和电影部门开展各种资本运营；创新的负责人被揭开面纱，文化团体大张旗鼓；恒大与科尼赛克携手闭门造车；乡村花园从零开始建立机器人帝国......

在创新与转型的新时代，万科突然强调“住宅开发应该被视为基础盘”，与潮流背道而驰尤其不同。

2月25日，《万科周刊》刊登了万科董事会主席于亮在2018年12月17日于大梅沙万科中心召开的集团2019年目标与行动沟通会上的发言全文。

通过这次演讲，于亮再次为万科喊“活”。

事实上，不同的生物有不同的生存能量需求。例如，如果你想让一只蟑螂活着，你只需要给它一点皮屑；为了让霸王龙存活下来，给10，000只活羊是不够的。

万科就是这样一只霸王龙。

在灾害频发、食物越来越少的市场阵痛期，万科进退两难。因此，经过三年的反复尝试，万科选择了放弃创新，选择“汇聚与聚焦，巩固与升级基础盘”。

于亮在讲话中非常详细地总结了万科目前的生存环境有多糟糕，但他必须清醒地认识到，虽然食物链危机即将来临，但为了保持万科的诚信，他仍然无法改变自己的食物来源。

不是U形，不是V形，而是L形

于亮首先提到，我们过去听到最多的是“见底”，我们的经验也是“见底”。然而，权威人士告诉我们，综合判断，中国的经济运行不能是U型的，更不能是V型的，而是L型的。此外，这个L形是一个阶段，不能在一两年内通过。未来几年，低总需求和产能过剩并存的格局很难根本改变，经济增长也不可能像以前那样。一旦回升，它将继续上升，并连续几年实现高增长。

目前，L型垂直线尚未触底，一般预计将在2020年左右触底。更值得注意的是，我不知道这个“L”形的十字架会持续多少年，而日本已经有20年没有完全出来了。这突破了我们过去的认知，与过去的经验完全不同。房地产行业永远无法脱离经济趋势，所以我们需要深刻的理解来认识到宏观形势并不乐观。

今年第四季度，当bg和bu根据过去的经验制定职业发展计划时，他们对宏观形势过于乐观，预计在不久的将来会“触底反弹”。然而，目前的宏观形势并不是这样，今年和明年之后也不会好转。我们需要做长期的准备。

第二，人口状况面临着“少生孩子”的挑战。我们的房子要出售。如果人口减少，毫无疑问，我们的顾客会减少需求。90后人口比80后少4100万，00后比90后少3100万。也就是说，在过去的20年里，8岁到28岁的主要买家数量减少了7200万，而10岁以后的情况并不乐观。

“少生孩子”的趋势影响着各行各业，中国所谓的人口大国优势将不复存在。事实上，除了“少生孩子”的趋势外，中国的人口结构还面临着老龄化和社会阶层分化等问题，这些都是我们需要面对的重大问题，并将对社会和经济产生影响。

于亮承认，经济趋势和人口结构这两个宏观趋势对房地产业的影响比宏观调控政策更大、更长远。因为宏观调控政策将影响近2-3年，但经济走势和人口结构将影响10-20年。

龙头企业之间的竞争非常激烈

随着食物来源的减少，同一物种之间的争斗将不可避免地变得更加激烈。

于亮表示，整体住房短缺的时代已经结束，政策层面仍坚持“住而不炒”的基调。今天，中国人的平均住房面积超过40平方米，家庭比例为1.13。经过近20年的快速发展，整体住房短缺问题已经基本解决。

此外，在过去，房子有财富效应，当你买房子时，价格可能会上涨。但今天，这种情况也发生了变化，因为"住房不是用来投机的"，而房子是用来居住的，不是用来投机的。住宅的金融投资性将长期受到抑制，这对住宅企业有很大的影响。因此，行业集中度提高，龙头企业之间的竞争更加激烈。

如今，包括万科在内的中国前三大开发商的总市场份额已达到13%，超过1/8；前10名开发商的市场份额为28%，超过1/4；前20名的市场份额为39%，前30名为54%，前50名为64%。这表明龙头企业变得越来越重要，50家开发商获得了2/3的市场份额，这表明竞争将会越来越激烈，这是重量级玩家之间的竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是各方面的能力。

转型不是一件容易的事情，必须巩固基础

我还记得在2015年，王石曾经说过:“如果有一天万科不走住房专业化的道路，即使我躺在棺材里，我也会举手反对。”即使有一天中国不需要建造商品房，我也希望这座城市的最后一栋房子由万科建造。”

这句话很有远见。王石早就看到，一旦万科脱离住宅建设，它可能什么都不是。

然而，于亮还是忍不住市场的诱惑，不断尝试在商业地产和养老服务方面进行转型。然而，面对大势所趋，于亮终于意识到这种转变是无法控制的。

于亮在开幕词中指出，产业转型并不容易。首先，我们都觉得我们需要找一个和房地产业利润前景一样的行业，但是经验告诉我们我们找不到这样的行业。

当我们做房地产和物流的时候，我们发现每平方米赚的钱是基于几分和几分，所以我们觉得我们不能开始。在这个时候，我觉得开发业务有很多水要挤。如果你不把它存起来，创造的利润可能会远远超过财产和物流。

万科新能源业务发展不平衡。除了物业管理部的出色表现外，其他新业务也存在一些问题，如前景不确定、模式不清晰、目标模糊、管理粗放、团队庞大、组织复杂、结构混乱等。许多bg和bu都有二级、三级甚至四级子单元，这些子单元结构复杂，容易失控。

未知的前景意味着一些企业的前景在很大程度上取决于政策，并且政策有许多变化。例如，在幼儿园教育中，政策突然发生了很大变化，这使得前景非常不确定。

不明确的模式意味着一些企业还没有找到一个明确的商业模式，我们不能在短期内赔钱，但我们必须知道，我们不能在长期赔钱，否则将难以继续开展业务，所以我们必须不断探索商业模式。如果我们三年没有找到一个成熟的商业模式，我们应该暂停我们的业务，因为我们不知道如何继续。

基于这些问题，万科必须进行整合，巩固和提升其基础地位。我们必须看到，房地产行业仍然有机会。

未来十年如何生活？

对于未来，于亮只期待10年后。他说，从自己多年的发展经验来看，开发业务一直是万科的基本盘，支撑着万科未来10年的主要收入、利润和现金流。

中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持较大规模。空.的城市化率还有20个百分点在过去，城市化水平仍然有一些水。例如，一些农民工进城打工后，并没有真正成为市民，所以仍有城市化的机会。

如果说城市化的第一阶段是以农民进城打工为标志的，那么城市化的第二阶段已经开始，即都市圈。如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化和中心城市都市区等。仍然有很多机会。例如，粤港澳大湾区有三个核心城市:香港、广州和深圳，每个城市都有不同的特点和能力，这在世界上是罕见的，所以有机会。

对于租购并举，购房的部分已经充分表达出来，但租房的部分才刚刚开始，人们需要更多的内容供应和空客房服务来过更好的生活。例如，许多房子变得越来越漂亮，环境也变得越来越漂亮，但它们在房间、内容和服务方面都远远落后于空。

因此，以都市圈为特征的城市化仍在继续，产业失衡不足的问题依然明显，我们的机遇和潜力依然存在。正因为行业发生了如此巨大的变化，万科需要“汇聚聚焦，整合升级基础盘”。

出于这个原因，万科仍然需要做好顾客愿意支付的产品和服务，而最重要的是顾客愿意支付。我们必须认清和顺应大势，明确和集中方向，汇聚和凝聚力量，确保活下去、活得好、活得长久。

另一方面，2019年，其他领先的房地产企业仍在转型之路上狂欢。然而，万科的麻烦毕竟是整个行业的麻烦，比如人们饮水、冷暖。正如于亮所说，房企做新业务时，赚大钱的人很难赚到小钱。

(资料来源:房地产杂志)

来源：人民视窗网